市場評價與項目進度報告

大都是昆明鼎杰房地產開發(fā)有限公司的首個商業(yè)項目，就區(qū)位而言大都正好位于昆明連接老城區(qū)與呈貢新城的核心位置，彩云北路中軸線世紀城片區(qū)。在這樣的區(qū)位營造一個一站式升級版和體驗型的開放式購物中心，正是看準了南市區(qū)日益聚集的人氣。項目位于昆明主城區(qū)、空港物流區(qū)、南市區(qū)、滇池度假區(qū)、呈貢新區(qū)、經開區(qū)地理中心，區(qū)位優(yōu)勢是可以顯見的；憑借項目良好的區(qū)位優(yōu)勢的巨大的升值潛力以及較為符合市場的產品設計，加大推廣力度并應市推出“價格+產品”的組合促銷，必定贏得片區(qū)內較大的市場份額。對于一個以商業(yè)為主打的綜合體項目，最不可少的就是交通和人氣。就目前而言，大都所處地塊為石虎關立交到新螺螄灣唯一可以成為商業(yè)用地的地塊，所以這個項目也有一定的稀缺性。但是目前昆明城內的大型綜合體項目可謂是遍地開花，尤其是寫字樓面積有體量的膨脹，因此在占有良好區(qū)位的同時，競爭也還是頗為激烈的。

工程進度方面，大都1期目前外立面已呈現(xiàn)，正在做內部裝飾，預計明年6月分即可交房，明年10月份即可開業(yè)。位于彩云北路另一側的大都二期工程目前正在緊鑼密鼓的進行當中，主體建筑已經建至12-15層，預計15年年中可全面完工，包括2萬平米的東南亞風情園林廣場。項目工地與彩云北路約有10多米的綠化帶相隔，在工地的入口也圍有藍色的圍擋，因此項目施工并未對周邊環(huán)境造成太大的影響。

大都2期

周邊項目和同類項目報告

大都所處的東南板塊是整個昆明開發(fā)較為活躍的片區(qū)，與大都一期一街之隔的世紀城片區(qū)、新亞洲體育城片區(qū)、廣福路片區(qū)多以住宅項目為主，因此匯集的人流反而有益于大都這個定位為純商業(yè)的項目。而距大都項目不遠的同類型小型綜合體項目高順銘都目前銷售已經接近尾聲，就區(qū)位而言雖距大都不遠，但也略遜色于大都所處的彩云北路與珥季路交叉口這樣的區(qū)位，且輕軌珥季路站距離大都項目不到200米。就螺螄灣國際商貿城而言，商業(yè)規(guī)劃與大都優(yōu)勢完全不同的，大都更偏向于高品質生活化購物和辦公。

世紀城

綜合體項目近些年來在昆明頗為時興，但凡體量稍大一點的項目都會規(guī)劃有商業(yè)和寫字樓，因此純商業(yè)項目對區(qū)位的選擇和自身業(yè)態(tài)規(guī)劃也變得尤為重要。就市場上競爭性同類項目的情況來看，銀海金岸還屬于起步階段，目標客群為環(huán)湖東路高檔住宅片區(qū)，同屬純商業(yè)項目，但銀海金岸體量較小，面對不同的目標客群，因此也不存在實質性的競爭。而瞄準空港經濟區(qū)的七彩云南花之城則主打旅游產業(yè)消費。競爭較為激烈還是寫字樓部分。但是商業(yè)類型的項目交通和區(qū)位都是尤為重要的。