開發(fā)商業(yè)項目，如何讓投資獲得可觀的回報無疑是開發(fā)商最關(guān)注的問題。而商業(yè)地產(chǎn)的投資回報率如何得以保證最考驗開發(fā)商的運營能力，無論是從純銷售到租售結(jié)合，再到只租不售的產(chǎn)權(quán)租售模式不斷變遷，還是逐漸崛起的資本運作模式，都是開發(fā)商在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)過程中尋求盈利模式突破的積極探索，在這些探索中，我們可以窺見昆明商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的脈絡。

產(chǎn)權(quán)租售模式

構(gòu)筑商業(yè)三大盈利模式

調(diào)查：從純銷售到租售結(jié)合，再到只租不售，租售比的變化見證了昆明商業(yè)的發(fā)展，也見證了開發(fā)商運營能力的不斷提升和盈利模式的不同變化，隨之而來的是房企對項目的運營及管理擁有較高比例的話語權(quán)和管理權(quán)。

全部銷售：商鋪蓋好了就全部進入銷售環(huán)節(jié)，全部推向市場進行銷售。一些純住宅小區(qū)的社區(qū)商業(yè)一般會采取這種做法，由于體量不大，商鋪的銷售壓力也不大。

租售結(jié)合：租售結(jié)合的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式是目前昆明市場上最熱鬧的模式，目前的昆明市場上無論是目前最火的南亞風情·第壹城，還是經(jīng)典雙城、東盟森林、文化空間、百大新都會都是采用租售結(jié)合的模式，這種模式最大的特點就是開發(fā)商持有主體商業(yè)，銷售部分商鋪，直接參與主體商業(yè)經(jīng)營。以百大新都會項目為例，該項目總商業(yè)面積約10萬平方米，采取局部銷售，核心自持的商業(yè)模式。銷售面積約20000余平方米，主要是周邊臨街商鋪和部分商場內(nèi)商鋪，其余都為自主招商運營。

只租不售：商業(yè)項目自持比例的高低一直被視為企業(yè)資金實力是否雄厚的關(guān)鍵要素，商業(yè)項目自持比例逐步走高，甚至有的樓盤商業(yè)自持比例達到100%，也就是只租不售。從目前昆明的情況看，由于只租不售對于開發(fā)商資金實力和運營能力要求很高，加之回收期長，所以除了百大新天地等少數(shù)項目之外，罕有試水者，剛剛啟動建設(shè)的昆明恒隆廣場無疑將成為昆明只租不售的新代表。

剛起步的資本運作模式

調(diào)查：在傳統(tǒng)的租售比模式創(chuàng)造不同的商業(yè)盈利模式的同時，商業(yè)地產(chǎn)的運作模式也在醞釀全新的升級變化，比如業(yè)內(nèi)比較看好的資本運作模式。資本運作模式在國內(nèi)剛剛起步，國內(nèi)一線房企正在探索的商業(yè)地產(chǎn)資本運作模式包括凱德置地分拆上市模式、房地產(chǎn)與證券業(yè)相結(jié)合的REITs模式、萬達的銀行貸款證券化模式等。

“商業(yè)地產(chǎn)的資本運作模式在昆明還沒有出現(xiàn)，因為這種模式需要很強的資本運營能力�！崩ッ靼俅蠹瘓F商業(yè)管理有限公司董事總經(jīng)理梅永豐在接受記者采訪時表示，從目前國內(nèi)的情況看，已經(jīng)形成了分拆上市模式、REITs模式、銀行貸款證券化模式等不同的資本運作模式。

梅永豐介紹，銀行貸款證券化模式的代表無疑是萬達模式，萬達一直在進行商業(yè)模式的探索——從分零出售到整體出售再到不出售。萬達將成熟物業(yè)打包為信托投資基金（REITs），再將基金單位在海外資本市場公開發(fā)售籌集資金�！吧虡I(yè)地產(chǎn)的證券化，使萬達的商業(yè)地產(chǎn)運作產(chǎn)生飛躍，能夠拿到充裕的資金，然后可以大規(guī)模的并購，再把物業(yè)放到REITs中去融資，這可能使它在業(yè)內(nèi)遙遙領(lǐng)先�！泵酚镭S說。

另據(jù)記者了解，其中分拆上市模式的代表是商用一體化的凱德模式。而REITs模式的代表則是越秀模式，是房地產(chǎn)與證券業(yè)相結(jié)合的一種混合的產(chǎn)物，即房地產(chǎn)投資信托。

解讀

北京同世飛天商業(yè)投資顧問機構(gòu)董事長兼總裁張璋：真正的商業(yè)地產(chǎn)盈利模式的本質(zhì)是資本性的運作，是資本收益。中國在商業(yè)地產(chǎn)資本化運作方面，如果不能把REITs真正開進的話，中國商業(yè)地產(chǎn)未來的發(fā)展實際上是舉步維艱的。因為商業(yè)地產(chǎn)對規(guī)模要求，對經(jīng)營管理的要求，對商戶經(jīng)營持續(xù)性的要求，對團隊的要求都是非常高的，沒有一定的物業(yè)規(guī)模和物業(yè)條件，沒有一定的成熟穩(wěn)定的商業(yè)管理團隊，沒有穩(wěn)定的租金收益，那么商業(yè)地產(chǎn)實際上很難做好。（云南信息報毛建偉）

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