小從：接下來我們有請知名城市規(guī)劃專家王星，您是如何理解片區(qū)規(guī)劃的優(yōu)勢？

王星（城市規(guī)劃專家）：我的專業(yè)是城市規(guī)劃與設(shè)計，第一次參加這樣的會議，我昨天看了一句話，先知先覺是先決者，不知不覺是消費者。

剛才主持人的問題是趨勢，是有不一樣，我三年前來到城市，我了解昆明這個城市作為全國的省會城市，唯一的單核中心，是什么地方呢？就是翠湖，也是我們現(xiàn)在的這個點，是我們的商業(yè)居住，悠閑俱樂，是一個娛樂的綜合體。但現(xiàn)在昆明基本上已經(jīng)到了620萬人口，這個過程尤其是從2010年到現(xiàn)在，昆明的城市結(jié)構(gòu)，由單核中心已經(jīng)開始轉(zhuǎn)向多核中心，北市區(qū)有幾個大項目起來了，大家都想去哪個地方消費，南市區(qū)現(xiàn)在經(jīng)常去的，在三年前就開始規(guī)劃了，到目前為止大連萬達辦公樓，昆明還有一個南亞第壹城，除了市中心以外出現(xiàn)了第二個核心區(qū)，這兩個核心區(qū)應(yīng)該說在昆明后近代，翠湖我們大家都知道，一個核心兩個副中心。

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接下來我們都明白，實際上到了東面和西面發(fā)展的趨勢，到底應(yīng)該是怎么樣？我個人也在做這個事情，東面、西面我們知道，有西山、長蟲山、呼馬山，還有草海，東面有白沙河水庫，機場前年搬到東面，西面就拉開了一個差距。同時，現(xiàn)在知道比較少的是白沙河水庫，幾年前也是國內(nèi)知名地產(chǎn)公司在那兒的居住片區(qū)，白沙河幾年前我也參與了整體規(guī)劃，現(xiàn)代昆明應(yīng)該是白沙河水庫，第二個翠湖應(yīng)該是在白沙河，應(yīng)該是集旅游、辦公、休閑于一體的�，F(xiàn)在昆明西面科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)，泛亞產(chǎn)業(yè)園區(qū)的升級換代，使昆明西面越來越具有科技園區(qū)的特征。那東面隨著最近，應(yīng)該說去年我印象參與國的改造規(guī)劃工作會，世博園很有意思的是99年以后代表了現(xiàn)在，整整十年，沒有任何發(fā)展，隨著世博園的升級改造，實際上世博片區(qū)應(yīng)該是現(xiàn)代化昆明另外一個核心區(qū)，再加上呼馬山，白沙河等等的項目，我覺得交通更便捷。這是我對東面和西面的理解。

第二，在城市功能板塊劃分上，我們知道北京路是傳統(tǒng)商業(yè)或者商務(wù)的一個軸線，在金產(chǎn)區(qū)這個位置突然放大了，形成傳統(tǒng)的商業(yè)格局，集成了現(xiàn)代化的交通體系，無論是產(chǎn)品，還是商務(wù)，這里不乏有很多高達上、寫字樓。我個人不是為了這個項目，以我對昆明市的規(guī)劃理解，特別有意思，能夠通過高層辦公和低密度形成的一個企業(yè)，或者叫會所，我個人認(rèn)為在規(guī)劃條件上和城市發(fā)展趨勢上，可能會是少有的幾個機會。所以這個位置從區(qū)域發(fā)展的角度來講，生態(tài)會在東片區(qū)，所以我認(rèn)為從這兩方面來講都是發(fā)展的趨勢，我個人認(rèn)為這個項目定位在城市發(fā)展內(nèi)在格局上都有強有力的支撐。

小從：謝謝。其實仔細(xì)聽就能聽出很多門道，也是商機。

小咪渣：信息量大了。

小從：我們再問一下彭志華先生，昆明的寫字樓也是這樣嗎？你覺得什么樣的寫字樓值得投資？

彭志華：在座的都是精英，今天最大的一個詞，就是過剩。我們說哪一個行業(yè)沒有過剩呢，但說到投資永遠(yuǎn)，即便是在過剩的市場是也里要去尋找過剩的機會。現(xiàn)在我們從翠湖賓館開車不堵車的話，15分鐘就到了。在座的各位都住在別墅了，在昆明買別墅有兩個板塊可以買，一個是滇池旅游度假區(qū)，從廣福路那邊過去的，是在20年以前了。那度假區(qū)是當(dāng)時唯一，一個是真正有錢人，對生活有追求，對家人有熱愛的男人和這樣的一家之主按家在那里，周邊環(huán)境比較好，而且周邊全部是別墅。世博板塊也是一樣的，也是賣別墅，最貴的，世博生態(tài)城的別墅，賣的跟北京一樣。在2004年以前我敢負(fù)責(zé)任地說，昆明市沒有世博這個板塊，那時候要想買房子，我們做了一項星耀美術(shù)城，均價都是2800元的房子，但現(xiàn)在我們看一下，高端流云，基本上代表昆明最高的水準(zhǔn)，最好最高的價值。我沒有冒犯在座各位領(lǐng)導(dǎo)、各位朋友的意思，昆明人住別墅很有講究，很講風(fēng)水的，我母親是土壤分析的一個專家，也是一個教授，在她二三十年前第一次對滇池污染智力開了一次會議以后，這么多年在家里面做飯不準(zhǔn)雞頭、魚頭，因為這些重金屬都超標(biāo)，還有一個原因，在滇池周邊都說五百里滇池，都是圍海造田的，但很多人都是住在世博板塊，幾年前也說機場搬到東面來了，最好的別墅全都在靠近機場的這一線，這又是方向，我覺得我的問題不應(yīng)該說這個，但我的問題想說，現(xiàn)在所看到的，其實是一個投資的機會，不要說市場好不好，有錢沒錢，到底有沒有在這個價格的低谷出手了，我們買的時候是多少，它未來有許多成長空間。

我再補充一個成本的問題，寫字樓過剩，目前昆明市寫字樓平均租金都是在70-80元之間，只要正規(guī)的寫字樓，比如說星耀體育城，那個時候是不低于五六十塊錢的，如果以70塊錢的租金來算，我們租一個一百平米的寫字樓，多長時間可以收回來，8年，在昆明投資8年才能收回來，你買一個商鋪只有40年的產(chǎn)權(quán)，多少年能收回，那我們寫字樓過不過剩，今天我看了一下資料，郭總寫的價格，給我們在座各位商會朋友，特別優(yōu)惠價格是不到7000塊錢，我在這里自賣自夸，我單位我說的是一個基本面。

別墅，昆明市哪里到底有多少雙拼別墅，數(shù)一數(shù)滇池到底有幾套，云璽大宅有幾套，有32套雙拼別墅，獨棟別墅是很少，在世博園這個片區(qū)到底有多少錢可以買到一個雙拼別墅，如果在世博城買到獨棟別墅的話沒有1500萬的一幢別墅，所以我們不要糾結(jié)于過不過剩，市場好不好，未來增長才是最重要的。

小從：謝謝，老昆明的肺腑之言了。

郭總：也希望兩位主持人買到我們這里。

小咪渣：我們非常希望。

小從：現(xiàn)在只剩38套了，請大家加油。

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