限購令下商業(yè)地產(chǎn)走俏CFP供圖

央行中房價格指數(shù)研究員稱：樓市限購令明后年或取消

“限購令持續(xù)時間不會很長，明后年或會取消，不取消壓力太大�！比涨�，在“中國商業(yè)地產(chǎn)博覽會新聞主題研討會”上，中國央行中房價格指數(shù)研究員陳湛勻如是判斷“限購令”的執(zhí)行期限。

陳湛勻作出這一判斷之際，市場對限購令正陷入糾結(jié)：一邊是有報道稱樓市限購令可能將擴(kuò)大至三四線城市，一邊是海口和大連等地近期先后傳出限購令松動的消息。

有觀點(diǎn)稱，二三線城市的地方政府，背負(fù)著既要控制房價又要解決保障房建設(shè)資金的雙重壓力，對取消限購或放松限購的期望較為迫切。

開發(fā)商進(jìn)行布局調(diào)整

據(jù)報道，此前不久，某央企開發(fā)商曾稱，“北京高端項目的限購有可能在年底前放開�！睋�(jù)稱，其消息也來源于政府內(nèi)部人士。

對上述種種未獲證實(shí)的“傳言”，中國指數(shù)研究院副院長陳晟分析，這至少反映出，此前地方政府過于依賴土地財政的情況亟待改變。但經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型時間長，目前不少地方政府又面臨債務(wù)平臺清理，房地產(chǎn)低迷對緊張的地方財政而言可謂雪上加霜。

相比于不欲輕言改變“土地財政”現(xiàn)狀的地方政府，面對調(diào)控，開發(fā)商的布局調(diào)整已然展開。

保障房是方向之一。中國建筑國際行政總裁周勇在香港舉行的股東會后告訴媒體，該公司希望今年拿到300萬平方米建筑面積的保障性住房項目，截至目前，該公司已拿到超過140萬平方米。

周勇稱，保障房項目毛利率在10%左右，而該公司目前超過一半的營業(yè)額來自于香港的建筑承包項目，其毛利率為5%至8%，承接保障性住房項目，反有助于提升毛利率。

對此，某位上市房企高層稱，10%的毛利率一般企業(yè)做不到，即使做到了，其中還要扣除稅收等費(fèi)用，凈利潤率大約在5%，而開發(fā)商品住宅，此前的毛利率達(dá)30%甚至更高。但對一些上市企業(yè)而言，參建保障房除了考慮社會影響外，還可以跑量——增加開發(fā)量，“美化”報表。

陳晟稱，投建保障房是開發(fā)商在特殊時期的應(yīng)對布局。短期看，如果沒有適當(dāng)?shù)牟季终{(diào)整，不少企業(yè)甚至無法生存下去，熬到限購政策的結(jié)束。

關(guān)于保障房，陳湛勻說，“現(xiàn)有的保障房資金缺口達(dá)8000億元，即使現(xiàn)有的保障房計劃全部落實(shí)，也只能覆蓋20%的群體�！�6月5日，新華社報道稱，截至5月底，部分省市的保障房項目開工率不足三成。

商業(yè)地產(chǎn)成另一投資模式

基金管理機(jī)構(gòu)雅士鉑（亞洲）有限公司總裁楊詠詩在商業(yè)地產(chǎn)研討會上表示，目前商業(yè)地產(chǎn)的價格仍未能體現(xiàn)其真實(shí)價值，不少亞洲基金都在尋求國內(nèi)的二三四線城市尋找長期的商業(yè)項目投資機(jī)會。此前，這些亞洲基金通常是和本土開發(fā)商合作參與住宅項目開發(fā)，投資模式屬于快進(jìn)快出型，一般投資周期僅3年。

楊詠詩稱，二三四線城市低廉的土地價格，廉價的勞動成本具有一定的吸引力。

但陳湛勻認(rèn)為，雖然商業(yè)地產(chǎn)前景廣闊，但對于中小企業(yè)而言依然風(fēng)險重重，比如如何進(jìn)行資本運(yùn)作，處理和地方政府的關(guān)系以及團(tuán)隊運(yùn)營。“不少企業(yè)投向三四線城市，但當(dāng)?shù)氐娜司鵊DP還很低，尚不具備商業(yè)地產(chǎn)的條件�！�

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