房?jī)r(jià)降，還是不降？麗江樓市迷霧重重

從市場(chǎng)方面，麗江的住宅性地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)比較起來(lái)，最大的區(qū)別在于，旅游地產(chǎn)的換手率，也即二級(jí)市場(chǎng)交易率極低。在麗江先操盤過(guò)住宅性地產(chǎn)、后又業(yè)內(nèi)轉(zhuǎn)行做旅游地產(chǎn)的常霖（化名）說(shuō)，“住宅性地產(chǎn)即使市場(chǎng)再不好，也是每天都有人在一級(jí)和二級(jí)市場(chǎng)交易的，這是‘剛需’二字本身決定的；但是在麗江，旅游地產(chǎn)的換手率基本為零�！�

客戶群體也完全不同，“不管是麗江人還是外地人都有住宅地產(chǎn)的需求，本地人稍多于外地人，也許今后外地人的這方面需求還有可能強(qiáng)于本地人；但旅游地產(chǎn)針對(duì)的客戶中，99%都是外地人，說(shuō)直接點(diǎn)，就是外地土豪。”

常霖說(shuō)，在麗江這樣一個(gè)外地人較多的特殊環(huán)境中，住宅地產(chǎn)的銷售目標(biāo)可以說(shuō)是所有人；而旅游地產(chǎn)因其價(jià)格等，銷售目標(biāo)主要是外地“土豪”，“這也使幾乎所有旅游地產(chǎn)都在喊高價(jià)，在麗江很多住宅地產(chǎn)商已經(jīng)較為成熟的時(shí)候，旅游地產(chǎn)商卻有很多仍然在腦子發(fā)熱。”

在剛閉幕的房車節(jié)上，旅游地產(chǎn)“金茂雪山語(yǔ)”和“CO-ART”雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)占據(jù)最佳展位，但問(wèn)者寥寥，成交量也未透露。據(jù)“CO-ART”雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)工作人員介紹，房產(chǎn)售價(jià)將為16500-21000元。很多人估計(jì)，參觀房車節(jié)的多為本地人，因此，旅游地產(chǎn)這塊，應(yīng)該只是擺擺樣子，而無(wú)實(shí)際成交量。

麗江旅游地產(chǎn)同質(zhì)化嚴(yán)重

常霖認(rèn)為，麗江旅游地產(chǎn)存在的第一個(gè)問(wèn)題是，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)非常嚴(yán)重。

“什么是旅游地產(chǎn)？如果沒(méi)有‘旅游’的加持，沒(méi)有完備的基礎(chǔ)設(shè)施、良好的人氣、實(shí)實(shí)在在的位置或線路優(yōu)勢(shì)，充滿吸引力的訴求等因素，只賣房子的話，放著近在咫尺的新市區(qū)就有4000的房子，別人又憑什么來(lái)買你40000的房子呢？”

網(wǎng)友“旅游地產(chǎn)蘇大蘇”認(rèn)為，目前麗江的旅游地產(chǎn)問(wèn)題之一在于，房子背離了本身屬性，“每個(gè)房地產(chǎn)商都會(huì)考慮房子要賣給誰(shuí)，但并非所有人都想清楚了房子要讓誰(shuí)住。住宅性地產(chǎn)的前者后者是比較一致的，但旅游地產(chǎn)的兩者之間截然分明。買旅游地產(chǎn)的絕大多數(shù)都是大城市的富人，他們也許一年只來(lái)麗江一兩周，如此一來(lái)，房屋空置的時(shí)間成了絕大多數(shù)。在麗江不乏一套上千萬(wàn)的旅游地產(chǎn)，如果要出租的話，誰(shuí)又租得起呢？”

眾多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，同質(zhì)化是麗江旅游地產(chǎn)的軟肋所在，如果僅限于對(duì)自然資源的開發(fā)利用，而只“賣房”，忽視旅游功能的體現(xiàn)，如旅游路線的開發(fā)，景點(diǎn)的基礎(chǔ)設(shè)施等資源配套，在樓市低迷的當(dāng)下，這樣的旅游地產(chǎn)“當(dāng)然不好賣”。“旅游地產(chǎn)蘇大蘇”說(shuō)，不以旅游為目的的旅游地產(chǎn)都是耍流氓。

“為什么同在麗江、甚至地塊也相隔不遠(yuǎn)，有的旅游地產(chǎn)房?jī)r(jià)都快降價(jià)到接近住宅地產(chǎn)了、有些旅游地產(chǎn)的房?jī)r(jià)卻能接近北上廣深？就看樓盤的‘旅游地產(chǎn)’這四個(gè)字是否名副其實(shí)�！薄奥糜蔚禺a(chǎn)蘇大蘇”如是說(shuō)。

“客棧業(yè)態(tài)”或是麗江旅游地產(chǎn)出路

“去三亞買樓房，來(lái)麗江住客棧。”旅游地產(chǎn)并非麗江獨(dú)有，三亞、深圳、珠海等地的旅游地產(chǎn)，早在2008年麗江第一家旅游地產(chǎn)出現(xiàn)之前的十年就已存在。而在麗江，諸多外來(lái)資本進(jìn)入后步三亞后塵搞旅游地產(chǎn)，卻趕上了2013-2014的房地產(chǎn)業(yè)寒冬。

“地產(chǎn)的問(wèn)題在于，房子的功能已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越居住的范疇——房子始終是要給人住的。三亞的房租比麗江要貴7倍，為什么？因?yàn)槿齺喌姆孔哟蟛糠肿隽司频旯�寓，住的都是游客；而麗江的游客卻大部分都住進(jìn)了古城客棧里，這就是麗江旅游地產(chǎn)和三亞的區(qū)別，也是麗江的旅游地產(chǎn)亟須解決的問(wèn)題。”

麗江從來(lái)不缺乏人氣。游客從2008年625.49萬(wàn)到2013年逾2000萬(wàn)。

“人們?nèi)ヒ匀齺啚榇�表的旅游地產(chǎn)高度發(fā)達(dá)的旅游城市，頭腦中本就有買房的意識(shí)，我說(shuō)的這個(gè)‘房’，是樓房。然而，人們來(lái)麗江，只知有客棧，而不知旅游地產(chǎn)。這是意識(shí)問(wèn)題，三亞對(duì)全國(guó)人民的旅游地產(chǎn)意識(shí)培養(yǎng)，在各種先天優(yōu)勢(shì)和政策利好之下，尚且用了將近20年�！�

“旅游地產(chǎn)蘇大蘇”十分看好“客棧業(yè)態(tài)”的旅游地產(chǎn)，他說(shuō)，在大小環(huán)境都一片頹勢(shì)的情況下，細(xì)節(jié)決定成敗，能將物業(yè)做成“客�！钡穆糜蔚禺a(chǎn)，有較大的致勝空間。

住宅地產(chǎn)回暖可期旅游地產(chǎn)前途未卜

劉瑞介紹，目前在麗江置業(yè)的人中，外地人雖然比例不大，但卻逐年上升，已成為不可忽視的購(gòu)買力群體。

“麗江的住宅性地產(chǎn)本就比較理性，存在很多3500~5000元的房源，即使在市區(qū)中心地段和大研古城乃至束河周邊，也不乏5500~6500元左右的房源，甚至存在一些5300元左右的聯(lián)排別墅。麗江的房子，從戶型到價(jià)格，對(duì)于外地來(lái)麗人士都是相當(dāng)具備吸引力的�！�

與劉瑞的部分觀點(diǎn)不謀而合，尹沛峰認(rèn)為，房地產(chǎn)的價(jià)格曲線向下走，也許代表著房地產(chǎn)市場(chǎng)由政策主導(dǎo)型走向市場(chǎng)化發(fā)展的一步，“不管是麗江還是其他城市，都在經(jīng)歷陣痛。沒(méi)有價(jià)格永遠(yuǎn)上漲的商品，沒(méi)有永遠(yuǎn)火爆的市場(chǎng)。而麗江住宅性房產(chǎn)的房?jī)r(jià)本身比較理性，所以陣痛帶來(lái)的創(chuàng)傷，對(duì)麗江房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)應(yīng)該不會(huì)太過(guò)難熬。我個(gè)人建議麗江的房地產(chǎn)商以平常心看待近來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，風(fēng)雨過(guò)后才能見晴空，混亂之后就是真正的秩序到來(lái)�！�

想對(duì)麗江住宅地產(chǎn)“再看看”的王秉源也表示，在麗江買房是肯定的，“像我一樣夢(mèng)想來(lái)麗江定居、乃至已經(jīng)來(lái)麗江定居的人，一定不少，麗江的房子如今真的算挺便宜的，我真心不信還能跌多少價(jià)，幾乎每天都要用強(qiáng)大的毅力壓抑購(gòu)買的沖動(dòng)，忍不了太久了。”

與之相反的是，對(duì)麗江的旅游地產(chǎn)，看好者寥寥�！昂妥≌�地產(chǎn)不一樣的是，旅游地產(chǎn)的蕭條不是從今天開始的，而是好幾年了，從2008年開始，旅游地產(chǎn)在麗江其實(shí)就沒(méi)有真正地火爆過(guò)。當(dāng)然，沒(méi)人能肯定麗江的旅游地產(chǎn)將來(lái)會(huì)不會(huì)像三亞一樣火，但在我看來(lái)，那一天還要很久�！薄疤煊炅鞑健闭f(shuō)。

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