——專訪昆明風(fēng)之鈴市場(chǎng)調(diào)查與研究咨詢機(jī)構(gòu)的總經(jīng)理石遠(yuǎn)

昆明風(fēng)之鈴市場(chǎng)調(diào)查與研究咨詢機(jī)構(gòu)的總經(jīng)理石遠(yuǎn)

金尚俊園低價(jià)逆勢(shì)開盤，重現(xiàn)了二環(huán)內(nèi)“7字頭”房源，一時(shí)間開發(fā)商、代理公司、置業(yè)者奔走相告，樓市眾生百態(tài)頻出，或垂頭頓足、或長吁短嘆、或喜笑顏開。購房者終于舒展眉頭，守得云開見月明，昆明的樓市僵局被打破，出現(xiàn)了旗幟鮮明的降價(jià)樓盤�？“l(fā)“跌了”，江東也不甘落后，情人節(jié)一聲怒吼，打出二環(huán)外“6字頭”房源，不亞于讓房價(jià)重回08年水平。攪局？搗亂？唯一肯定的就是新推樓盤項(xiàng)目價(jià)格須將以二者為基準(zhǔn)。

俊發(fā)、江東讓昆明房價(jià)進(jìn)入“拼跌”時(shí)期，業(yè)內(nèi)人士對(duì)此怎么看？昆明樓市未來將如何發(fā)展，云南房網(wǎng)對(duì)昆明風(fēng)之鈴市場(chǎng)調(diào)查與研究咨詢機(jī)構(gòu)的總經(jīng)理石遠(yuǎn)進(jìn)行專訪。

昆明樓市降價(jià)，有的拍手稱快，也有捶胸頓足，風(fēng)之鈴的態(tài)度是什么？石遠(yuǎn)說：“俊發(fā)、江東大打價(jià)格戰(zhàn)，昆明開始降價(jià)以來，市場(chǎng)喜憂參半。觀望中的剛需消費(fèi)者拍手稱快，在高點(diǎn)置業(yè)的消費(fèi)者就比較尷尬了。風(fēng)之鈴對(duì)這次降價(jià)，持一個(gè)樂觀的態(tài)度，這是市場(chǎng)的一次自我梳理，是逐漸成熟的必經(jīng)之路�！�

首先從地產(chǎn)的宏觀調(diào)控說起。

石遠(yuǎn)認(rèn)為：調(diào)控，一是調(diào)不規(guī)范的市場(chǎng)現(xiàn)象——比如一些開發(fā)商帶著一種暴發(fā)戶的心態(tài)去搞開發(fā)，市場(chǎng)上行的時(shí)候高舉高打，市場(chǎng)低迷的時(shí)候就低價(jià)拋售。這在一個(gè)成熟的市場(chǎng)中，是不科學(xué)的做法，科學(xué)就代表著有產(chǎn)品梯度，有價(jià)格梯度，針對(duì)不同的人群、需求，做不同的產(chǎn)品和定價(jià)，利用精準(zhǔn)的營銷方式投放市場(chǎng)。（譬如，大型耐用家電市場(chǎng)已經(jīng)趨于成熟，廠家和商家是通過對(duì)產(chǎn)品的不斷升級(jí)研發(fā)來提升價(jià)值，并且降低成本來產(chǎn)出利潤，價(jià)格能維持在一個(gè)理性的范疇內(nèi)。）

二是調(diào)整市場(chǎng)整體的價(jià)格。好的市場(chǎng)，良性的市場(chǎng)，不代表就是一個(gè)價(jià)格高的市場(chǎng)。由于房產(chǎn)具備投資屬性，買賣雙方都希望價(jià)格能穩(wěn)中上揚(yáng)，但是任何一個(gè)商品在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的作用下，都會(huì)根據(jù)供需關(guān)系出現(xiàn)價(jià)格波動(dòng)。價(jià)格可以是一個(gè)風(fēng)向標(biāo)，但是產(chǎn)品的研發(fā)和生產(chǎn)不能單純以價(jià)格為導(dǎo)向，否則很容易本末倒置從而陷入市場(chǎng)的囹圄。

一系列的調(diào)控政策對(duì)房價(jià)產(chǎn)生怎樣的影響？石遠(yuǎn)認(rèn)為，調(diào)控的重點(diǎn)和效果是嚴(yán)重打壓了投資性需求，但是對(duì)剛需而言，居民購買力沒有提升的前提下，CPI導(dǎo)致的生活成本上升，也極大壓縮了家庭對(duì)購房的資金支出。所以，我們可以看到，需求由于不同的原因都在萎縮。而市場(chǎng)供應(yīng)，由于城中村的大量改造累積上升。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)就是由供需關(guān)系決定的，價(jià)格競爭市場(chǎng)就成為了必然。

對(duì)于目前昆明樓市價(jià)格下調(diào)，石遠(yuǎn)認(rèn)為，現(xiàn)在的降價(jià)是市場(chǎng)價(jià)格向產(chǎn)品價(jià)值回歸的一個(gè)現(xiàn)象。昆明的地產(chǎn)雖然歷經(jīng)了十余年的發(fā)展，但是就住宅而言，精品項(xiàng)目不算多，較之廣深兩地，差距還很大。比起成都，價(jià)格差距不大，產(chǎn)品層級(jí)差了幾個(gè)梯度。在江東和俊發(fā)的降價(jià)風(fēng)潮背后，其實(shí)引發(fā)的是消費(fèi)者對(duì)于產(chǎn)品價(jià)值和價(jià)格的思考。在市場(chǎng)上行過程中，對(duì)利潤的追求可以通過價(jià)格來實(shí)現(xiàn)，但是在市場(chǎng)下行的過程中，就需要轉(zhuǎn)換方式，將關(guān)注轉(zhuǎn)回到產(chǎn)品營造和成本控制上。

江東和俊發(fā)都降了，昆明其他開發(fā)商是不是也應(yīng)該跟著降？石遠(yuǎn)說：“維持市場(chǎng)穩(wěn)定，單純選擇降價(jià)不是最好的選擇。隨著江東事件和俊發(fā)事件，每一次降價(jià)對(duì)項(xiàng)目所在的區(qū)域板塊都有影響，區(qū)域供需都是有限的，低價(jià)截流算是一個(gè)策略，對(duì)單個(gè)項(xiàng)目而言，可能促進(jìn)銷售，但是對(duì)區(qū)域市場(chǎng)而言，反而會(huì)引發(fā)更多的觀望。昆明的各類項(xiàng)目，由于用地性質(zhì)、規(guī)劃指標(biāo)各異，項(xiàng)目定位的不同，導(dǎo)致市場(chǎng)、客戶和價(jià)格的不同，不能靠比價(jià)一概而論。但我們可以這樣認(rèn)為，在目前的背景下，降價(jià)可能是促進(jìn)銷售、項(xiàng)目回款最直接的手段�！�

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