作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的載體，寫(xiě)字樓市場(chǎng)的走向與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展息息相關(guān)。站在面向東南亞發(fā)展的高度，昆明寫(xiě)字樓市場(chǎng)對(duì)高端產(chǎn)品的召喚無(wú)可厚非，但是當(dāng)高瞻遠(yuǎn)矚脫離了現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)，在中小企業(yè)難尋安身立業(yè)之所的同時(shí)，寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)與供應(yīng)將步入新一輪極端境遇。
看似弱勢(shì)的強(qiáng)勢(shì)需求
中小企業(yè)是與所處行業(yè)的大企業(yè)相比人員規(guī)模、資產(chǎn)規(guī)模與經(jīng)營(yíng)規(guī)模都比較小的經(jīng)濟(jì)單位。它們因經(jīng)營(yíng)方式靈活、組織成本低廉、轉(zhuǎn)移進(jìn)退便捷等優(yōu)勢(shì)，更能適應(yīng)當(dāng)今瞬息萬(wàn)變的市場(chǎng)和消費(fèi)者需求，因而在各國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，中小企業(yè)都有著舉足輕重的地位，發(fā)揮著不可替代的作用。
截止2008年底，中國(guó)中小企業(yè)數(shù)已達(dá)到4500余萬(wàn)戶，占全國(guó)企業(yè)總數(shù)的99.8%。它們提供了大約75%的城鎮(zhèn)就業(yè)機(jī)會(huì)，每年為國(guó)家繳納的工商稅收占總額的50%左右，最終產(chǎn)品和服務(wù)價(jià)值相當(dāng)于國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的60%左右，其可持續(xù)發(fā)展意義重大。從個(gè)體來(lái)看，中小企業(yè)實(shí)力偏弱，但是從整體而論，它們已是支撐我國(guó)整體經(jīng)濟(jì)框架的主力軍。
至祥（昆明）研究中心在《2009年上半年昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)總體發(fā)展報(bào)告》中提到，就昆明目前寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求狀況來(lái)看，主要的需求對(duì)象是中小企業(yè)或創(chuàng)業(yè)群體。中小企業(yè)的整體強(qiáng)勢(shì)一方面由城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平?jīng)Q定，一方面也是很多二三線城市支撐市場(chǎng)的實(shí)際基體。不完全調(diào)查顯示，昆明80%左右的中小型公司都是租房辦公，從面積區(qū)間看，中小戶型產(chǎn)品仍備受市場(chǎng)青睞，70—250平米的寫(xiě)字間市場(chǎng)接受率較高。
選擇商住非長(zhǎng)久之計(jì)
企業(yè)規(guī)模決定辦公面積。中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)初期，公司規(guī)模較小，員工人數(shù)少，幾十平米的辦公空間就能滿足需要。處于發(fā)展期的中小企業(yè)，普遍需求增加到200平米左右，尋找性價(jià)比較高的辦公場(chǎng)所也隨即被提上議事日程。
根據(jù)多年房產(chǎn)交易經(jīng)驗(yàn)，昊辰房產(chǎn)副總經(jīng)理卞東曉表示，中小企業(yè)在寫(xiě)字樓尋租過(guò)程中首先提出的是區(qū)位要求�！翱紤]到臨近相關(guān)工作地點(diǎn)或目標(biāo)客戶居住、活動(dòng)區(qū)域，一般公司都有比較明確的區(qū)位首選，而大多數(shù)企業(yè)喜歡離市中心較近的辦公地點(diǎn)。而面積要求則是企業(yè)尋租把控性最強(qiáng)的一環(huán)。我們通常要求他們先設(shè)定預(yù)支范圍，根據(jù)價(jià)格限定來(lái)推薦幾組產(chǎn)品以供對(duì)比。”
以目前的市場(chǎng)情況而論，卞東曉指出很多中小企業(yè)并沒(méi)有過(guò)多資金進(jìn)入純寫(xiě)字樓項(xiàng)目，選擇商住項(xiàng)目更為普遍。他認(rèn)為，市中心的陽(yáng)光A板、傲城、摩瑪?shù)软?xiàng)目既具備地段優(yōu)勢(shì)，又具備價(jià)格優(yōu)勢(shì)，80-200平米的房源報(bào)價(jià)20-30元/平米/月，能夠解決企業(yè)發(fā)展期資金有限的問(wèn)題。
然而，寫(xiě)字樓畢竟是企業(yè)外在形象的一種展示，長(zhǎng)期滯留在商住等非正規(guī)寫(xiě)字樓物業(yè)中辦公，一方面沒(méi)法享受專業(yè)的物業(yè)服務(wù)，另一方面也會(huì)遺失一些商機(jī)�！皬谋砻嫔峡矗谀睦镛k公對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)似乎影響不大，但是，在實(shí)際運(yùn)營(yíng)中，一處合適的辦公場(chǎng)所卻可以給企業(yè)帶來(lái)很多的便利。很可惜的是，昆明有一半以上的中小企業(yè)未進(jìn)駐純寫(xiě)字樓辦公。”
新一輪極端
至祥（昆明）研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，未來(lái)2-3年時(shí)間內(nèi)，預(yù)計(jì)舊城改造項(xiàng)目推出的寫(xiě)字樓面積在250萬(wàn)平米左右，其中中高端寫(xiě)字樓預(yù)計(jì)推出面積達(dá)100-150萬(wàn)平米左右。
對(duì)于端倪初現(xiàn)的寫(xiě)字樓市場(chǎng)結(jié)構(gòu)失衡，有業(yè)內(nèi)人士指出，一方面是補(bǔ)回昆明高端寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)的歷史欠賬并適應(yīng)未來(lái)城市長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的內(nèi)在所需，更重要的是市場(chǎng)化選擇導(dǎo)致了對(duì)高端項(xiàng)目趨之若鶩的結(jié)果。
某寫(xiě)字樓項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商表示，高檔寫(xiě)字樓陣營(yíng)的不斷擴(kuò)大很容易理解，因?yàn)樵谝粋�(gè)不錯(cuò)的地段，開(kāi)發(fā)高檔寫(xiě)字樓和中低檔寫(xiě)字樓的成本差不了太多，但從利潤(rùn)來(lái)看，開(kāi)發(fā)高端產(chǎn)品的收益明顯占優(yōu)勢(shì)。另外，對(duì)于投資者而言，高端產(chǎn)品的投資回報(bào)率更高，而且今后面對(duì)的承租企業(yè)穩(wěn)定性也更強(qiáng)，這就造成大家做項(xiàng)目更愿意往高處看，導(dǎo)致中低端寫(xiě)字樓的開(kāi)發(fā)量越來(lái)越無(wú)法滿足市場(chǎng)需要。
哪里有需求，哪里就有市場(chǎng)。針對(duì)今后大量寫(xiě)字樓相繼面市，區(qū)域內(nèi)同類物業(yè)集中且高端項(xiàng)目頻頻的現(xiàn)象，重視市場(chǎng)上存在的各種需求，尤其是正視被忽視的中小企業(yè)對(duì)辦公場(chǎng)所的需求，提出鮮明的主張、尋找差異化賣點(diǎn)，或許能為井噴的寫(xiě)字樓市場(chǎng)開(kāi)辟一條出路。
被忽視的寫(xiě)字樓需求
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