——專訪云南大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教師李順洪

云南大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教師李順洪

去年10月云南房網(wǎng)采訪李順洪的時(shí)候，他曾預(yù)測，樓市將在今年2、3月份處于一種嚴(yán)峻時(shí)期，從現(xiàn)在看來，昆明樓市情況正向著這方面發(fā)展。降價(jià)與否成了業(yè)界談?wù)撟疃嗟脑掝}，也是購房者最關(guān)心的話題。降？還是不降？昆明未來樓市會(huì)怎樣的發(fā)展？什么時(shí)候才是購房的最佳時(shí)期？云南大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教師李順洪再次接受了云南房網(wǎng)的專訪。

云南房網(wǎng)：1月金尚俊園以7600元/平米的均價(jià)火爆開盤后，廣基錦悅四季和江東禧瑞都也宣布降價(jià)，您如何看昆明樓市的這種現(xiàn)狀？

李順洪：雖然此前我也預(yù)測今年的2、3月份昆明樓市將進(jìn)入房價(jià)向下波動(dòng)區(qū)間，現(xiàn)在來看是比較準(zhǔn)確的，但現(xiàn)在的情況還是讓我心情是比較復(fù)雜。一方面，站在消費(fèi)者的立場，現(xiàn)在開發(fā)商開始降價(jià)，往后個(gè)案可能會(huì)越來越多，站在消費(fèi)者立場是一個(gè)好事。但另一方面，作為開發(fā)商，價(jià)格的下降和利潤的減少，有可能出現(xiàn)很多問題，價(jià)格如果降得太多，有的房企在質(zhì)量和品質(zhì)方面會(huì)做減法，資金鏈方面可能會(huì)出現(xiàn)一些問題，那么購房者要是買了這樣的房子，還是有一定風(fēng)險(xiǎn)的。

從整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)上講，今年國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)都不太樂觀，房子作為固定資產(chǎn)如果房價(jià)下降太多會(huì)引發(fā)資產(chǎn)價(jià)值縮水等一些問題，也會(huì)給現(xiàn)在不太樂觀的實(shí)體經(jīng)濟(jì)帶來負(fù)面影響，所以中央也是一再的在提示，讓房價(jià)合理的回歸，但是能不能實(shí)現(xiàn)合理的回歸呢，是回歸的多了還是不夠呢，這個(gè)任何人說了不算，市場說了算，所以我還是比較擔(dān)心的。

云南房網(wǎng)：這一次你對俊發(fā)、江東的價(jià)格下調(diào)怎么看？特別是江東禧瑞都6600的精裝修的價(jià)格，給昆明樓市帶來不小的震撼。這次降價(jià)會(huì)不會(huì)對昆明的樓市影響產(chǎn)生很大的影響？

李順洪：從幾個(gè)層面來說，降價(jià)是一個(gè)方面，這種降價(jià)的結(jié)果，會(huì)對消費(fèi)者的心里造成毀滅性的影響，造成濃厚的心理預(yù)期。毀滅性怎么理解？中國人都有“買漲不買跌”的心里，所以這種做法，無疑就是誘導(dǎo)讓消費(fèi)者看到，沒有最低只有更低，從消費(fèi)者的心里層面來講，影響是很大的。我就覺得，降價(jià)歸降價(jià)，但是降價(jià)后是否會(huì)降品質(zhì)還不好說，整個(gè)市場不應(yīng)該由于這些問題陷入一種混亂的情況，各企業(yè)間更不應(yīng)該有口水仗，這是不利于這個(gè)行業(yè)發(fā)展的。

云南房網(wǎng)：現(xiàn)在由于金尚俊園和禧瑞都的定價(jià)，讓很多開發(fā)商在價(jià)格和推出時(shí)間上顯得有些尷尬，未來這些項(xiàng)目會(huì)不會(huì)越來越多投身價(jià)格戰(zhàn)？

李順洪：我覺得這個(gè)是一個(gè)誤區(qū)，都說金尚降價(jià)了，江東降價(jià)了，其實(shí)要看它是和什么做對比，因?yàn)樗麄儍蓚€(gè)盤都是新盤，沒開過盤就無從談起降價(jià)，只能是說我們針對周邊已經(jīng)開了盤的來對比，認(rèn)為它是降價(jià)了。實(shí)際上要是我是這兩個(gè)項(xiàng)目的管理者，我并不會(huì)覺得我是降了，我是在市場低迷的情況下為了回款不得已進(jìn)行了“合理定價(jià)”。未來房價(jià)會(huì)不會(huì)越來越低？我覺得得看整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，往下調(diào)整是肯定的，但不會(huì)沒有底的往下降，需要考慮的是這次國家調(diào)整不像是09年只是行業(yè)層面的，這次是制度上面的調(diào)整，所以，未來幾年大幅度的上漲空間是沒有的，相反下降的空間是有的。我個(gè)人預(yù)期，今年昆明的市場還會(huì)往下走。

云南房網(wǎng)：這次俊發(fā)，江東都是有些實(shí)力和影響力的開發(fā)商，這次他們的定價(jià)，會(huì)不會(huì)影響到昆明這個(gè)“環(huán)線”的價(jià)格定價(jià)體系？

李順洪：關(guān)于這個(gè)“環(huán)線論”，在網(wǎng)上我也看見了，一環(huán)多少，二環(huán)多少，三環(huán)多少？我個(gè)人覺得我不是很贊同這樣，怎么說呢，不應(yīng)該給任何一個(gè)人或者一個(gè)事物貼標(biāo)簽，我不贊同這種“貼標(biāo)簽”的方式。因?yàn)槟汩_發(fā)的項(xiàng)目，他的定位不同，成本不同，景觀不同，物業(yè)不同，品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)也不同，綜合所有的因素，如果說幾環(huán)定價(jià)多少，這個(gè)是不科學(xué)的，所以不好一概而論。如果非要給房價(jià)找個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，還不如站在國家的立場上考慮問題，那就是合理的房價(jià)區(qū)間到底是多少？昆明去年的房價(jià)均價(jià)大概在8000元/平米左右，現(xiàn)在昆明人均收入約在2500元/平米左右，支撐這個(gè)8000元/平米左右的房價(jià)，顯然有些吃力。所以如果兩個(gè)月的人均收入可以買一平米住房，我認(rèn)為會(huì)更合理一些。

但又有人說，我們這個(gè)土地，我們開發(fā)成本這么高，我們怎么去把這個(gè)價(jià)格降下來？我想說的是，市場調(diào)控它是一只看得見的“手”和一只看不見的“手”結(jié)合起來調(diào)控的，那么市場不會(huì)因?yàn)槟愕某杀靖�，就讓你的價(jià)格維持在一個(gè)很高的水平。你的產(chǎn)品品質(zhì)和你的產(chǎn)品品牌有優(yōu)勢，未來你就會(huì)獲得市場的認(rèn)可，反之則不然。

云南房網(wǎng)：網(wǎng)絡(luò)上有傳言，江東禧瑞都目前還沒有拿到預(yù)售證，就以這樣低的價(jià)格面世，是擾亂市場的行為，您是怎么看的？

李順洪：我覺得要客觀的看待，因?yàn)槊總€(gè)公司都有自己的情況，因?yàn)榍闆r不同，資金壓力不一樣，拿地的價(jià)格不一樣，項(xiàng)目的定位也不同，所以自身的成本也不同。

作為江東來說，他這樣做也無可厚非，因?yàn)楝F(xiàn)在來看他本來那塊地拿得成本就比較低，如果在品質(zhì)上節(jié)約成本也還是有合理利潤的，這樣做無疑是讓大家對他這個(gè)樓盤有所期望，值得等待。要是說他怎么擾亂市場，我覺得到覺得沒必要過多指責(zé)，因?yàn)橄M(fèi)者現(xiàn)在都是很專業(yè)的，如何選擇市場說了算，大家客觀的看待就行了。

云南房網(wǎng)：你對江東禧瑞都6600元/平米的價(jià)格怎么看？江東為什么會(huì)采取這樣低的價(jià)格入市？

李順洪：因?yàn)檫€沒見到房子暫不好評論，但既然廣告出來了，那么6600元/平米的價(jià)格應(yīng)該是真的，這樣的價(jià)格就意味著它的利潤將不是很多，我覺得江東此次采用的是快速銷售、快速周轉(zhuǎn)策略，是一個(gè)適應(yīng)目前的市場環(huán)境，在“嚴(yán)控”之下是一種不得已的“過冬”的策略。

云南房網(wǎng)：那么現(xiàn)在是不是購房者出手的最佳時(shí)期？

李順洪：我不這樣認(rèn)為，從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來看，出現(xiàn)局部降價(jià)后，還會(huì)有一個(gè)深化期，這個(gè)深化期還沒有到，現(xiàn)在只是露出了冰山一角。所以我個(gè)人建議剛需可以隨時(shí)買房，但如果不是太急迫的剛需可以再等個(gè)幾個(gè)月再出手，大概是在年中六月份左右，會(huì)出現(xiàn)一個(gè)比較合理的節(jié)點(diǎn)。

云南房網(wǎng)：作為與金尚俊園一墻之隔的廣基錦悅四季，廣基應(yīng)該如何應(yīng)對？

李順洪：現(xiàn)在我覺得最難決定的就是他了，但就像前面講的，每個(gè)公司的實(shí)際情況不一樣，所以也不想過多評價(jià)。

云南房網(wǎng)：現(xiàn)在一直在說房產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該擔(dān)負(fù)起社會(huì)責(zé)任的問題，你覺得在當(dāng)前的形式下，房產(chǎn)企業(yè)如何將自身的利益跟社會(huì)責(zé)任結(jié)合起來？

李順洪：目前很多企業(yè)都在搞慈善活動(dòng)，這個(gè)是一個(gè)很好的形式。比如說據(jù)我所知“銀�！本驮谧龊芏啻壬苹顒�(dòng)，支持貧困山區(qū)教育，推廣國學(xué)教育等。其他的公司也有類似的行為，我覺得，這些都是我們提倡的也是支持的，作為一個(gè)企業(yè)來說，如果你要做百年企業(yè)、基業(yè)長青，這些東西是必須的。作為房產(chǎn)企業(yè)，取之社會(huì)還需回饋社會(huì)。作為消費(fèi)者不只單是看你的產(chǎn)品、你的價(jià)格，我更多的是看你這個(gè)企業(yè)是不是值得我信賴，是否誠信。所以能不能得到社會(huì)的尊敬和認(rèn)可，是作為昆明本土的房地產(chǎn)企業(yè)需要考慮的。（吳昊廣懿/《云南地產(chǎn)》•云南房網(wǎng)咨詢中心）

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