“昆明的商業(yè)地產(chǎn)是否面臨同質(zhì)化以及過剩的風(fēng)險(xiǎn)？”這是當(dāng)下對(duì)于昆明商業(yè)地產(chǎn)展開的一個(gè)較熱的話題。在面臨危機(jī)的同時(shí)，如何突圍、尋求轉(zhuǎn)變之道也成為開發(fā)商們的當(dāng)務(wù)之急。

現(xiàn)狀：商業(yè)地產(chǎn)供大于需？

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，昆明目前正在推進(jìn)中的300多個(gè)城中村改造項(xiàng)目，很多都是城市綜合體，并且具有很大的商業(yè)體量。

按照主城區(qū)人口進(jìn)行平攤，人均商業(yè)面積已經(jīng)超過了很多一線城市，包括上海。未來幾年的昆明商業(yè)地產(chǎn)將供大于求。

從數(shù)據(jù)上看，由于在建和潛在供應(yīng)量巨大，昆明商業(yè)地產(chǎn)面臨過剩風(fēng)險(xiǎn)。并且存在商業(yè)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理，如寫字樓、商業(yè)綜合體、五星級(jí)酒店這些業(yè)態(tài)遍地開花，這樣會(huì)導(dǎo)致開發(fā)和投資的風(fēng)險(xiǎn)加大。同時(shí)，目前昆明很多商業(yè)產(chǎn)品開發(fā)水平較為落后，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重且運(yùn)營能力較差，也造成開發(fā)和投資的風(fēng)險(xiǎn)。

轉(zhuǎn)變：定位、運(yùn)營與創(chuàng)新性

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為：許多失敗的商業(yè)項(xiàng)目，很大原因是沒有找準(zhǔn)前期定位，在錯(cuò)誤的區(qū)域建造了錯(cuò)誤的物業(yè)。前期定位不僅決定了項(xiàng)目本身的個(gè)性，也成為商業(yè)地產(chǎn)后期能良性運(yùn)營的關(guān)鍵。以昆明順城和南亞風(fēng)情第壹城兩個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目為例：這兩個(gè)成功案例在前期的規(guī)劃中都找準(zhǔn)了自己的定位。順城所在的商圈已經(jīng)有著很多成熟的項(xiàng)目，如百盛、昆百大、新天地，那么它的出現(xiàn)就一定要有突圍，避免同質(zhì)化。所以順城更偏向購物中心的概念，在定位上與其他項(xiàng)目形成錯(cuò)位。在品牌引進(jìn)方面，ZARA、星巴克等品牌也給順城帶來很大的客流量。而南亞風(fēng)情第壹城所在的南市區(qū)是一個(gè)住宅偏多的區(qū)域，本身就非常稀缺，但是南亞風(fēng)情·第壹城不僅引進(jìn)了許多品牌，還有不少首次進(jìn)入昆明的一線品牌。

昆明順城商業(yè)管理公司總經(jīng)理沈麒方表示，商業(yè)綜合體從招商、運(yùn)營、配套、影響力等需要大量的投入，從招商到品牌成型，大概需要3—5年的時(shí)間。對(duì)于城市綜合體運(yùn)作十分嫻熟，并擁有完善商業(yè)鏈，以及在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)上擁有豐富經(jīng)驗(yàn)和資源的國內(nèi)知名開發(fā)企業(yè)而言，成功開發(fā)的勝算較大。

而從去年底各商業(yè)項(xiàng)目的動(dòng)作中，記者也觀察到，昆明商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商業(yè)態(tài)呈現(xiàn)出多元化的趨勢：文化空間和同德昆明廣場都提出了文化綜合體的概念；潤城、經(jīng)典雙城則將招商瞄準(zhǔn)了“全球”；西山萬達(dá)廣場把商鋪的返租年限提到了20年。經(jīng)典雙城、潤城、大都、銀海幸福廣場等項(xiàng)目都紛紛舉行入駐品牌商家簽約。招商先行于“開盤”的背后，不僅是開發(fā)商們對(duì)商業(yè)品牌資源的暗戰(zhàn)，也是展示實(shí)力與加強(qiáng)投資者投資信心的爭奪戰(zhàn)。葉蔓

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