“限售令”拴住商業(yè)地產(chǎn)

在住宅市場“限購、限價”等政策頻出的大背景下，商業(yè)地產(chǎn)也開始加入調(diào)控的大軍，加快樓市“洗牌”節(jié)奏，也使得“限”成為樓市發(fā)展的唯一法則。

據(jù)報道，日前，蘇州市政府出臺多條專門針對商業(yè)地產(chǎn)的調(diào)控政策，被稱為“最嚴(yán)限售令”。其規(guī)定對于可分割出售類的商業(yè)房地產(chǎn)項目在預(yù)售前需劃出一部分房產(chǎn)作為風(fēng)險防范資產(chǎn)予以凍結(jié)，三年內(nèi)不得銷售、抵押和轉(zhuǎn)讓，同時，提高新建商業(yè)房地產(chǎn)項目貨幣資本金監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)，全面禁止“售后包租”。

面對商業(yè)地產(chǎn)的限售調(diào)控，業(yè)內(nèi)表示，該政策的出臺反映了地方政府抑制泡沫的急切心情。

全國多數(shù)城市商業(yè)地產(chǎn)過剩

蘇州“限售”來預(yù)警

據(jù)記者了解，蘇州并不是第一個執(zhí)行商業(yè)限售的城市，早在2011年，福州就叫停了其城市20條主干道沿街面積在100平方米以下的店面交易。雖然福州商鋪限售最終取消了，但就其限購目的而言，主要是從實際層面提醒投資者轉(zhuǎn)變觀念，引導(dǎo)資金流涌入以扶持城市綜合體的發(fā)展。

時隔三年后，蘇州再次出臺商業(yè)地產(chǎn)限售令，但其目的卻與此前大相徑庭。一位商業(yè)地產(chǎn)投資者對記者表示，不管是蘇州，還是其他城市，商業(yè)地產(chǎn)限售令的出臺，反映出的是當(dāng)?shù)厣虡I(yè)地產(chǎn)的過剩和泡沫。

據(jù)不完全數(shù)據(jù)統(tǒng)計，目前蘇州中心城區(qū)已建各類購物中心超過40家，在建購物中心超過30家，總量已超過南京。以國際標(biāo)準(zhǔn)人均占有商業(yè)面積在1.2平方米的參照值計算，蘇州城區(qū)部分區(qū)域人均商業(yè)面積已達(dá)到3平方米，有的甚至達(dá)到4平方米。與此同時，引發(fā)出的是蘇州中心城區(qū)新建的20家購物中心中，近半數(shù)經(jīng)營情況不理想，存在商鋪、寫字樓空置的現(xiàn)象，部分項目甚至無法正常開業(yè)。而該位商業(yè)地產(chǎn)投資者也表示，蘇州為了限制商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行一輪相對強制的“限賣”，是為了改變蘇州市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過剩的現(xiàn)狀。同時，另一方面是因為不少采取售后包租的商業(yè)項目出現(xiàn)了“付不出租金、開發(fā)商跑路”的現(xiàn)象。

而來自于德融地產(chǎn)發(fā)布的報告則認(rèn)為，從實際情況看來，蘇州政府的這一政策可能會使中小乃至大開發(fā)商對進(jìn)入蘇州市場產(chǎn)生一定的抗拒心理，造成土地流拍，或者大幅貶值等現(xiàn)象。此規(guī)定雖然可能會刺破部分商業(yè)地產(chǎn)市場的泡沫并有效保護(hù)市場規(guī)范，但是對城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展也帶來了不小的阻滯，所以這將會是一把“雙刃劍”。

昆明商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量井噴

商業(yè)空置率趨高

事實上，針對城市商業(yè)地產(chǎn)過剩的問題，有數(shù)據(jù)指出，全球十大在建購物中心規(guī)模最大的城市中8個在中國，而成都、沈陽、天津等城市的商業(yè)地產(chǎn)過剩問題也屢屢被業(yè)內(nèi)提及。蘇州率先預(yù)警樓市風(fēng)險，調(diào)控加碼指向商業(yè)地產(chǎn)，針對昆明商業(yè)地產(chǎn)形勢的日趨嚴(yán)重，其是否會跟進(jìn)效仿，成為業(yè)內(nèi)關(guān)注的焦點。

就目前昆明商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展來看，數(shù)據(jù)顯示，昆明未來兩三年將會有1600萬平方米商業(yè)體量上市，這是一個總量。當(dāng)中，不乏大規(guī)模、大體量的城市綜合體�？v觀這些城市綜合體項目的商業(yè)盈利模式，要么全部自持，要么是自持加銷售，也有部分以住宅為主的商業(yè)底商大部分對外銷售。多數(shù)商鋪銷售之后，面臨著后期成長困難，也造成了很多底層商業(yè)極高的空置率。對此，業(yè)內(nèi)開始擔(dān)心，大體量的商業(yè)項目連續(xù)上市，是否存會出現(xiàn)商業(yè)泡沫或高空置率，從而加快昆明的商業(yè)地產(chǎn)調(diào)控的到來呢？

一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，現(xiàn)在很多二三線城市都在大力建設(shè)新城，在這個過程中，商業(yè)地產(chǎn)的過剩是一種普遍現(xiàn)象，昆明也如此。因此，一些出現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)過�，F(xiàn)象的城市，不排除出臺類似的限制政策，但還需要看蘇州的具體執(zhí)行情況。昆明百大集團(tuán)商業(yè)管理有限公司董事總經(jīng)理梅永豐在接受本報記者采訪時表示，商業(yè)地產(chǎn)不是規(guī)模越大越好。規(guī)模過小，難以吸引足夠的商家和消費者，規(guī)模過大，邊際效應(yīng)將遞減。

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