房價改造中國社會

“內(nèi)環(huán)住說外語的，

外環(huán)以外住說上海話的,

內(nèi)環(huán)和外環(huán)之間住說普通話的”

上海房價高漲時期流傳的民間段子

背后是被房價所改變的

城市居住模式和生活方式

今天，在上海發(fā)生的故事，正在向全國擴(kuò)展

伴隨著中國社會階層結(jié)構(gòu)朝向現(xiàn)代化社會階層結(jié)構(gòu)的演變，中國的城市住房也正在朝著與各自階層相適應(yīng)的空間結(jié)構(gòu)展開。如今，無論超級大城市還是省會城市乃至普通的小城市和小縣城，都出現(xiàn)了當(dāng)?shù)厝耸熘�的“富人區(qū)”或“高尚社區(qū)”。

顯然，住房已經(jīng)成為劃分城市階層的主要指標(biāo)。層次分明的房價，就像層次分明的收入一樣，讓相同階層的人住到了一起；而個體也通過購買不同地段和不同質(zhì)量的住房，來確立自我的階層認(rèn)同。

被房價所改變的還不僅僅只是個體的生活。不同地段的住房，附著了不同的包括學(xué)校、醫(yī)院、運(yùn)動場所在內(nèi)的公共服務(wù)，城市的空間結(jié)構(gòu)因之而變；大型住宅社區(qū)的居民，通過社區(qū)活動和各種組織，逐漸成為一股新興的力量，城市的人文生態(tài)因之而變；潮起潮落的房價，迅速崛起的地產(chǎn)開發(fā)商，成為茶余飯后的焦點(diǎn)話題，城市的社會心理因之而變。

“被房價挾持的生活”、“房價正在挾持中國經(jīng)濟(jì)”等警世危言提醒我們，全面解讀房價對社會生活的影響，深入思考階層分化背景下的居住空間，已經(jīng)成為迫在眉睫的要務(wù)。

房價在漲，人也在變

——南京大學(xué)社會學(xué)系教授張鴻雁訪談

從單位人變成經(jīng)濟(jì)人

南都周刊：從1991年國務(wù)院發(fā)布城鎮(zhèn)住房制度改革通知以來，住房的商品化帶給社會哪些變化？

張鴻雁：變化主要體現(xiàn)在三個層面上。首先是社會身份的改變。以前的單位人變成了一定意義上獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)人。市民不再是過去的“無產(chǎn)者”了，有了房產(chǎn)，也就有了資產(chǎn)、遺產(chǎn)的概念，而個人對財(cái)產(chǎn)的占有多少反映了一個社會的進(jìn)步程度，這對于社會穩(wěn)定和社會進(jìn)步意義重大。

其次是人的理念變化。以前單位蓋什么房就住什么房，蓋到哪里就住到哪里，對居住環(huán)境和質(zhì)量沒有任何選擇權(quán)�，F(xiàn)在房產(chǎn)開發(fā)建設(shè)帶來的生態(tài)化、園林化、花園化等住房理念，深刻地改變了人的住房意識。

最后，房產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也打破了傳統(tǒng)的城市空間。城市公共設(shè)施的興建，地鐵、城鐵的運(yùn)營、公交站點(diǎn)的增加、城市主干道的延伸、市郊的拓展等，無不在改變著城市的原有生態(tài)，人的交往半徑也得到擴(kuò)張。

南都周刊：人際交往方面是否也有了很大變化？

張鴻雁：對。以前的單位制下，形成了工作與生活的一體化。同一單位的人往往住在同一個社區(qū)，單位的科層制也反映在社區(qū)內(nèi)。比如，上班見到科長、局長，回家后仍然能見到，他可能就住在你樓上的3層或者4層。這是一種很僵化的社區(qū)生活，單位內(nèi)的矛盾能帶到社區(qū)來，人際關(guān)系仍舊是單位形態(tài)。

而住房商品化后，出現(xiàn)了社區(qū)的分異，出現(xiàn)了不同類型的社區(qū)，人們的工作和生活能夠區(qū)分開來。但這也產(chǎn)生了一些問題，以前互動頻繁的鄰里關(guān)系可能不復(fù)存在了，帶來了所謂的“陌生人世界”，鄰里老死不相往來的問題，這是我們在進(jìn)行社區(qū)建設(shè)中要重點(diǎn)考慮的問題。

南都周刊：您如何評價傳統(tǒng)的福利分房制度？其實(shí)質(zhì)是什么？

張鴻雁：單位制實(shí)質(zhì)上是一種制度安排下的等級制，單位有不同的行政級別，同一單位內(nèi)部職工也有不同的行政級別。當(dāng)時，資源都壟斷在政府手中，分配是按照行政級別進(jìn)行的，住房是作為配套資源分配的。

本質(zhì)上，福利分房體現(xiàn)的是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下個人與國家之間的關(guān)系，國家通過單位來約束和吸納個人，而個人則通過政治忠誠和積極工作來依附單位，住房成為國家管理個人的有效形式。

房價漲跌改變住房消費(fèi)意識

南都周刊：房產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是否也改變了人的消費(fèi)意識？

張鴻雁：是的。傳統(tǒng)中國人的消費(fèi)意識是“量入為出”，缺乏負(fù)債消費(fèi)理念，但房地產(chǎn)業(yè)的改革，改變了人的消費(fèi)理念。按揭已經(jīng)成為城市白領(lǐng)的主要購房方式了。這是社會一個巨大的進(jìn)步。消費(fèi)也是生產(chǎn)，房產(chǎn)業(yè)的投資和消費(fèi)是一體化的，市民的按揭購房，盤活了銀行的資金，有力地推動了我國經(jīng)濟(jì)的增長和發(fā)展。

南都周刊：但現(xiàn)在房價高升，城市白領(lǐng)階層購房已不是個人行為了，甚至是一個家庭、一個家族在供房，按揭的壓力使一些人發(fā)出“我們養(yǎng)房，誰養(yǎng)父母”的感嘆。您如何看待這種情況？

張鴻雁：“壓力選擇機(jī)制”是城市進(jìn)步的動力。城市實(shí)際上是一個科層體，差異化顯著。它為個人的向上流動提供了很大的空間和機(jī)會，在人人都往上走的流動過程中，有一些人必然被拋棄，從而產(chǎn)生被剝奪感。按揭的一個好處就是可以使人提前享受生活質(zhì)量，也鼓勵人們努力工作，創(chuàng)造財(cái)富。

但如果這個群體被剝奪感過大，引發(fā)社會爭議的時候，政府就應(yīng)該反省，并調(diào)整相應(yīng)政策。在美國、巴西等許多國家，為了滿足低收入者的住房需求，往往都提供一些貼息、免息的貸款。而現(xiàn)在一些政府部門在這方面的理念還是欠缺的。去年有關(guān)部門提高了房貸利率，我是持反對態(tài)度的。真正的有錢人是不會貸款購房的，提高房貸利率只能增加普通購房者的負(fù)擔(dān)，也不會起到打擊房產(chǎn)投機(jī)的作用。

南都周刊：那政府在這個過程中應(yīng)該扮演一個什么角色？

張鴻雁：在我國的房產(chǎn)業(yè)改革中，政府應(yīng)該有“均好”的理念。1990年代啟動的房產(chǎn)改革，是在住房資源遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足社會整體需要的情況下逼不得已才啟動的。某些政府部門只注意到了住房的商品性和推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一面，而沒有考慮住房是一種生活必需品的一面，在財(cái)政、稅收、貸款等政策上缺乏對低收入群體的“照顧”。這一認(rèn)識上的偏差將會給我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來很大問題，其負(fù)面效應(yīng)會逐漸顯現(xiàn)，并有可能引發(fā)社會問題。

市中心區(qū)和新建改建的副中心區(qū)，

昔日的城市景觀已經(jīng)蕩然無存

1.上海：

沿地鐵一號線向西南

葛劍雄復(fù)旦大學(xué)中國歷史地理研究所所長

去年我與一位即將畢業(yè)的博士生討論他的去向，他明確告訴我不會考慮留在上海工作：“上海房價那么貴，要是留在上海，這一輩子就得為一套房子打工了�！钡拇_，連我們學(xué)校附近的房價已經(jīng)到八九千元一個平方米了，對每月最多二三千元收入、千元左右房貼的年輕人來說，趁早逃離顯然是最好的選擇。就連學(xué)校計(jì)劃引進(jìn)的高級人才，也已將擁有自己的住房作為主要因素。像我們這樣已經(jīng)完全實(shí)行貨幣化分房的單位，原來確定的數(shù)十萬元的購房補(bǔ)貼已經(jīng)嚴(yán)重縮水，而一些還保留部分福利分房的單位，卻能提供一套實(shí)實(shí)在在的住房，自然具有更大的吸引力。

就連財(cái)力雄厚的跨國公司，也得考慮房價(包括房租)飛漲的因素，一部分不愁聲譽(yù)不足并且已在上海站穩(wěn)腳跟的公司，紛紛將總部或辦公處從黃金地段遷往租金相對低廉的近郊。根據(jù)報(bào)道，GE(美國通用)一個集團(tuán)從南京西路遷至漕河涇，就節(jié)省了60%的房租。與此同時，急于提升社會形象的機(jī)構(gòu)繼續(xù)進(jìn)軍房價昂貴的寫字樓，照樣升級換代。作為上海新地標(biāo)的“世界最高樓”(絕對高度雖已略低于臺北101，但有效利用凈高仍居首位)在停頓多年后終于拔地而起，層層攀高。在建的高樓豪宅依然隨處可見，相關(guān)的廣告依然鋪天蓋地。的確，如果拿香港、東京、紐約的頂級房價為標(biāo)準(zhǔn)，上海的同類房價還是低的，人們似乎不必為這類巨額投入擔(dān)憂，再說它們本來就不是為普通百姓建的。

任何改革開放以前在上海居住過的人，都承認(rèn)近年來上海人居住條件的改善。一些有幸享受福利分房、計(jì)劃動遷、在房改中捷足先登，或在房價上漲中得風(fēng)氣之先的人，今天的住房與以往已不可同日而語，甚至已經(jīng)住上了當(dāng)初想都不敢想、想也想不到的大房“豪宅”。像我們單位一些年輕人，凡是在三四年前以每平方米三四千元的價格按揭購房的，盡管還得有一二十年的還貸期，卻基本能安居樂業(yè)了，只是懊悔買得小了一些。從上海戶籍人口的人均住房面積已經(jīng)增加到近20平方米看，相當(dāng)一部分上海人的居住條件的確有了很大改善。不過，沒有趕上末班車的人、新移民、殘存的棚戶區(qū)中的居民、退休下崗已久的人只能望房興嘆。有些人既寄希望于拆遷，又怕不得不遷往遠(yuǎn)郊。

除了淮海路、南京路等中心商業(yè)區(qū)依然是黃金寶地，西區(qū)的花園洋房和高級公寓區(qū)風(fēng)韻猶存外，一些傳統(tǒng)的“上只角”和改革開放前新建的住宅區(qū)已風(fēng)光不再。石庫門房子、新式里弄、新工房早已相形見絀，就連到80年代末還令人羨慕的大學(xué)宿舍區(qū)，如今已越來越像養(yǎng)老院和出租房。像我們大學(xué)校區(qū)旁的成片宿舍，不少房子已經(jīng)在房改后易手，留下的大多是退休教師和由他們照料的孫輩，還有租房暫住的進(jìn)修教師、留學(xué)生、研究生、在校生或考研生。就連最早成為臺商和外商聚居區(qū)、僑屬、富人或闊二奶集中的虹橋、古北地區(qū)，也已有人陸續(xù)遷往最新形成或尚未成型的富人豪宅區(qū)，浦東、松江、閔行的別墅區(qū)正在改變上海的富豪分布地圖。

不過總的來說，上海的居住重心還是沿著地鐵一號線由市中心向西南方向擴(kuò)展的，這不僅是由于地鐵一號線的建成和延伸最有效地溝通了市中心與西南郊的聯(lián)系，還由于比較齊全的公用設(shè)施和多數(shù)公務(wù)員的住宅也是這樣分布的。所以到目前為止，東北和其他方位的發(fā)展還不能與西南相比，缺乏陸路交通線的中國第三大島崇明更無法望其項(xiàng)背。

市中心區(qū)和新建改建的副中心區(qū)，隨著一幢幢摩天高樓的聳起和成片新建筑的出現(xiàn)，昔日的城市景觀已經(jīng)蕩然無存，空殼化的跡象已經(jīng)出現(xiàn)，一些刻意保留或復(fù)制的舊街老巷大多毫無人氣，作為重點(diǎn)打造的多倫路文化街遠(yuǎn)沒有新天地那樣的熙熙攘攘和滾滾財(cái)源。

由于上海這幾年的變化實(shí)在太快，不僅印制的地圖得隨時更新，也難以形成較穩(wěn)定的居住地圖或建筑分布圖。無論房價如何起落，一般上海人離富裕城市的居住水平差距尚遠(yuǎn)，所以這樣的變動時期還會持續(xù)相當(dāng)長的時間，但政府的規(guī)范、居民的生活方式和觀念無疑會起重大的甚至決定性的作用。

2.北京：

搬到郊區(qū)的人都是誰

——沈威風(fēng)《中國房地產(chǎn)報(bào)》評論主筆

“地荒”已經(jīng)不再是一個辯論勝負(fù)的問題，而是實(shí)際情況

“春節(jié)后，報(bào)紙和網(wǎng)站不是說房屋過剩嗎？怎么我還沒有挑到合適自己的房子呢？”北京的白領(lǐng)王姑娘這樣追問媒體朋友。

正月的北京雖然不是很冷，但是繞著五環(huán)路看過超過三十個樓盤之后，在大北窯長大的王姑娘發(fā)現(xiàn)，房價比起一年前普遍上升了差不多20%。而她與一群青年朋友延續(xù)著去年以來的話題，關(guān)鍵詞依然是房價太高、房產(chǎn)暴利。只是，某些官方途徑披露的房屋過剩對她來說似乎沒有實(shí)際意義。

按照國際慣例，城市居民人均GDP超過3000美元，就會出現(xiàn)居住郊區(qū)化。北京在過去兩年，隨著奧運(yùn)概念和城市軌道交通的拓展，陸續(xù)出現(xiàn)了郊區(qū)縣住宅興旺的景象。除了傳統(tǒng)自然環(huán)境優(yōu)越的豪宅區(qū)域，絕大多數(shù)新出現(xiàn)在工業(yè)區(qū)或荒郊的樓盤基本打著白領(lǐng)、中產(chǎn)福地和樂園的旗號。更有甚者，某些媒體曾經(jīng)放出豪語曰，要判斷一個人是不是中產(chǎn)，就要看他是不是買經(jīng)濟(jì)型別墅，還沒住上或者沒有計(jì)劃購買經(jīng)濟(jì)型別墅的人，那么請繼續(xù)努力。通過這樣對中產(chǎn)階級的強(qiáng)行劃分，以達(dá)到賣房子的目的，可以說是目前為止見過最兒戲最不負(fù)責(zé)任的說法。

和全國其他城市不太一樣的是，在北京引發(fā)沸沸揚(yáng)揚(yáng)爭論的“地荒”問題，已經(jīng)不再是一個辯論勝負(fù)的問題。而是實(shí)際情況已經(jīng)發(fā)生，一方面是二環(huán)三環(huán)內(nèi)的城市中心區(qū)，基本上已經(jīng)沒有多少面積的土地能夠滿足開發(fā)之用。而在四環(huán)外的城市次中心區(qū)，未來一兩年可以開發(fā)的土地供應(yīng)量同樣嚴(yán)重不足。五環(huán)外的所謂眾多地塊，在可見的未來，是名副其實(shí)的遠(yuǎn)水不能救近火，難以滿足城市主流人群的需求。

有意思的是，盡管相關(guān)的研究機(jī)構(gòu)都堅(jiān)持，郊區(qū)化的趨勢應(yīng)該從收入高、條件較好的人群開始，而不是讓買不起市區(qū)高價房的人們遷到郊外去。但現(xiàn)在的事實(shí)大多數(shù)時候都是相反的。在回龍觀、天通苑和通州擠滿了每天需要回到城市中心的人群，并因?yàn)槌鞘薪煌ǖ牟豢爸刎?fù)而造成時間成本的極端浪費(fèi)�？梢�，這種往外走的趨勢并不一定代表城市主流公眾真正的意愿，更大程度上是迫不得已的選擇。

城市中心區(qū)域的壓力將有所緩解，生活居住的空間問題將以時間為代價獲得解決

3.廣州：

網(wǎng)絡(luò)型城市空間重構(gòu)生活

——李公明廣州美術(shù)學(xué)院教授

研究過廣州與香港房地產(chǎn)發(fā)展之比較的人，可能會得出一種認(rèn)識，即廣州是學(xué)香港的。如果這種認(rèn)識有其合理之處的話，恐怕主要是指房地產(chǎn)的發(fā)展改變了所在城市的生活結(jié)構(gòu)。香港房地產(chǎn)的真正起步約從1970年代初開始，廣州則是在1990年代初才明顯起步，而這時香港的小區(qū)已經(jīng)發(fā)展出很成熟的模式了。1991年夏天我在香港小住了一陣，看了一些樓盤，每天看報(bào)紙上鋪天蓋地的房地產(chǎn)廣告，當(dāng)時很有點(diǎn)感觸，心想廣州居民何時能住上這樣的小區(qū)。結(jié)果不到10年，這邊廂的房地產(chǎn)發(fā)展已是囂囂然高懸于人們生活追求的目標(biāo)之上，深刻地改變著城市的生活結(jié)構(gòu)。

從我們小時候起，在印象中廣州最豪華的住宅區(qū)是環(huán)市路的華僑新村，那是廣州前房地產(chǎn)時代的小區(qū)模式，其社會意義與影響僅僅是凸顯出政府的華僑政策以及誘發(fā)著人們對于新居住方式的依稀想象。后來，在1980年代出現(xiàn)的東湖新村終于使廣州人看到了住宅小區(qū)的發(fā)展前景。以后就是五羊新城、天河概念、番禺概念，到二沙島、珠江新城等等，房地產(chǎn)的發(fā)展的確是見證了廣州經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，見證了廣州向大都市建設(shè)邁進(jìn)的歷程。有專家認(rèn)為，從香港、廣州的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)中可以看到，城市規(guī)劃與大型小區(qū)的建設(shè)互動，是帶動城市飛速發(fā)展的重要杠桿。

從房地產(chǎn)的消費(fèi)價格來看，有理由說廣州與北京、上海、杭州等地相比有過一段理性、平穩(wěn)的階段，曾成為一個頗有另類意味的市場個案。但從2005年下半年開始，樓價急漲已成普遍之勢，有關(guān)部門的統(tǒng)計(jì)分析數(shù)據(jù)已表明，樓價上升的步伐已大大超過市民收入的增長速度。許多人估計(jì)，目前的房價與2005年上半年相比，其漲幅估計(jì)已在30%左右。很明顯，近半年來廣州房價的漲幅已沒有任何“理性”可言了。

但是我們也應(yīng)該看到，這一輪的非理性房價發(fā)展極有可能促使一個新的城市生活結(jié)構(gòu)出現(xiàn)，那就是城市人口發(fā)展布局的更快變化與新城區(qū)生活結(jié)構(gòu)的出現(xiàn)。廣州市頗具雄心的地鐵發(fā)展規(guī)劃將在幾年內(nèi)較大幅度地改變?nèi)藗儗τ趶V州區(qū)域的概念，主要體現(xiàn)為“東進(jìn)”、“南拓”兩軸和西部、北部兩個轉(zhuǎn)移帶，一個多中心組團(tuán)式網(wǎng)絡(luò)型城市空間構(gòu)架勢必形成。

問題是，在中國人的心目中，一個適宜居住的城市恐怕不會像美國洛杉磯那樣是一個連接在高速公路上的城鎮(zhèn)點(diǎn)，中國的汽車進(jìn)入家庭的步伐恐怕也很難達(dá)到美國人那樣的普及程度；或者說，廣州的地鐵再發(fā)達(dá)，也可能永遠(yuǎn)達(dá)不到像巴黎那樣的水平。因此，網(wǎng)絡(luò)型城市的生活結(jié)構(gòu)是否可以經(jīng)得起檢驗(yàn)，恐怕現(xiàn)在還很難講。

于是，狗年前后廣州人不顧政府“審慎入市”的苦口婆心的勸告，還是買漲不已，這種心態(tài)和行為與其說是非理性的，不如說是表達(dá)了一種最低限度的理性：廣州市區(qū)這個概念不是可以隨意擴(kuò)大的，適宜居住的生活結(jié)構(gòu)并不能只靠避讓中心區(qū)域來實(shí)現(xiàn)。

在我國一些大城市中，

市中心住富人，

窮人向郊區(qū)遷移的現(xiàn)象正在發(fā)生。

我們一方面要承認(rèn)分區(qū)居住的不可避免，

另一方面以不能對這個過程聽之任之，

特別是政府

不能刻意來推動這個過程。

人以群分，

空間怎么分？

——孫立平清華大學(xué)社會學(xué)系教授

20世紀(jì)90年代中期，是中國社會結(jié)構(gòu)演變的一個重要轉(zhuǎn)折點(diǎn)，這就是自改革以來不斷分化、演變、調(diào)整的社會結(jié)構(gòu)開始逐步定型化下來，這樣的一種結(jié)構(gòu)框架可能會相對穩(wěn)定相當(dāng)長的一段時間。

在社會結(jié)構(gòu)分化明顯且已經(jīng)定型下來的社會，不同群體或階層的人如何居住、如何在空間上分布，就成為一個必須面對的問題。

階層分化背景下的居住空間

以我國的情況來看，在1980年代，貧富分化的現(xiàn)象就開始出現(xiàn)了，但那時候不同的群體或收入不同的人們在居住上并沒有分開。在普普通通的住宅區(qū)當(dāng)中，暴發(fā)戶與貧困的鄰居毗鄰而居。但到1990年代中后期，在我國的許多地區(qū)和城市，已經(jīng)形成了明顯的富人區(qū)。

從全國來說，中國的富人區(qū)主要集中在北京、上海、廣州、深圳等城市。在北京，則主要集中在亞運(yùn)村、中關(guān)村、燕莎附近。郊外的富人區(qū)集中在亞運(yùn)村北部、西山地區(qū)、京順路、順義、機(jī)場沿線。廣州著名的富人區(qū)主要有三個，早期的富人集中在珠江二沙島，后來的主要集中在天河北，新起的富人很多選擇住在番禺。其他的大城市也存在類似的情形。這些從外表上就可以看得一清二楚�；蛘哒f這是最表面化的“區(qū)隔”標(biāo)志。于是也就有了最近任志強(qiáng)關(guān)于窮人富人分區(qū)的言論以及由此引起的爭議。

應(yīng)當(dāng)說，在當(dāng)今世界上，窮人和富人如何居住，是混居還是分開居住這個問題，是一個很現(xiàn)實(shí)的問題，也是一個沒有得到很好解決的問題。多少年來，在世界上許多地方進(jìn)行了許多試驗(yàn)和研究，但就總的情況來說，在當(dāng)今的世界上，分區(qū)居住無疑是主流的模式，而混合居住更多屬于試驗(yàn)或探索的性質(zhì)。

富人和窮人是分開居住還是混居好，盡管有不同的主張，但判斷利弊的標(biāo)準(zhǔn)，除了城市規(guī)劃和管理之外，一個很重要的考慮就是，如何才能有利于不同階層的人，或者說窮人和富人更好地相處，至少要把弊端盡可能地降低。

從這個角度說，混居的方式，即窮人和富人居住在一起的方式，好處是顯而易見的，即有利于減輕階層之間的隔離，有利于分享公共資源，有人還認(rèn)為這有利于增加窮人的社會資本。但問題也是明顯的，首先是窮人和富人的需求是不一樣的，混合居住不利于各自需求的滿足，同時也會給城市規(guī)劃和管理帶來種種問題。而且，不同階層的人生活在一起，也容易產(chǎn)生各種矛盾，特別是窮人和富人之間在心理和情緒上的對立。更重要的是，混居的方式往往需要政府直接介入，如果純粹通過市場獲得住房，分開居住就是必然的。這就是窮人區(qū)、富人區(qū)形成的客觀原因。

在這種情況下，如何使得居住模式可以有利于不同階層的共處，至少使不利的因素盡可能降低，就成為人們鍥而不舍探索的問題。我們在前年進(jìn)行的一個研究中，也探索性地提出了一個“大混居、小聚居”的模式。即在一個較大的區(qū)域中實(shí)現(xiàn)混合居住，而在其中又能體現(xiàn)一定的分區(qū)和距離。當(dāng)然這需要一定的條件，不是什么地方都可以實(shí)行的。這種模式的好處是，既可以促進(jìn)階層間的接觸和交往，防止教育、商業(yè)和環(huán)境等公共資源的過分不合理分布，也可以使不同階層之間保持一定的距離。

正視我們社會空間格局中存在的問題

說到底，居住模式是一個社會結(jié)構(gòu)的問題，是社會中的階層結(jié)構(gòu)在空間上的分布，所以我們將其稱之為社會空間格局。

在西方發(fā)達(dá)國家，二戰(zhàn)后逐步形成的城市空間中居住分區(qū)的格局，是與城市郊區(qū)化的過程聯(lián)系在一起的。以美國為例，在郊區(qū)化的最初階段上，最先搬入郊區(qū)的都是富有階層，緊隨著他們的，是大量中產(chǎn)階級開始搬入新的郊外開發(fā)區(qū)居住。相反，一些大城市的市中心，則開始不斷衰落，公共設(shè)施陳舊，治安環(huán)境惡化，社會問題層出不窮，成為窮人居住的地方，有的甚至成為貧民窟。這樣的郊區(qū)化過程與交通和通訊技術(shù)的發(fā)展有著密切的關(guān)系。由于汽車的普及和高速公路的大量修建，以及有軌電車線路由市中心向郊區(qū)延伸，使得中產(chǎn)階級和富人得以有條件向郊區(qū)遷移。這些人住在郊區(qū)，但是仍然在市中心工作，依靠有軌電車進(jìn)行通勤。

現(xiàn)在看來，這樣的居住格局是有其道理在里面的。比如，富人和中產(chǎn)階層相對寬裕的物質(zhì)條件使得他們可以承擔(dān)交通的成本。同時，在這種居住格局中，富人通過“進(jìn)城”經(jīng)�？吹礁F人怎么生活，而窮人很少能看到富人怎么生活，也有利于減輕社會矛盾，即所謂“眼不見心不煩”。盡管這不能從實(shí)質(zhì)上改善社會中的貧富差別，但至少可以緩解情緒的對立。

而在我國發(fā)生的則是一個相反的過程。實(shí)際上，在最近幾年的房地產(chǎn)開發(fā)中，存在著一種“把窮人趕出市中心”的趨勢。經(jīng)濟(jì)適用房和拆遷房的修建，雖然有一定的積極意義，但實(shí)際上也加劇了這個過程。去年，北京市國土資源管理局就曾表示，東、西、北四環(huán)路以內(nèi)和南三環(huán)路及其延長線與四環(huán)交界以內(nèi)，將限建經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目。也就是說，經(jīng)濟(jì)適用房要建到四環(huán)甚至五環(huán)以外。對此，有人說，這是要把窮人趕出城市中心。在上海的房地產(chǎn)開發(fā)中，甚至有學(xué)者提出這樣的設(shè)想：內(nèi)環(huán)以內(nèi)住說英語的，內(nèi)環(huán)和外環(huán)之間住說普通話的，外環(huán)以外住說上海話的。而市中心“消滅萬元以下的住房”這個市場的邏輯，比上述學(xué)者的設(shè)想更有力地將普通市民趕向郊區(qū)。事實(shí)上，在我國一些大城市中，市中心住富人，窮人向郊區(qū)遷移的現(xiàn)象正在發(fā)生。

但在這個時候，人們包括政府忽視了一個最基本的問題，人們是住在房子里的，但卻要生活在一個生態(tài)系統(tǒng)中。一些沒有正式工作或失業(yè)下崗的老上海人，由于住在市區(qū)，每天賣100個茶葉蛋就可以解決自己的生存問題。因?yàn)榇蟪鞘械聂[市區(qū)人流量高，有人甚至說，在這樣的地區(qū)即使是乞丐也能生存下來。但如果搬到郊區(qū)，這樣的謀生手段也就喪失了。而且，許多普通市民或窮人遷到了郊區(qū)，但卻要在市區(qū)甚至市中心上班，這就造成了一系列的問題，如交通擁堵、市政環(huán)境惡化等。而且，由于窮人要經(jīng)�！斑M(jìn)城”，他們可以經(jīng)常見到富人怎樣生活，相反富人很少見到窮人怎樣生活，貧富之間情緒對立的加劇就是不可避免的。試想，當(dāng)普通人甚至窮人夏天擠在蒸籠一樣且如蝸牛般爬行的公共汽車中“觀賞”車窗外的豪宅時，他們會是一種什么樣的感覺和想法？

努力消除分區(qū)居住的負(fù)面效應(yīng)

當(dāng)然，這不是說居住方式不會對貧富差距乃至分層結(jié)構(gòu)造成影響。比如我們前面談到的對于階層再生產(chǎn)的影響。因此，我們一方面要承認(rèn)分區(qū)居住的不可避免，另一方面又不能對這個過程聽之任之。特別是政府不但不能刻意來推動這個過程，而且需要采取種種措施來抑制或減輕這個過程帶來的負(fù)面影響。這至少涉及如下幾個方面。

一是在公共物品的提供上，要向普通居民區(qū)包括貧民區(qū)(如許多城市的城鄉(xiāng)結(jié)合部)傾斜。這些公共物品包括道路、公共衛(wèi)生設(shè)施、商業(yè)和服務(wù)業(yè)、學(xué)校、文化娛樂設(shè)施等�，F(xiàn)在我國已經(jīng)在醞釀?wù)魇铡拔飿I(yè)稅”或“不動產(chǎn)稅”。這個稅種一般是地方稅。如果這個稅種開始征收，不同居住區(qū)公共物品提供能力將會出現(xiàn)非常大的差別。在這種情況下，政府的公共物品特別是社會福利的開支，應(yīng)當(dāng)更多向非富人區(qū)傾斜，以縮小不同居住區(qū)在“公共消費(fèi)”上的差距。

二是政府不能“純化”居住分區(qū)。在現(xiàn)實(shí)中我們可以看到，一些地方政府往往以治理臟亂差為名，將一些普通人或窮人趕出所謂高尚社區(qū)所在的區(qū)域。比如，一些地方設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)定在什么樣的地區(qū)營業(yè)面積達(dá)不到多少平方米的飯館和小食攤不許營業(yè)等。表面看來高尚社區(qū)是美輪美奐了，但造成的社會后果卻是嚴(yán)重的，一些普通民眾由此失去謀生機(jī)會。

三是要防止富人對自然資源和景觀的瓜分。在前幾年，伴隨豪宅熱，一些地方的自然資源開始被瓜分和蠶食。在廬山蓮花洞這個聞名全國的國家森林公園，這個歷史上儒、釋、道、天主四大教派的聚集地，園內(nèi)居然興建起大約50幢豪華別墅，其房主大多是政府官員和富商。在北京的香山，有開發(fā)商說“要把這里變成京城的第二個富人聚居區(qū)�！睅准议_發(fā)商向市政府提交了開發(fā)10個別墅項(xiàng)目的計(jì)劃。這些項(xiàng)目若實(shí)施，香山周圍數(shù)十平方公里內(nèi)將建成上百萬平方米的高檔別墅區(qū)。在上海，市郊一處山林名勝周圍就被圈走1000多畝地，建造了100多棟超豪華別墅，一棟別墅的最低售價為1800萬元，其中最大的一處竟占地20畝，標(biāo)價1億多元。此外，泰山、嶗山等一些名山大川也已成為開發(fā)商獵取的目標(biāo)。在這種情況下，社會和政府要做的是，如何保護(hù)這些每個人都可以享受的公共資源不受富人群體的瓜分和蠶食�？梢哉f，這也是調(diào)節(jié)階層關(guān)系的一個重要方面。

(作者系清華大學(xué)社會學(xué)系教授)

除非賣掉福利房

否則不會再買房

——+張祥公務(wù)員福利房業(yè)主

我1979年進(jìn)入廣東省勞動保障廳，1986年在解放北路的宿舍分到一套科級房，建筑面積57平米。當(dāng)時如果不是有公家房住，我也想過要跳槽了。1990年前每個月收入都只有200多塊，1991年，有個單位請我去做人事部經(jīng)理，月薪4000多塊，是我當(dāng)時收入的十幾倍，不過那時市區(qū)商品房一平米也要五六千塊，我算了一下，如果離開單位后自己還是買不起房，所以還是留下了。

1998年福利分房政策一叫停，公務(wù)員隊(duì)伍肯定是很受震動的。坦白說，機(jī)關(guān)能留得住人的主要吸引力也就是房子了，以前機(jī)關(guān)工作人員的收入排名都是倒數(shù)幾位的，雖然現(xiàn)在廣東公務(wù)員的收入也有增加，但遠(yuǎn)跟不上房價的漲幅。

要我評價現(xiàn)在的房價，我覺得難以負(fù)擔(dān)。對于我這樣已經(jīng)有福利房的人來說，如果想換更好的房，只能把福利房處理掉，才能解決問題。我個人覺得，房價里頭存在些不合理的負(fù)擔(dān)，也打進(jìn)房價轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者。但要說房價要變化到什么程度才合理，我看還是靜觀其變吧。

一套房

就把一生套進(jìn)去

——彭遠(yuǎn)文白領(lǐng)租房客

我現(xiàn)在是租房子，價錢也承擔(dān)得起，過得還是蠻愜意的，可是買房子還是無可避免的。我想買個七八十平米的房子，基本上一生就套進(jìn)去了，這是很恐怖的事情。

我覺得現(xiàn)在的房價太貴了，希望未來房價能降下來。中國的房地產(chǎn)市場非常古怪。不少人分析說房價之所以降不下來，是因?yàn)殚_放得不夠，比如自主建房就碰到非常多的挫折。我覺得可以參照一下國外，比如在美國一個中等收入的人六七年就可以買上房子，我們這里無疑太漫長了，按揭動輒就是二三十年。

房價是銀行壞賬的風(fēng)向標(biāo)

——苗付廠銀行職員

自從出臺了住房貸款政策以后，個人住房貸款迅速成為銀行的重要業(yè)務(wù)，很多銀行成立了房貸部。直到房地產(chǎn)開發(fā)熱潮退潮后，才梳理為個人業(yè)務(wù)部，負(fù)責(zé)個人房貸、銀行卡業(yè)務(wù)、個人網(wǎng)上銀行、國債、保險(xiǎn)代理等針對個人的業(yè)務(wù)。當(dāng)然，現(xiàn)在個人房貸業(yè)務(wù)仍然是個人業(yè)務(wù)部的“大頭”項(xiàng)目，像我們支行管理的按揭貸款就有10億。

房價的漲跌直接影響著銀行。在銀行看來，房子就是抵押物。房價一升，抵押物價值也上升，變現(xiàn)能力就提高了。打個比方說，房價一漲，抵押者原來手里只值50萬的房子現(xiàn)在值80萬，你說他還要不要這套房？肯定是繼續(xù)供才劃算，于是銀行手里的壞賬就變活了。

房價漲跌增強(qiáng)了

我的投資意識

——羅羅住房投資者

我總共有四套房產(chǎn)，其中，黃浦江畔的住宅以及蘇州商鋪這兩套出租，另外兩套自住。兩年的房產(chǎn)投資，總體來說還是成功的——我們有穩(wěn)定的投資收入，也不急著拋售，慢慢等待下一波的房價上漲。

我從來不認(rèn)為自己是炒房者。我對自己的定位是房產(chǎn)投資者�？梢哉f，房價的漲跌之間，我增強(qiáng)了投資意識。它改變了我，如果再來一次，我一定不會同意一次性付清全款去買房。

不能單純指責(zé)房價過高

——趙曉學(xué)者

單純指責(zé)房價太高并不見得完全有理。老百姓買不起房子，可能是房價太高，也可能是老百姓收入太低，或兩者兼而有之。我和合作者進(jìn)行研究發(fā)現(xiàn)，中國傳統(tǒng)的城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)在當(dāng)前城市化過程中已演化成新的雙重二元結(jié)構(gòu)，即傳統(tǒng)城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)與城市內(nèi)部的二元結(jié)構(gòu)的并列，這種新型二元結(jié)構(gòu)的形態(tài)是導(dǎo)致中國房地產(chǎn)發(fā)展出現(xiàn)許多問題的深層成因。

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