2011年以來，全國商業(yè)地產(chǎn)的逆勢崛起很突出。不管是在一線城市北京、上海、廣州，還是二三線的杭州、成都、溫州等城市，還有被稱為二三線城市或2.5線城市的昆明，商務公寓、寫字樓、綜合體等商業(yè)地產(chǎn)，因為不限戶籍、不限套數(shù)、不限貸等特點，受到市場的持續(xù)青睞。

但盡管商業(yè)地產(chǎn)的崛起還不是很長時間，距離業(yè)界預測的“下一個十年將屬于商業(yè)地產(chǎn)”還有很長的時間，但商業(yè)地產(chǎn)在行業(yè)內引發(fā)的思考、擔憂正逐漸浮出水面。市場如何消化，陸續(xù)涌現(xiàn)的大規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)？這些商業(yè)地產(chǎn)的未來運營該怎么走？已經(jīng)顯現(xiàn)同質化的商家資源，還有怎樣的拓展空間？一系列的問題考問著相關部門以及行業(yè)從業(yè)者。

7月，屈臣氏在云南州市布局的4家門店開業(yè)了。商業(yè)地產(chǎn)在昆明主城市場的廝殺已激烈，拓展州市是不是一條出路？

州市品牌商家又現(xiàn)“新臉譜”。據(jù)知情人士透露，7月屈臣氏將有4家店面在云南州市隆重開業(yè)。4家品牌店面即將同時開店運營確屬稀罕，如若印證了品牌商家跟隨品牌商業(yè)地產(chǎn)項目走的理念，是否意味著云南州市商業(yè)地產(chǎn)“熱潮”浮現(xiàn)？

官房、銀海、奧宸等房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紛紛將開發(fā)觸角轉向州市之后，品牌商家進駐州市“搶食”，也成為必然。在業(yè)內人士分析看來，陸續(xù)有品牌資源挪位州市，可以看到州市消費升級對于品牌商家的渴求，同時，也反映出州市商業(yè)地產(chǎn)的崛起苗頭，但州市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)畢竟剛剛啟幕，如何在商業(yè)項目的招商中盡可能地獲得主動權，還需要看其區(qū)域優(yōu)勢、開發(fā)商資質、商業(yè)管理團隊等各個方面的因素，盲目樂觀行不通。

市場調查

品牌商家劍走州市屈臣氏單月開4店

據(jù)悉，7月屈臣氏將在玉溪、曲靖、個舊三地同步實現(xiàn)4店面營業(yè)。同時，在未來幾年間其還將在云南其他幾個州市進行店面擴張。據(jù)業(yè)內人士介紹，屈臣氏對于其店面選擇一直有一套比較完善的測試體系，都市商圈店、商務寫字樓店、交通樞紐店、大型居民社區(qū)店、銷品茂中心店是其一般的選店原則。

屈臣氏劍走云南州市，意欲何為？據(jù)知情人士透露，這與屈臣氏2011年之前實施的“百城千店”計劃有關，該計劃已于2011年收官。如今，屈臣氏又開始醞釀在2016年前將門店規(guī)模擴大至3000家的計劃。

據(jù)分析，選擇州市不只受屈臣氏擴店計劃的影響。近幾年來，屈臣氏在昆的擴店計劃已經(jīng)基本完成，而且收益頗豐，市場布點出現(xiàn)飽和的跡象明顯。同時，亦有可能為對抗同類競爭對手所做的防御戰(zhàn)，以及對州市商機的看好。而云南州市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)開始起步，也同樣需要品牌商家的支持，屈臣氏下州市的路自然就平坦了很多。

華俊商業(yè)管理公司招商部經(jīng)理耿天敏表示，除去屈臣氏，未來將有更多的品牌商家入駐云南各個州市核心城市，家樂福、國美、肯德基等眾多品牌商家就是典型代表。從目前的情況來，眾多品牌商家“抱團擴張”州市的跡象明顯，家樂福、國美、肯德基、屈臣氏等品牌商家經(jīng)常牽一發(fā)而動全身，也很容易一榮俱榮，一損俱損。

業(yè)內支招

州市商業(yè)地產(chǎn)“熱潮”浮現(xiàn)？

面對品牌商家紛紛入駐州市，就此是否可以判斷州市商業(yè)地產(chǎn)的“熱潮”浮現(xiàn)？專家表示，這樣的判讀有些武斷，因為目前州市在運營的商業(yè)地產(chǎn)還很少，很多還停留在概念上，沒有真正落實。此外，云南州市的部分核心城市還處在住宅市場的成長階段，對于商業(yè)地產(chǎn)的操作還很陌生。

但這并不妨礙我們對未來哪些州市可能是品牌商家們出沒的區(qū)域進行預測。在耿天敏看來，目前曲靖獲得了很多業(yè)內人士的肯定，該片區(qū)在人口上也有優(yōu)勢；其次，目前曲靖有一些不錯的商業(yè)企業(yè)在本地運作，比如曲靖的中天購物中心，一些百貨業(yè)態(tài)在曲靖目前經(jīng)營的情況也非常不錯。而玉溪、個舊、彌勒等地的資質也不錯，只是目前主要是以街鋪經(jīng)營為主，還處在租金高低決定商家的階段，對品牌商家的吸引力還有待加強。

州市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與商業(yè)資源的配比并不合理，供大于求是基本常態(tài)。由于屈臣氏、國美、肯德基等商業(yè)業(yè)態(tài)的帶客作用較強，州市商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商就可能存在甲方稍顯弱勢的情況，開發(fā)企業(yè)對“大牌們”做出的讓步力度也就會更大。

對于品牌商家而言，他們也十分看重合作企業(yè)商管公司的實力。為此，需要進一步與品牌商家進行接觸的州市商業(yè)地產(chǎn)，除去好的區(qū)位優(yōu)勢、優(yōu)質的消費人群及優(yōu)惠的入駐條件之外，一家好的商管企業(yè)也是項目良性運營的必要條件。

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