昆明樓市傳統(tǒng)的特點(diǎn)是溫吞反映、穩(wěn)定增長(zhǎng)，市場(chǎng)經(jīng)歷了房?jī)r(jià)在政策的調(diào)控前期不斷試探地上漲，也許在全國(guó)市場(chǎng)進(jìn)入冰封時(shí)期，昆明市場(chǎng)還在熱火朝天，價(jià)格穩(wěn)步上漲，許多外來(lái)開(kāi)發(fā)商對(duì)此百思不得其解。

商業(yè)地產(chǎn)

城中村改造催熱商鋪投資

自從進(jìn)入城中村時(shí)代，昆明房地產(chǎn)項(xiàng)目同質(zhì)化顯現(xiàn)凸顯后，大家都把目光轉(zhuǎn)移到商業(yè)上，商業(yè)是地產(chǎn)項(xiàng)目附加值增長(zhǎng)的亮點(diǎn)，也是未來(lái)價(jià)值增值的最佳附著物，順城項(xiàng)目的成功，讓更多的開(kāi)發(fā)商注意到這點(diǎn)。商業(yè)運(yùn)營(yíng)的困難不能夠影響大家對(duì)它趨之若鶩的熱情，商鋪價(jià)格的大幅上漲也不能阻止投資者對(duì)其的價(jià)值預(yù)期的看好。

跟寫(xiě)字樓一樣的情況，調(diào)整政策主要針對(duì)對(duì)象為70年住宅產(chǎn)品，導(dǎo)致在售、可售樓盤(pán)當(dāng)前轉(zhuǎn)移營(yíng)銷(xiāo)對(duì)象，主力推出商鋪，加之商鋪投資價(jià)值認(rèn)可度高，商家和投資者需求大規(guī)模存在，商鋪銷(xiāo)售受影響程度最小。

需要說(shuō)明的是，6月份出現(xiàn)的價(jià)格下降情況，與成交物業(yè)性質(zhì)有關(guān)，主要為短期產(chǎn)權(quán)年限銷(xiāo)售，單價(jià)相對(duì)正常40年產(chǎn)權(quán)物業(yè)較低，所以導(dǎo)致銷(xiāo)售均價(jià)整體出現(xiàn)下降，并不能說(shuō)明昆明商鋪價(jià)格下降。

寫(xiě)字樓

產(chǎn)品價(jià)值逐漸顯現(xiàn)

昆明寫(xiě)字樓市場(chǎng)在2008年前可以說(shuō)是一直處于穩(wěn)固局面，每隔幾年才有少量的新產(chǎn)品供應(yīng)，市場(chǎng)發(fā)展水平落后，產(chǎn)品價(jià)格甚至于住宅價(jià)格持平，價(jià)值認(rèn)同度較低。隨著昆明城市發(fā)展加速，產(chǎn)業(yè)格局變化，越來(lái)越多的商務(wù)需求產(chǎn)生，寫(xiě)字樓開(kāi)始備受關(guān)注。

2011年4月份寫(xiě)字樓價(jià)格出現(xiàn)大幅上漲，這與調(diào)控政策對(duì)市場(chǎng)的影響密切相關(guān)，當(dāng)70年居住性質(zhì)的產(chǎn)品需求供給都受到抑制的時(shí)候，許多開(kāi)發(fā)商開(kāi)始轉(zhuǎn)移特殊時(shí)期的推盤(pán)產(chǎn)品，商務(wù)性質(zhì)產(chǎn)品產(chǎn)權(quán)40年，不受政策約束，雖然整個(gè)金融政策影響了投資資金來(lái)源，但是自身具備較強(qiáng)支付能力的消費(fèi)者，仍然在繼續(xù)進(jìn)行投資，投資渠道的有限性，致使固定資產(chǎn)的投資仍然最受親睞。而城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)的商務(wù)需求也使得寫(xiě)字樓逐漸備受關(guān)注，產(chǎn)品價(jià)值開(kāi)始逐漸顯現(xiàn)。使用者和投資者的雙重需求，奠定了寫(xiě)字樓價(jià)格上漲的基礎(chǔ)。

土地

半年供應(yīng)超過(guò)2010全年

今年到6月份為止，昆明市土地市場(chǎng)供應(yīng)體量就已經(jīng)超過(guò)2010年全年土地供應(yīng)量。與往年相比，今天的土地市場(chǎng)可謂是熱鬧非凡。

昆明城中村改造已經(jīng)進(jìn)入第四個(gè)年頭，已經(jīng)持續(xù)了四年的城中村時(shí)代依然持續(xù)，原計(jì)劃五年改造完畢的城中村，此時(shí)已經(jīng)面市的項(xiàng)目屈指可數(shù)，而市場(chǎng)也從只有城中村改造土地供應(yīng)逐漸轉(zhuǎn)變，環(huán)湖地塊、軌道沿線(xiàn)地塊、舊城改造地塊……土地放量的大規(guī)模劇增帶來(lái)的是市場(chǎng)預(yù)期的恐懼。

昆明此前一直處于“需求大于供應(yīng)”的供需失衡的情況，房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格一直穩(wěn)步上漲，當(dāng)大規(guī)模土地投放市場(chǎng)，這個(gè)局面勢(shì)必將改變，我們擔(dān)心出現(xiàn)另一種供需失衡的情況，那將是昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生危機(jī)的時(shí)刻。

在今年1—8月份的土地供應(yīng)中，高峰出現(xiàn)在6月份，一共掛出209宗土地，而且沒(méi)有出現(xiàn)流拍現(xiàn)象，大部分土地分布在滇池保護(hù)區(qū)域范圍內(nèi)，少量土地是軌道沿線(xiàn)土地，從國(guó)土資源局最終公示數(shù)據(jù)來(lái)看，大部分土地屬性為政府儲(chǔ)備用地，此部分土地開(kāi)發(fā)時(shí)間無(wú)法預(yù)測(cè)。

1—4月份限購(gòu)令出臺(tái)時(shí)間較短，市場(chǎng)反應(yīng)尚未明顯，開(kāi)發(fā)商資金鏈雖然受到金融政策收緊影響，但是仍然在進(jìn)行正常的土地儲(chǔ)備工作。4月份春季房交會(huì)的舉辦未能使沉寂的市場(chǎng)激活，反而市場(chǎng)越來(lái)越冷清，市場(chǎng)情況繼續(xù)趨冷，開(kāi)始出現(xiàn)土地流拍現(xiàn)象，特別是一些起價(jià)較高，開(kāi)發(fā)指標(biāo)較低的地塊，基本無(wú)人問(wèn)津。

7月份土地流拍現(xiàn)象引人注目，44塊土地掛牌，22塊土地流拍，均為報(bào)名人數(shù)不滿(mǎn)未能進(jìn)入招拍掛競(jìng)拍程序。

1—3月份掛牌土地中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)性質(zhì)的占比還和往常一樣，均為所有類(lèi)型占比最高，但是之后的5個(gè)月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)性質(zhì)的占比出現(xiàn)下降情況，除了6月份外，占比都低于70%，4、5、8月甚至連一半占比都沒(méi)有到達(dá)。

趨勢(shì)研判

此次，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控決心與力度前所未有，供需兩方也在不斷的觀望與試探中博弈。對(duì)昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，市場(chǎng)在短期內(nèi)確實(shí)會(huì)陷入觀望中，但從長(zhǎng)期看，隨著剛性需求與其他需求的累積增加，市場(chǎng)將有一個(gè)爆發(fā)時(shí)期，我們期望昆明市場(chǎng)能夠健康穩(wěn)定的發(fā)展，即在市場(chǎng)有供應(yīng)的時(shí)候累積需求與之相互對(duì)應(yīng)，而不是在市場(chǎng)擠壓到井噴時(shí)期，在正常解禁時(shí)刻一并爆發(fā)，那將會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)畸形，很大幾率產(chǎn)生報(bào)復(fù)性?xún)r(jià)格變化，引導(dǎo)市場(chǎng)走向非健康路線(xiàn)，這是我們都不希望發(fā)生的。

市場(chǎng)點(diǎn)評(píng)

從2011年的土地市場(chǎng)來(lái)看，調(diào)控政策效果已經(jīng)十分明顯，市場(chǎng)的疲軟使得土地市場(chǎng)即使增加了供應(yīng)，開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆橐泊鬁p，畢竟目前開(kāi)發(fā)商保證正在運(yùn)作的項(xiàng)目資金流才是最重要的，而新項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)計(jì)劃可以暫緩。這也意味著，假如政府儲(chǔ)備用地不做開(kāi)發(fā)，已經(jīng)面市的有限的城中村項(xiàng)目是不能解決市場(chǎng)需求的，而政策的雙面效應(yīng)影響剛性需求購(gòu)買(mǎi)下降，市場(chǎng)供需兩方面都受影響，短期內(nèi)昆明市場(chǎng)將繼續(xù)沉寂，除非政策有變化。

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