為了保證低收入家庭也買得起房，我國許多地方政府實行了經(jīng)濟適用房政策。但由于種種原因，經(jīng)濟適用房在建設和配售環(huán)節(jié)上出現(xiàn)了不少問題，一些地方的經(jīng)濟適用房小區(qū)里甚至停滿了小汽車，而許多低收入者卻不能真正享受到政府的這些優(yōu)惠政策。那么，國外是如何幫低收入者購房的呢？
英國
允許購買“部分產(chǎn)權”讓眾多家庭圓了買房夢
近十幾年來，英國經(jīng)濟持續(xù)增長，失業(yè)率低，銀行利率低，購房需求旺盛，房地產(chǎn)尤其是住宅供不應求，價格連續(xù)十幾年以超過10%的速度上漲，最近3年，房價上漲幅度更超過了20%。以倫敦為例，住房價格10年內(nèi)漲了2~3倍。房市的興旺使有房者資產(chǎn)大大增值，有力地帶動了消費市場。但是，由于房價漲幅大大超過了個人收入的增幅，房價已經(jīng)從家庭平均年收入的4~5倍上升到10倍以上，年輕人初次購房越來越困難，低收入階層更是只能“望房興嘆”。英國房屋貸款理事會的報告稱，英國首次購房者的比率1994年為55%，2004年銳減到29%。另一項調(diào)查顯示，不滿24歲的年輕人，1990年的購房率是34%，2004年降到了18%；而租房率則從35%增長到51%。工黨政府1997年上臺時提出，使“居者有其屋”的比例達到75%的計劃，在高漲的房價面前變得渺茫。
在英國，住房政策的制定和監(jiān)管是由副首相辦公室負責的。自2004年起，副首相辦公室陸續(xù)出臺了多項政策和措施解決低收入者購房的問題，近來又提出了一個五年計劃，強調(diào)要以可接受的價格為每個家庭提供體面的住房。
英國政府近期出臺的政策重點向三類人傾斜：一是低收入群，二是首次購房的年輕人，三是社區(qū)關鍵崗位的服務人員，如護士、小學教師、消防員。具體政策有：一、在批準建房土地時，要求每一個住宅小區(qū)必須包括一定比例的低價住房。這種住房都是總價在6萬英鎊以下的低成本、小戶型住房，質(zhì)量與其他住房完全相同。英國政府計劃在5年內(nèi)建設8萬套此類住宅。二、為關鍵崗位人員提供購房補助或優(yōu)惠貸款。三、與房地產(chǎn)公司建立合作社，允許靈活的混合產(chǎn)權。四、向租住地方政府福利公房的30萬住房折價出售房屋，房屋售價最低只要2萬~3萬英鎊。五、將購房印花稅的起征點提高到12萬英鎊，此舉將確保超過50%的首次購房者不用交印花稅。六、政府在建房用地上的限制進一步放寬，允許使用廢棄土地、公共綠地邊緣等“灰色土地”來建設住宅。
英國政府出臺的上述新政策，受到了普遍歡迎，但也有批評者說，沒有房源，一切都等于畫餅充饑。因此，去年以來政府加大了鼓勵建房的力度。政府已在倫敦等城市購買了近100塊大地，用以建造更多普通人能買得起的住宅。
英國政府還設立了房地產(chǎn)投資基金，并對這種投資予以免稅，以促進房屋建設。據(jù)統(tǒng)計，在這些政策的刺激下，2005年1~3月英格蘭地區(qū)房屋開工4.03萬戶，比上年同期增加5%；倫敦2004年度住房建設更比上年同期增加了23%。政府還將為那些首次置產(chǎn)者提供額外幫助，在2010年以前增加200萬房主，使英國的房產(chǎn)擁有者達到75%。
韓國
一戶一宅，多宅重稅
伴隨著韓國的現(xiàn)代化進程，韓國的城市化也在迅速推進。1960年，韓國只有38%的人口居住在城市；到了2004年，韓國城市人口已上升到89%。城市人口的急劇增長造成了城市住房的短缺，房地產(chǎn)價格也隨之飆升。為解決住房短缺、穩(wěn)定房價，韓國政府把“居者有其屋”作為主要施政目標。為此，自20世紀70年代末以來，韓國采取多種措施，一方面加快住宅建設，同時將推行“一戶一宅”制作為工作重點，確保大多數(shù)國民有“自己的家”。
韓國的“一戶一宅”制，簡單地說，是指一個家庭只允許買一套住房。為解決廣大低收入者的住房問題，韓國政府實施了一種優(yōu)先為無房戶提供住房的制度。具體的實施辦法是，無房戶在購房前須至政府指定的銀行存款，存款額度每年約20萬韓元(約合1700元人民幣)；在銀行累計存款兩三年后，可獲得購房資格。獲得購房資格后，按先后順序進行排隊。政府提供給低收入者的住房一般都是兩室一廳的房子。新住房建成后，購房者可根據(jù)自己的需要看房，房管部門根據(jù)排隊順序，安排購房。購房時，根據(jù)無房戶的需要，銀行可給予貸款。目前，“一戶一宅”制已經(jīng)成為保證百姓安居樂業(yè)和國家經(jīng)濟發(fā)展的基本制度。
實施這項制度的關鍵在于韓國政府仔細嚴格的審查措施。韓國政府在住房方面實施了一套嚴格的檔案制度，政府對每個購房者的“家底”都了解得清清楚楚：誰家有房，房主何人，面積多大，是否多住宅戶等均有案可查。因此，韓國極少出現(xiàn)富人假冒低收入者享受優(yōu)惠的事件。
不過，這項制度也是有范圍的，主要是針對社會上的低收入者，高收入者不能享受政府的這些優(yōu)惠，當然他們也不受“一戶一宅”制度的約束。
1988年，韓國舉辦奧運會前后，房價看漲。為穩(wěn)定房價，韓國政府制定并推出了1988~1992年建造200萬套住房的計劃。這期間，韓國實際建造了270萬套住宅，大批住宅的供應穩(wěn)定了房價。自1993年以來，政府平均每年向民間提供50萬~60萬套住宅。由于政府措施得當，目前韓國低收入家庭已基本上實現(xiàn)了“居者有其屋”的“一戶一宅”制。
隨著人們生活水平的提高，特別是富裕階層的擴大，近幾年來韓國利用多處住宅進行投機的現(xiàn)象日益嚴重。在確保繼續(xù)貫徹“一戶一宅”制的同時，韓國政府出臺了一系列遏制房地產(chǎn)投機的政策：政府把優(yōu)先向無房戶提供的住宅比率提高到50%，在稅收上，“一戶一宅”的房主，政府收取的資產(chǎn)增值稅為9%，而有兩處或兩處以上住宅者則收取高達36%的資產(chǎn)增值稅。
2003年，韓國政府又推出“住房市場穩(wěn)定綜合對策”。首先，在進行住房交易中，實施“住房交易申報制”，即在購買投機地區(qū)或投機過熱地區(qū)的住房時，必須在15日內(nèi)向所在的市、郡、區(qū)申報實際交易內(nèi)容。如果違反這一規(guī)定，將受到重罰。目前，韓國漢城等全國8個地區(qū)被定為投機過熱地區(qū)，53個地區(qū)被定為投機地區(qū)。其次，從2005年1月開始，對在投機地區(qū)擁有3套或3套以上住房的房主征收60%的資產(chǎn)增值稅，再加上居民稅等，政府收取的稅率高達75%。也就是說，房主通過住房的買賣所獲得的差價，75%將被征收為稅金，再加上房產(chǎn)中介機構的手續(xù)費等，房主想借倒賣房“撈一把”的夢想，幾乎完全破滅。
美國
政府為低收入者交首付
美國針對低收入家庭的住房政策經(jīng)歷了三個階段：最初，美國政府實施的是直接向低收入者提供住房的公共住房政策；后來，政府又實施補貼開發(fā)商建房資金的住房建設補貼政策；如今，美國政府在住房政策上主要以優(yōu)惠政策和資金補貼直接援助低收入家庭。
美國對低收入家庭住房資助的具體做法是，聯(lián)邦政府把專項資金撥給地方公共住房管理部門，由地方為低收入家庭提供住房資助。為支持低收入居民購房，美國各州都發(fā)行了低利率抵押債券，并嚴格規(guī)定必須是第一次購買房屋、收入低于或等于當?shù)厥杖肫骄�，所購房價格低于或等于當?shù)胤績r平均水平的90%的家庭才能使用這一資金。據(jù)報道，美國各州每年發(fā)行的支持低收入家庭購房抵押債券達58億美元。
另外，美國還出臺了低收入者購房稅收抵免法案。低收入者如需購房，可向州或者地方政府申請抵押貸證書，擁有證書者可在10年內(nèi)享受個人所得稅的抵免。低收入者獲得稅收抵免后，減輕了稅收負擔，同時相應提高了購房后的還貸能力。這一方面幫助低收入者解決了住房問題，另一方面也促進了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。
美國現(xiàn)在仍有大約30%的人屬于無房戶，盡管政府幫助他們租房住，但最終目標是讓他們盡早擁有屬于自己的房子。2003年，美國總統(tǒng)布什簽署了補助無房戶買房的法案。這項法案規(guī)定，政府每年撥款2億美元資助至少4萬個低收入家庭購房，同時使5500萬少數(shù)族裔家庭在未來10年內(nèi)擁有住房。根據(jù)該法案，凡能夠支付月供房屋抵押貸款但沒有足夠的錢支付房屋首付的美國家庭，可向地方相關機構申請低收入家庭特別資助，政府將為這些購房者交納首付款和辦理房屋過戶手續(xù)時的有關費用。
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