住宅限購，商業(yè)地產(chǎn)投資也成為一種趨勢。然而看似美好的機遇卻并不那么美好，大量商業(yè)綜合體的面世，浮華背后所潛藏的卻是超體量和同質(zhì)化所帶來的投資、運營困局，而電商似乎在一夜之間襲來，更讓商業(yè)地產(chǎn)的前景撲朔迷離。三面合圍之勢已經(jīng)形成，昆明商業(yè)地產(chǎn)被包圍其間，除了已經(jīng)感受到的陣痛和窘境，或許更需要走出“當局者迷”的狀態(tài)，探尋一下出路。

南亞風(fēng)情園已成為南市區(qū)消費者的購物天堂

開發(fā)體量過熱不正常

未來幾年營運問題將集中爆發(fā)

隨著昆明城中村改造的推進，未來3-5年將有大量的商業(yè)面世。而業(yè)內(nèi)有關(guān)這一數(shù)據(jù)的統(tǒng)計，更是達到了1970萬平方米，即昆明人均商業(yè)面積將近3平方米。單從數(shù)據(jù)上反映，好像超過了香港商業(yè)的面積。如此大的體量，似乎已經(jīng)有人開始感覺到了商業(yè)地產(chǎn)所面臨的巨大挑戰(zhàn)和風(fēng)險。

“目前來看，未來3-5年內(nèi)總體開發(fā)量過熱，不太正常。但建成開業(yè)比較好的購物中心還是比較少，這與昆明的城市地位又不相匹配�！壁A商（集團）控股有限公司董事、副總裁、贏商網(wǎng)COO周斌分析稱，從昆明已開業(yè)的商業(yè)項目來看，昆明商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展仍然處在一個初級階段。短時間內(nèi)大量城市綜合體項目投入建設(shè)、招商階段，開發(fā)量過大以及品牌開店速度的不匹配，會對商業(yè)項目形成一定的招商壓力。未來幾年，昆明商業(yè)地產(chǎn)將會進入運營時代，營運問題可能會集中暴露出來，面臨比較大的調(diào)整壓力。

但隨著未來萬達、紅星地產(chǎn)、冠江公園1903、俊發(fā)等大量實力企業(yè)的商業(yè)項目進入正式實施階段，以及陸續(xù)引入的萬達百貨、大歌星、傳奇奢華影院、世紀星冰場、家樂福、GAP、ZARA等全國性知名品牌開業(yè)，昆明商業(yè)地產(chǎn)也將會走上一個新的臺階。

行業(yè)進入體驗式誤區(qū)

同質(zhì)化競爭嚴重將成未來趨勢

縱觀昆明的商業(yè)項目，無論是在業(yè)態(tài)、招商，還是運營方面，都大同小異。當大家都真正意識到同質(zhì)化災(zāi)區(qū)在逼近時，“體驗式”商業(yè)又再一次成了商業(yè)項目的宣傳熱詞，但何為體驗式商業(yè)，或許很多開發(fā)商還并不清楚。

周斌稱，所謂的同質(zhì)化更突出地表現(xiàn)在開發(fā)思路的同質(zhì)化。開發(fā)思路同質(zhì)化，導(dǎo)致面世的綜合體項目，無論是從定位、產(chǎn)品組合及業(yè)態(tài)配比上，看上去都差不多。因為缺乏特色和對應(yīng)的品牌資源有限，未來大量物業(yè)開業(yè)以后將會陷入比較嚴重的同質(zhì)化競爭。無論是老的商業(yè)項目還是新建商業(yè)項目，首先要研究透消費市場和競爭環(huán)境，接地氣、走差異化和主題化定位，打造自己的核心競爭力。

“現(xiàn)在行業(yè)內(nèi)已經(jīng)進入體驗式商業(yè)誤區(qū)，即過分注重業(yè)態(tài)體驗而忽視了在開發(fā)思路上融入體驗式思維�！敝鼙笳f，這將導(dǎo)致大量不具備運營能力的企業(yè)進入體驗式業(yè)態(tài)，商業(yè)項目盲目引入這一類品牌存在極大的運營風(fēng)險。體驗式商業(yè)地產(chǎn)，應(yīng)該結(jié)合企業(yè)自身的資源調(diào)動能力和當?shù)厥袌龅慕邮艹潭龋粦?yīng)該跟風(fēng)，上海的K11以及北京芳草地等都是這類項目的佼佼者。未來商業(yè)項目應(yīng)該更注重消費者的五覺：視覺、聽覺、嗅覺、味覺、觸覺，營造舒適商場環(huán)境、增加業(yè)態(tài)品牌的豐富度以及加強消費者的“五覺”體驗。

電商沖擊影響被夸大

要搞清楚需要怎樣的O2O策略

就商業(yè)項目而言，眼下討論得最多還有一個話題便是電商沖擊。尤其是去年雙十一，阿里巴巴創(chuàng)造了銷售額突破350億元的銷售奇跡后，馬云更是放出豪言，要借助電商的市場力量打壓房價。對于電商對傳統(tǒng)商業(yè)的沖擊，一時間也成讓許多商業(yè)項目感到“如臨大敵”。

但在周斌看來，電商對傳統(tǒng)商業(yè)的實際沖擊被人為夸大了，“電商的興盛，更多的是給我們帶來了一種思維上的碰撞�！笔紫龋娚膛c傳統(tǒng)商業(yè)之間不是你死我活的關(guān)系。其次，餐飲、娛樂等很多業(yè)態(tài)是電商所取代不了的，電商對于傳統(tǒng)商業(yè)而言更多的是一種渠道的補充�！拔矣X得電商與傳統(tǒng)商業(yè)現(xiàn)在都在找契合點，也就是現(xiàn)在比較流行的O2O。對于商業(yè)地產(chǎn)項目來說，要積極的擁抱互聯(lián)網(wǎng)，在開發(fā)過程中要融入互聯(lián)網(wǎng)思維，搞清楚自己需要什么樣的O2O策略？”周斌說。

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