一定條件下公房可出售

王先生問：我在中介看中一套公房，價(jià)格比較便宜，但中介說只能買到使用權(quán)而不能買到產(chǎn)權(quán)。如果我現(xiàn)在買下這套公房，以后是否可以轉(zhuǎn)為私房？是否可以轉(zhuǎn)賣給別人？

陳平律師回復(fù)：為了提高房屋資源的利用率，改善人民的居住狀況，我國已出臺相關(guān)法規(guī)，在一定條件下公房可以出售，由買主取得所有權(quán)即變?yōu)樗椒�。在轉(zhuǎn)為私房后，房主有權(quán)依法轉(zhuǎn)賣他人。比如房管局的直管公房就可以買到產(chǎn)權(quán)。但廉租房等特殊性質(zhì)的房子不允許買賣，居住者只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)，這類房子建議你不要買，因?yàn)槟銓o法取得房產(chǎn)證，且出售廉租房等特殊性質(zhì)的房屋，是違法的無效行為。

房產(chǎn)權(quán)共有需咨詢房管部門康女士問：我家近期購買了一套房子，房產(chǎn)證上是我兒子和丈夫的名字，由于我兒子已經(jīng)結(jié)婚，我們怕他的婚姻不穩(wěn)定，所以只想分一小部分產(chǎn)權(quán)給他，比如分割1/20的產(chǎn)權(quán)給他。請問在法律上是否可以做到？

陳平律師回復(fù)：房屋產(chǎn)權(quán)是共同共有還是按份共有，對此各地房管部門沒有統(tǒng)一規(guī)定。目前大部分地區(qū)頒發(fā)的房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的是共同共有，即房產(chǎn)證上登記的產(chǎn)權(quán)人中，每個(gè)產(chǎn)權(quán)人享有的產(chǎn)權(quán)份額均是相等的。有的地區(qū)頒發(fā)的房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的是按份共有，即每個(gè)產(chǎn)權(quán)人享有的產(chǎn)權(quán)份額不相等，比如康女士家這套房子的產(chǎn)權(quán)證上可直接注明丈夫的產(chǎn)權(quán)份額為95%，兒子的產(chǎn)權(quán)份額為5%，康女士可到當(dāng)?shù)胤抗懿块T進(jìn)行咨詢。

住房旁蓋健身房影響采光

周先生問：我在中介看中了一套二手房，并且談好以21萬元成交，我交了1萬元定金。但是后來中介稱房主不愿以21萬元成交，要求我加2萬元，否則就不交房給我。請問這是否屬于中介違約？

陳平律師回復(fù)：你如果和賣主簽訂了合同，并向賣主交了1萬元定金，那么，你應(yīng)直接要求賣主承擔(dān)違約責(zé)任，雙倍返還定金。中介屬于合同法上的居間人，為買賣雙方簽訂合同提供居間服務(wù)。根據(jù)法律規(guī)定，居間人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，損害委托人利益時(shí)，才應(yīng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

買房交定金后又要加錢

盧女士問：我在某小區(qū)認(rèn)購了一套商品房，當(dāng)時(shí)小區(qū)規(guī)劃圖上并沒有健身房，但蓋好之后，我們這棟樓旁邊就蓋了健身房，影響了采光。請問這種情況我該怎么辦？

陳平律師回復(fù)：在現(xiàn)實(shí)生活中，買房人往往是看中出賣人在宣傳資料（包括小區(qū)規(guī)劃圖）中對房屋及相關(guān)設(shè)施作出具體確定的說明和允諾才決定購買房屋的。如果該健身房也是房產(chǎn)開發(fā)商所建，而且購買此房時(shí)和房產(chǎn)開發(fā)商對采光等周邊情況有明確約定，那么，可要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。當(dāng)然，也可以直接要求健身房所有者承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。根據(jù)《民法通則》有關(guān)規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)的相鄰方應(yīng)正確處理采光、通風(fēng)等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害、排除妨礙、賠償損失。

約定財(cái)產(chǎn)制優(yōu)于法定財(cái)產(chǎn)制

楊先生問：我和妻子婚前共同出資購買了一套房子，現(xiàn)在我們結(jié)婚了，產(chǎn)權(quán)證辦的是我的名字，但產(chǎn)權(quán)證還沒拿到手，請問這套房子是屬于我的婚前財(cái)產(chǎn)還是屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)？

陳平律師回復(fù)：關(guān)于財(cái)產(chǎn)問題，我國婚姻法實(shí)行的是約定財(cái)產(chǎn)制優(yōu)于法定財(cái)產(chǎn)制。根據(jù)婚姻法規(guī)定，一方的婚前財(cái)產(chǎn)永遠(yuǎn)屬于一方的財(cái)產(chǎn)，并不因婚姻關(guān)系的存續(xù)而轉(zhuǎn)化為共同財(cái)產(chǎn)。因?yàn)檫@套房子是你和妻子婚前共同出資購買，那么，它屬于你們的婚前財(cái)產(chǎn)，應(yīng)由雙方按出資比例享有所有權(quán)，雖然產(chǎn)權(quán)證上辦的是你的名字，但此房子實(shí)際上是你們的按份共有財(cái)產(chǎn)，并不屬于婚姻法上所說的夫妻共同財(cái)產(chǎn)。如果夫妻間沒有特別約定，則按法律規(guī)定處理。即產(chǎn)權(quán)證上的時(shí)間比結(jié)婚證上的時(shí)間晚，此套房子就屬于夫妻共有財(cái)產(chǎn)。如產(chǎn)權(quán)證上的時(shí)間比結(jié)婚證上的時(shí)間早，此套房子就屬于楊先生的婚前財(cái)產(chǎn)。

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