云南省將下大力氣抓好城市綜合體建設(shè)，提高資源利用率，建設(shè)集約型城市。城市綜合體有利于實(shí)現(xiàn)整體開(kāi)發(fā)，加快城市建設(shè)；有利于發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)，擴(kuò)大就業(yè)規(guī)模；有利于完善城市功能，提升城市品質(zhì)。

縱觀昆明市場(chǎng)，地產(chǎn)商集體“染指”城市綜合體，一些大鱷甚至跨界加入到城市綜合體建造行列，一場(chǎng)有關(guān)城市綜合體的大戰(zhàn)赫然逼近。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，在2013下半年上市的房地產(chǎn)項(xiàng)目中超過(guò)六成都是城市綜合體。

巨大體量的城市綜合體，意味著組成城市綜合體的住宅、公寓、酒店、寫(xiě)字樓等產(chǎn)品扎堆面市。城市綜合體的瘋狂擴(kuò)張已經(jīng)駛?cè)雴涡芯€，是時(shí)候冷靜、沉思，綜合體發(fā)展的未來(lái)。

開(kāi)發(fā)不是簡(jiǎn)單的數(shù)字游戲

除了開(kāi)發(fā)無(wú)序?qū)е鲁鞘芯C合體發(fā)展的困局以外，城市綜合體還面臨著很多深層次的問(wèn)題，而這些問(wèn)題環(huán)環(huán)相扣，不管哪段鏈子掉了，都足以威脅到整個(gè)項(xiàng)目。

中國(guó)城市綜合體更多由住宅、公寓、寫(xiě)字樓、商業(yè)、酒店等業(yè)態(tài)構(gòu)成，其功能為“724”，涵蓋了人們“7天”、“24小時(shí)”的全天候生活形態(tài)。

綜合體不是各種業(yè)態(tài)的拼湊，而是在共生、互利的前提下，實(shí)現(xiàn)多功能的綜合，并產(chǎn)生1+1>2的復(fù)合效應(yīng)。“城市綜合體最大的價(jià)值是資產(chǎn)的價(jià)值，一個(gè)城市綜合體有很多經(jīng)濟(jì)效益：一是出售獲得的現(xiàn)金；二是商業(yè)酒店持續(xù)經(jīng)營(yíng)的租金回報(bào);三是綜合要素組合對(duì)資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值;四是資本的價(jià)值，通過(guò)基金、上市、債券其他的資本通道實(shí)現(xiàn)變現(xiàn)�！币晃簧虡I(yè)地產(chǎn)專(zhuān)家表示：現(xiàn)在的城市綜合體都是泛綜合體，不但使自己的地塊價(jià)值提高，同時(shí)也會(huì)帶動(dòng)整個(gè)周邊土地、住宅綜合價(jià)值的提高。

因此不難理解，為何全國(guó)各地都對(duì)城市綜合體趨之若鶩。然而，在利益的趨勢(shì)下，很多綜合體的開(kāi)發(fā)卻沒(méi)有玩轉(zhuǎn)這個(gè)復(fù)雜的數(shù)字游戲。

消費(fèi)力預(yù)判不足綜合體陷“空城”

對(duì)于綜合體開(kāi)發(fā)的外部條件來(lái)講，首先是交通，基本它都坐落在公共交通的樞紐位置，比如地鐵、公交、快速交通等公共交通的網(wǎng)絡(luò)聚集點(diǎn)，只有這樣它才具備人氣，人流才會(huì)源源不斷。第二是消費(fèi)力，包括核心消費(fèi)能力和交通輻射半徑在半小時(shí)商圈內(nèi)的人群。

大型建筑綜合體將對(duì)城市形態(tài)、生活形態(tài)產(chǎn)生革命性的營(yíng)銷(xiāo)，其形態(tài)、體量、造型、空間等都將給這座城市帶來(lái)新的感受、新的風(fēng)尚，從而提升區(qū)域的整體價(jià)值。然而，綜合體開(kāi)發(fā)所面臨的局面是：如何消化這樣大體量的城市綜合體？

這就涉及到對(duì)于消費(fèi)力的預(yù)判。同時(shí)，也回到了那個(gè)問(wèn)題上，摸清地塊的氣質(zhì)，進(jìn)行合理規(guī)劃和開(kāi)發(fā)。

“不是所有城市都適合建大型綜合體，不是所有區(qū)域都適合多業(yè)態(tài)的開(kāi)發(fā)模式�！蓖聦�(shí)業(yè)集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，為應(yīng)對(duì)可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，首先應(yīng)對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行多方調(diào)研；其次，綜合體項(xiàng)目自身的規(guī)劃和管理也面臨考驗(yàn)，要讓規(guī)劃與市場(chǎng)吻合，避免同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。以同德·昆明廣場(chǎng)為例，同德·昆明廣場(chǎng)位于一環(huán)、二環(huán)之間，傳統(tǒng)商業(yè)氛圍濃厚，居住人群購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)，臨近家樂(lè)福、數(shù)碼城、高端百貨等等，早已形成新型商圈。在經(jīng)過(guò)全面分析后，其開(kāi)發(fā)企業(yè)同德實(shí)業(yè)集團(tuán)決定將其打造成為一個(gè)高端商務(wù)住宅以及云南唯一的精致時(shí)尚購(gòu)物中心citywalking為主要業(yè)態(tài)的城市綜合體。譚蓉

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