近日，一份“全國住宅供給過剩的城市名單”（引自《申銀萬國-房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險系列研究之二：房價未到崩盤時，全國供需比為119%》）公布，昆明上榜屬“供給輕度過剩”城市，其統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，昆明住宅銷售面積4964.79萬平方米，成交住宅用地建面6869.55萬平方米，供需比為138.4%（其統(tǒng)計年限是8年，城市等級昆明歸為2級城市），其他供給輕度過剩的樣本城市主要集中在二三線城市，如：天津、貴陽、呼和浩特、長春、常州、青島、牡丹江、洛陽、哈爾濱、佛山、郴州、重慶、惠州、沈陽、大連等；而太原、西寧、濟南、武漢供給嚴重過剩；鄂爾多斯、張家界為過剩最為嚴重。

報告顯示：全國房地產(chǎn)市場供需基本均衡，供需比為119%，供給過剩城市比例為37.14%；報告對70個城市近9年住宅用地成交建筑面積和住宅銷售面積進行分析，認為：

全國住宅市場目前供需基本均衡，但城市之間分化嚴重：一線城市供需比僅65%,供給不足狀況仍舊嚴重，供需比：上海>北京>廣州>深圳；二線城市供需基本均衡，供需比為116%，太原、西寧、濟南、武漢供給嚴重過剩；三四線城市供給輕度過剩，供需比為125%,營口、鄂爾多斯、張家界為過剩最為嚴重。

另外，數(shù)據(jù)還顯示：全國房地產(chǎn)相對過剩的比例約37.14%；70個城市有26個城市供給相對過剩,占比37.14%；17個城市供需基本均衡,占比24.29%；而供給相對不足的有27個，占比38.57%。據(jù)業(yè)內(nèi)介紹，一般來說，供求關(guān)系是決定房價漲跌的根本原因，因此用供需比來衡量市場當(dāng)前的供需狀態(tài)相對科學(xué)。目前一線城市供需比為65%，處于相對供給不足狀態(tài)；二線城市供需比為116%，處于供需均衡狀態(tài)；三四線城市供需比為125%，處于供給過剩狀態(tài)。

■業(yè)內(nèi)點評

昆明商業(yè)供應(yīng)比住宅更大如何消化是個問題

對于昆明住宅供應(yīng)“輕度過剩”上榜，業(yè)內(nèi)表示：“現(xiàn)實情況可能比統(tǒng)計數(shù)據(jù)更加殘酷些，尤其是2012、2013年迅猛增長的數(shù)據(jù)中，有近三分之一的數(shù)據(jù)，貢獻來源于‘城中村回遷戶’及‘集資房’統(tǒng)計，原則上這些銷售量并不能夠計入市場成交；而現(xiàn)實的情況是，昆明的人口基數(shù)并未發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變，未來增量消化更不容易。而近期的房地產(chǎn)‘跳水’行為，與此亦有關(guān)聯(lián)。”另外，業(yè)內(nèi)人士還指出，統(tǒng)計數(shù)據(jù)僅僅是住宅數(shù)據(jù)統(tǒng)計，而真正可怕的是不斷增長的商業(yè)體量，無論是購物中心，還是社區(qū)底商，昆明未來市場都可能面臨更多挑戰(zhàn)。而隨著商業(yè)自持比例的被迫提高，未來企業(yè)的可流動資本越匱乏，市場亦更不容樂觀。

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