成熟一些的酒店式物業(yè)，不僅有專(zhuān)門(mén)的酒店管理公司統(tǒng)一承租經(jīng)營(yíng)，還有擔(dān)保公司作為第三方保證合同的履行，真正為投資者加了雙保險(xiǎn)資料圖片

酒店式公寓集住宅、酒店、會(huì)所多功能于一體，近幾年在整個(gè)云南地區(qū)掀起一波投資小高潮。包括潤(rùn)城、綠地云都會(huì)、東盟森林、保利六合、玉器城在內(nèi)的很多項(xiàng)目都在今年推出其酒店式公寓產(chǎn)品，據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，目前昆明城區(qū)內(nèi)在售及待售的項(xiàng)目中包含酒店式公寓的就超過(guò)18個(gè)，不過(guò)，這一數(shù)據(jù)在整個(gè)云南范圍來(lái)看只能算是九牛一毛，僅僅大理、麗江兩個(gè)州市在售及待售的項(xiàng)目中包含酒店式公寓的就超過(guò)30個(gè)。

整個(gè)云南省范圍內(nèi)的酒店式公寓開(kāi)發(fā)方式大致可以分為旅游度假型和商務(wù)住宿型兩種。

在昆明及周邊郊縣，商務(wù)住宿型酒店占據(jù)大半壁江山。就昆明的情況來(lái)看，商務(wù)住宿型酒店的客戶(hù)群很大，主要是企業(yè)辦公人士，有業(yè)內(nèi)人士透露，每年年底，很多企業(yè)選擇在撫仙湖、石林等昆明周邊的度假地開(kāi)年會(huì)，“預(yù)訂酒店往往從11月底就開(kāi)始�！逼湫枨笸⒖梢�(jiàn)一斑。另外，這一類(lèi)產(chǎn)品在硬件配置上以商務(wù)為主，像西城時(shí)代、長(zhǎng)水航城、中豪廣場(chǎng)、ICC環(huán)球廣場(chǎng)、安寧世貿(mào)廣場(chǎng)等很多項(xiàng)目都配建大型的會(huì)議室以及企業(yè)會(huì)所，這種公寓沒(méi)有單獨(dú)的廚房和陽(yáng)臺(tái)，室內(nèi)以大空間為主，以便用戶(hù)靈活劃分辦公空間。據(jù)記者了解，這一類(lèi)商務(wù)住宿型酒店的市場(chǎng)價(jià)在11000—17000元/平米，年投資回報(bào)從5%—10%不等，以一套總房款60萬(wàn)元的公寓為例，每年8%的返利，三年時(shí)間收入就是14.4萬(wàn)元，平均每月收入4000元，按照現(xiàn)在市場(chǎng)上1500元/月的租金來(lái)算，是租金收入的2.6倍。

另外一類(lèi)偏向旅游度假型的酒店式公寓，主要分布在昆明的郊縣及熱門(mén)的旅游州市，如大理的濱�？@、洱海國(guó)際生態(tài)城、洱海翠湖賓館，麗江的露美雅閣、古城東方等項(xiàng)目都陸續(xù)推出了這類(lèi)產(chǎn)品。美國(guó)精選國(guó)際酒店集團(tuán)大中華區(qū)總裁曾顏認(rèn)為，旅游度假型的酒店式公寓在云南大有可為，這類(lèi)產(chǎn)品的客群覆蓋全國(guó)，甚至世界，主要以旅游人群為主，其需求量也在日益增多。據(jù)大理旅游局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2011年大理接待游客1500多萬(wàn)人，而目前大理已經(jīng)運(yùn)營(yíng)的五星級(jí)酒店不超過(guò)5家，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前大理有近10個(gè)項(xiàng)目有酒店式公寓的規(guī)劃，旅游度假型酒店成為旅游城市的寵兒。與商務(wù)住宿型酒店不同，這一類(lèi)產(chǎn)品室內(nèi)裝修則偏重田園、自然風(fēng)格，將海景、溫泉等引入室內(nèi)，裝修材料更多選用木材、石材、竹子等天然材料，給人貼近自然的感覺(jué)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，這一類(lèi)酒店式公寓的售價(jià)集中在11000元/平米左右，年回報(bào)率逼近10%。

“目前撫仙湖區(qū)域內(nèi)盈利的僅有悅椿一家”

云南酒店式公寓面臨同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)沖擊

主題化和個(gè)性化

或成突破方向

日前，有業(yè)內(nèi)人士在微博上爆料稱(chēng)：“目前撫仙湖區(qū)域內(nèi)在盈利的酒店僅有悅椿一家�！睋�(jù)記者了解，目前昆明酒店式公寓的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀呈現(xiàn)出冰火兩重天的現(xiàn)狀。

一方面，今年下半年以來(lái)，包括星耀水鄉(xiāng)、綠地云都會(huì)、東盟森林、保利六合、昆明玉器城、山水天使灣在內(nèi)的近10余個(gè)項(xiàng)目推出了酒店式公寓產(chǎn)品，然而，充足的供應(yīng)并未讓投資者買(mǎi)賬。資深投資人士萬(wàn)女士告訴記者：“現(xiàn)在的酒店式公寓，開(kāi)發(fā)商承諾的前幾年的固定回報(bào)是假象，我原來(lái)投資的酒店式公寓，1.2萬(wàn)元/平米，戶(hù)型面積41平米左右，簽約按季度返租，年回報(bào)率15.2%。但粗略算了一下，如果按照年收益15%來(lái)計(jì)算，投資者一年的回報(bào)率在7萬(wàn)元以上，那么每天的租金至少要在200元以上，而且是365天均為客滿(mǎn)。說(shuō)白了，開(kāi)發(fā)商承諾的固定回報(bào)，往往只是開(kāi)發(fā)商用投資者的購(gòu)房款來(lái)支付頭幾年租金回報(bào)，制造出良好的投資回報(bào)假象。等到固定回報(bào)期結(jié)束，大多數(shù)酒店式公寓租金回報(bào)率會(huì)露出真面目，情況好的可以維持在2%左右，情況差的甚至扔在那里沒(méi)人管理�！�

另一方面，記者了解到，位于二環(huán)內(nèi)的知名酒店式公寓入住率基本保持在70%以上，尤其是近兩年興起的一些主題式酒店，其入住率逼近90%，位于如安街附近的一家主題酒店雖然只有30間客房，但是其預(yù)訂的房間已經(jīng)排到明年1月。而這也反映出，目前整個(gè)云南的酒店式公寓也面臨著同質(zhì)化的沖擊，很多酒店缺乏特色及文化內(nèi)涵，美國(guó)精選國(guó)際酒店集團(tuán)大中華區(qū)總裁曾顏認(rèn)為：“現(xiàn)在，不管是國(guó)際大品牌，還是我們國(guó)內(nèi)的高端酒店，放眼望去，幾乎是一個(gè)風(fēng)格，主題化、個(gè)性化的東西才是當(dāng)前云南的酒店需要的�！�

很多酒店式物業(yè)固定回報(bào)期結(jié)束后收益無(wú)法保障

托管后的經(jīng)營(yíng)

才是成敗的關(guān)鍵

以一套總房款60萬(wàn)的公寓為例，每年8%的返利，三年時(shí)間收入就是14.4萬(wàn)，平均每月收入4000元，按照現(xiàn)在市場(chǎng)上1500元/月的租金來(lái)算，是租金收入的2.6倍。然而，正如萬(wàn)女士所說(shuō)，這是一個(gè)充滿(mǎn)風(fēng)險(xiǎn)的投資，開(kāi)發(fā)商承諾的固定回報(bào)，有的時(shí)候是開(kāi)發(fā)商用投資者的購(gòu)房款來(lái)支付頭幾年租金回報(bào)，制造出良好的投資回報(bào)假象。等到固定回報(bào)期結(jié)束，有的酒店式公寓租金回報(bào)率會(huì)露出真面目，情況好的可以維持在2%左右，情況差的甚至扔在那里沒(méi)人管理。

投資的成功與否，與酒店托管之后的經(jīng)營(yíng)密不可分。綜合目前昆明酒店式公寓的成敗，不難看出，酒店式公寓成功需要具備區(qū)位、品質(zhì)、經(jīng)營(yíng)管理、推廣以及區(qū)域市場(chǎng)整體經(jīng)濟(jì)良好發(fā)展態(tài)勢(shì)等方面的條件。就投資而言，易事達(dá)總經(jīng)理李建認(rèn)為：“目前昆明的產(chǎn)權(quán)式酒店開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)還處于初期階段，因?yàn)橛袑?shí)力及品牌信譽(yù)度的開(kāi)發(fā)公司還未大力涉足此類(lèi)物業(yè)。涉足其中的，也只運(yùn)用了單一的酒店管理公司經(jīng)營(yíng)的銷(xiāo)售模式，而成熟一些的產(chǎn)權(quán)式酒店物業(yè)，不僅有專(zhuān)門(mén)的酒店管理公司統(tǒng)一承租經(jīng)營(yíng)，而且還有擔(dān)保公司作為第三方保證合同的履行，真正為投資者加了雙保險(xiǎn)。

在酒店式公寓經(jīng)營(yíng)方面，我們不妨來(lái)分享一下業(yè)內(nèi)比較認(rèn)同的“途家模式”。途家模式，主要是將業(yè)主的旅游不動(dòng)產(chǎn)在自住之外多余的時(shí)間托管，采用美國(guó)酒店管理品牌提供入戶(hù)管家服務(wù)，并通過(guò)途家平臺(tái)幫助做經(jīng)營(yíng)或出租，把業(yè)主房產(chǎn)的空余時(shí)間充分發(fā)揮，短期內(nèi)獲得可觀收益。以洱海龍灣為例，推出“5+5”十年投資保障計(jì)劃：前5年市場(chǎng)培育期，業(yè)主只需將房源全程交托，開(kāi)發(fā)商與途家強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，每年將返還業(yè)主總房款8%，前三年共24%收益一次性沖抵總房?jī)r(jià)，將培育期的浮動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)全部讓大通地產(chǎn)承擔(dān)，大大減少業(yè)主的投資壓力。云南途家置業(yè)副總經(jīng)理阿木古朗認(rèn)為：“在這種方式下，業(yè)主享有自己房屋的絕對(duì)控制權(quán)。業(yè)主不住的時(shí)間，途家便全權(quán)托管，依托自身強(qiáng)大的客戶(hù)平臺(tái)，進(jìn)行租售服務(wù)，按照實(shí)際收入與業(yè)主分配�！�

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