眼下，大街小巷“稀缺”、“絕版”、“不限購”、“不限貸”、“錯(cuò)過再等三百年”的廣告目不暇接，轟轟烈烈、遍地開花的商業(yè)地產(chǎn)強(qiáng)烈沖擊著人們的視覺和神經(jīng)。

昆明商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展速度之快、擴(kuò)張區(qū)域之廣、體量之大、營銷手段之多令人眼花繚亂。短短幾年，從單區(qū)域散兵游勇式商業(yè)突變?yōu)槎鄥^(qū)域超級(jí)航母戰(zhàn)斗群商業(yè)。這種大規(guī)模、高速度發(fā)展的表相背后，隱藏著一系列偏離商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律的隱患。

限購令使商業(yè)地產(chǎn)火上加油

城中村改造是目前及未來相當(dāng)長時(shí)間昆明土地供應(yīng)的主要方式，拆遷難、周期長、政策嚴(yán)、變幻快、算不清、融資難是城中村改造的一道難關(guān)。土地價(jià)格呈剛性上漲態(tài)勢(shì)，高企的土地成本、融資成本再加上火上加油的限購令，嚴(yán)重?cái)D壓了商品住宅開發(fā)的利潤空間和市場份額，商業(yè)地產(chǎn)成為了開發(fā)企業(yè)無奈和唯一的選擇。于是乎，明知征途有艱險(xiǎn)，越是艱險(xiǎn)越向前。幾十萬平米甚至上百萬平米的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目如雨后春筍般在昆明四面八方突然崛起，昆明人均1.6平米的商業(yè)面積讓深圳、香港等商業(yè)發(fā)達(dá)城市瞠目結(jié)舌。

沒有商業(yè)運(yùn)作實(shí)力的大膽冒進(jìn)

筆者經(jīng)常參加一些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的專業(yè)論證研討會(huì)，發(fā)現(xiàn)一個(gè)非常有意思的現(xiàn)象。不少開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)，特別是從其他行業(yè)轉(zhuǎn)做房地產(chǎn)的公司，既不愿讀千卷書，更不愿行萬里路，也沒有商業(yè)運(yùn)作的實(shí)力，但他們相信秀才不出門方知天下事，更堅(jiān)信所謂的優(yōu)秀開發(fā)組合，認(rèn)為只要把國內(nèi)外好的規(guī)劃公司、設(shè)計(jì)公司、商業(yè)顧問公司、銷售代理公司、廣告公司、建筑公司、商業(yè)管理公司等組合起來就可以做好商業(yè)地產(chǎn)。事實(shí)上，如果一個(gè)企業(yè)沒有自己的專業(yè)團(tuán)隊(duì)，合作方能盡到80%的努力就是道德和專業(yè)的最高界限了。其結(jié)果是，外行開發(fā)商在和專業(yè)公司的溝通對(duì)接中，要么點(diǎn)頭全盤接受，要么搖頭全盤否定，要么才點(diǎn)頭又馬上搖頭，猶豫不決、反復(fù)無常。經(jīng)常出現(xiàn)花一萬塊錢一個(gè)月也定不下來，用一億元一分鐘就被迫做出決定。

輕戰(zhàn)略研究，忽視細(xì)節(jié)推導(dǎo)

目前昆明不少城中村改造的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，特別是城市綜合體，許多開發(fā)商并不進(jìn)行戰(zhàn)略研究，更多的是圍繞規(guī)劃政策快速進(jìn)入設(shè)計(jì)、定價(jià)、銷售、招商等戰(zhàn)術(shù)層面。

事實(shí)上，戰(zhàn)略定位更為重要，特別是開發(fā)模式的選擇尤為突出。被稱為商業(yè)地產(chǎn)鼻祖的大連萬達(dá)在這些方面教訓(xùn)頗深。如早期開發(fā)的長春萬達(dá)購物廣場，大連萬達(dá)把占商業(yè)總面積85%的部分通過訂單商業(yè)模式引入沃爾瑪?shù)戎髁Φ赀M(jìn)駐經(jīng)營，把占商業(yè)總面積15%的部分采用單店高價(jià)銷售模式全部賣出。結(jié)果實(shí)現(xiàn)了“雙贏”——開發(fā)商用少量自有資金完成大型商業(yè)物業(yè)開發(fā)，賺錢走人；大商家以低廉的價(jià)格進(jìn)入市場占據(jù)黃金旺地；而散鋪在經(jīng)營過程中出現(xiàn)了“燈下黑”的現(xiàn)象，生意慘淡，難以為繼。中小投資者成了被吞食的羔羊，一怒之下對(duì)大連萬達(dá)提起了商業(yè)廣告欺詐訴訟。大連萬達(dá)接受教訓(xùn)，在今后的商業(yè)地產(chǎn)中采用了全出租模式，如濟(jì)南萬達(dá)購物廣場，同時(shí)注意大、中、小商家的結(jié)合，最終實(shí)現(xiàn)了消費(fèi)者、商家、中小投資者、開發(fā)商的多贏。

增值空間被嚴(yán)重透支

縱觀目前的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，異口同聲地被冠以“保值、增值、一鋪養(yǎng)三代”等口號(hào)，似乎昆明的商業(yè)地產(chǎn)滿城盡帶黃金甲。據(jù)昆明至祥研究中心的數(shù)據(jù)表明，目前昆明商業(yè)地產(chǎn)的平均單價(jià)約32321元/平米，月租金為206元/平米。按此計(jì)算投資回收期限是13年；假設(shè)首付50%，貸款50%，月供196元，租金凈收益10元；年投資回報(bào)率為0.37%，自有資金投資回報(bào)率為0.74%。有些商業(yè)地產(chǎn)個(gè)案的投資價(jià)值更加觸目驚心。如某著名城市綜合體，一樓臨街商鋪均價(jià)約6萬元/平米，目前租金水平200元/平米左右。按此推算，投資回收期為25年；按首付50%，貸款50%計(jì)算，月供363.9元，租金凈收益為-163.9元；年投資回報(bào)率為-3.2%，自有資金年投資回報(bào)為-6.5%。即便商鋪的年租金增長率為5%，增值率為10%，從整體來看，40年產(chǎn)權(quán)的商業(yè)地產(chǎn)，其投資價(jià)值已沒有任何吸引力，有的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目甚至有“一鋪坑三代”的嫌疑。

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