呼喚廉租房
以平抑房價的名義
深圳房地產(chǎn)業(yè)界從未停止過關(guān)于建設(shè)廉租房的呼聲。在房價漲幅達(dá)到17.38%、特區(qū)內(nèi)均價高達(dá)8720.24元/平方米，以及大力推進(jìn)城中村改造的2005年，這一呼聲達(dá)到了頂點。除了提供社會住房保障功能之外，廉租房在深圳還被寄予了穩(wěn)定房價的特殊作用。
2005歲末，深圳有關(guān)部門發(fā)布消息稱，有望在十年內(nèi)推出2000萬平方米的廉租房，這一消息一度被評論人士認(rèn)為政府找到了在房地產(chǎn)市場弈局中最有力的杠桿。
2006年2月19日，萬科集團(tuán)董事長王石在公開場合表示，萬科將在深圳進(jìn)行廉租房建設(shè)。這一由來已久的話題再度在深圳吵得沸沸揚揚，相比于萬科略顯“作秀”式的高調(diào)，深圳有關(guān)部門對于廉租房的推進(jìn)則顯得有些低調(diào)而遲緩。
在市場形勢依舊嚴(yán)峻的2006年，無論企業(yè)還是政府的行為，我們都花拳繡腿盡可以少些，讓市場各方，讓老百姓的感受更為深切一些。
我們呼喚廉租房，除了他的社會保障功能外，還因為它在穩(wěn)定房價過程中的現(xiàn)實意義。
廉租房：穩(wěn)定深圳房價的現(xiàn)實意義
“萬科將在今年5月啟動廉租房建設(shè)，將在第五園后期項目用地上選址，預(yù)計容納居住人口六七百人�！比f科集團(tuán)董事長王石日前在深圳書城南山城舉行的新書發(fā)售儀式上高調(diào)宣稱，萬科將涉足廉租房建設(shè)，主動承擔(dān)“企業(yè)公民”的“社會責(zé)任”，為中低收入者提供住房保障。據(jù)王石透露，萬科已經(jīng)就建設(shè)廉租房的有關(guān)事宜與深圳相關(guān)部門進(jìn)行了磋商，后者態(tài)度積極。
廉租房體系未建立
作為解決城鎮(zhèn)最低收入家庭住房困難的社會保障制度，廉租房的提法早在1998年就已出現(xiàn)，國務(wù)院專門出臺文件，提出對應(yīng)不同收入的家庭實施不同的住房供應(yīng)政策，并為此劃分出3個層次：高收入家庭購買商品房；中低收入家庭購買經(jīng)濟(jì)適用房；最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租房。次年，建設(shè)部等中央主管部門又出臺了《城市廉租住房管理辦法》，其中規(guī)定：市縣房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)制定本地區(qū)廉租房的具體實施方案并負(fù)責(zé)廉租房的管理工作。
“事實上，雖然有了管理辦法，但各地并沒怎么執(zhí)行，北京、上海、廣州等地雖起步較早，但力度不大，影響甚微�！庇兄嗄暄芯拷�(jīng)驗的中原地產(chǎn)深港研究中心總監(jiān)張偉表示。對深圳來說，一直發(fā)展的是商品房市場和經(jīng)濟(jì)適用房，廉租房保障體系也未從根本上建立。
但深圳房地產(chǎn)業(yè)界從未停止過關(guān)于建設(shè)廉租房的呼聲。在房價漲幅達(dá)到17.38%、特區(qū)內(nèi)均價高達(dá)8720.24元/平方米，以及大力推進(jìn)城中村改造的2005年，這一呼聲達(dá)到了頂點。除了提供社會住房保障功能之外，廉租房在深圳還被寄予了穩(wěn)定房價的特殊作用。
2005年11月，經(jīng)過長時間的論證后，深圳國土資源與房地產(chǎn)管理局發(fā)布消息稱，該局正在研究包括政府公共租賃住房(即廉租房)在內(nèi)的多元化住房保障機(jī)制，完善住房保障體系。政府公共租賃住房將以高密度、小戶型、集中建設(shè)為主，重點解決特區(qū)內(nèi)外低收入階層的租賃居住。
深圳市房地產(chǎn)研究中心負(fù)責(zé)人王鋒則對媒體表示，“大力推進(jìn)廉租房的建設(shè)可起到穩(wěn)定市民消費心理的積極作用。有大量的廉租房為后盾，房價大幅上漲的勢頭將得到有效遏制。王表示，深圳可能將在10年內(nèi)推出2000萬平方米的廉租房。
今年落實不可能
消息一出，深圳業(yè)界一片歡呼，認(rèn)為深圳有關(guān)部門已經(jīng)真正掌握了調(diào)控市場的有效武器之一。
“其背后的邏輯關(guān)系是，深圳商品房供應(yīng)量緊缺，使得無論收入高低者，都想努力擠入商品房圈子，在某種程度上促使了房價畸高，廉租房的功能就是在商品房市場之外，滿足中低收入者的住房需求，而不是買房需求，這樣可以緩解商品房市場的供應(yīng)壓力，政府可以依靠廉租房的放量來延緩一部分人的買房計劃，依靠市場力量而不是強(qiáng)硬的行政干預(yù)來調(diào)節(jié)房價。同時，深圳正在大力推進(jìn)城中村的改造，廉租房還可以承擔(dān)起安置那些租住在城中村的外來務(wù)工人員�！鄙钲邙櫂s源地產(chǎn)總經(jīng)理楊江為記者分析。
“增加供應(yīng)量，興建廉租房是從供求關(guān)系入手，從根本上來解決房價問題，是目前可以看到的最有效、最符合市場規(guī)律的調(diào)控手段�！睆垈フf，現(xiàn)在來看，2006年深圳房價高漲勢頭依然，如何盡快落實廉租房制度，對于穩(wěn)定2006年深圳房價具有重要意義。
但截止萬科表示要做廉租房時，有關(guān)深圳廉租房的進(jìn)展情況，有關(guān)方面并未做進(jìn)一步披露。但有坊間傳言，在2006年內(nèi)，深圳推出廉租房的可能性比較小。
記者在致電國土資源與房地產(chǎn)管理局、規(guī)劃局、以及深圳市房屋租賃管理辦公室的相關(guān)人士時，也未得到確切消息。
某深圳地產(chǎn)界知名人士稱，深圳廉租房用地方向大致確定，但由于事關(guān)重大，目前尚在論證階段，沒有最終落實，還處于推動階段，在年內(nèi)真正落實不太可能。該人士表示，上海、北京老早就在做，但到現(xiàn)在狀況也不盡如人意。深圳也不可能一下子就推出。
劍舞廉租房，萬科意在何處？
據(jù)萬科內(nèi)部人士透露，第五園的廉租房建設(shè)目前還沒有具體規(guī)劃，至于如何管理還未提及�？赡芤�4月份萬科征集的“解決中低收入者住房問題”的方案揭曉之后才會有具體規(guī)劃。王石在他的演講中也僅僅提到了萬科此舉的目和大概情況，“萬科已經(jīng)和政府相關(guān)部門接觸，但具體運作要等董事會開會決定。
對于萬科高調(diào)表示要涉足廉租房，目前深圳地產(chǎn)界已經(jīng)議論紛紛存在多種看法。
作秀說
“萬科在這個時候提出要建廉租房，充滿了作秀的意味�！币晃环康禺a(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，這樣做根本就是違反市場運行規(guī)律�！捌髽I(yè)行使公民義務(wù)盡社會責(zé)任的途徑有很多種，為什么偏偏要選擇建廉租房？”
“對于萬科這樣的企業(yè)來說，我覺得他少建一點高檔住宅，多開發(fā)一點高密度的普通住宅，或者縮減一點利潤，將價格定的低些，加快存量土地開放，增大供應(yīng)量，這才是真正實行企業(yè)公民的做法，蓋幾百套廉租房對于市場大環(huán)境來說，根本起不了任何作用，甚至連杯水車薪都不是�！�
張偉認(rèn)為，對于現(xiàn)在大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)來說，“根本談不上盡一個企業(yè)公民的義務(wù)，連本分的事都做不好的前提下，不應(yīng)該承擔(dān)更多的社會功能�！�
企業(yè)公民說
深圳社會科學(xué)院城市運營研究室主任高海燕在接受記者采訪時表示，從一個企業(yè)的商業(yè)行為來講，廉租房顯然不是一個單純追求利潤的東西，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該照顧的是商品房市場，而滿足中低收入者住房需求的則更多的政府的責(zé)任。高海燕認(rèn)為，“萬科此舉可以理解為王石及萬科多年來對建設(shè)企業(yè)公民價值觀的一種追求，對于市場來說，不會產(chǎn)生實際性的意義，對萬科來說則可以起到一種品牌建設(shè)的作用，但成本不小�！�
轉(zhuǎn)型說
深圳知名地產(chǎn)研究人士半求則從另外一個角度來看萬科的此次舞劍，“建立面向城市中低收入階層的廉價屋，起示范帶頭作用，這只是萬科此舉的表面含義。其實是意在改善經(jīng)營結(jié)構(gòu)、增加租賃份量、爭取政府支持進(jìn)入舊改領(lǐng)域�！卑肭笕绱朔治�，萬科建設(shè)廉租房，積極和政府合作，主要是希望能夠參與未深圳的舊改項目。政府一直在推進(jìn)深圳的舊改工程，但是萬科從沒有得到過這樣的機(jī)會，這或許會成為一個契機(jī)。
此外，對于萬科如何選擇適用人群，如何制定租金標(biāo)準(zhǔn)等等環(huán)節(jié)，不少業(yè)內(nèi)人士都表示了擔(dān)憂，高海燕認(rèn)為，廉租房光靠建設(shè)是不夠的，是由多個環(huán)節(jié)綜合完成的，僅僅靠一個企業(yè)的力量很難保證真正落實廉租房的本質(zhì)功能，缺乏一個標(biāo)準(zhǔn)，至于選擇什么人來住，對象的甄別還涉及到社會公正問題，一個企業(yè)的行為很難作到公平公正。
深圳房屋租賃管理辦公室的相關(guān)人士則對后期的租金標(biāo)準(zhǔn)表示了疑慮，究竟是制定一個硬性的價格來定義“廉租金”，還是參考周邊租金價格以后再確定，需要仔細(xì)研究。
但無論如何，從2005年開始，社會各界期盼已久的廉租房已經(jīng)在深圳開始萌動，一位不愿意透露名字的業(yè)內(nèi)人士表示，不論廉租房由誰來說，關(guān)鍵是要盡快行動起來，畢竟對于穩(wěn)定2006年的房價來說，廉租房制度的建立有著重要的意義。
專家言論：
廉租房是調(diào)控房地產(chǎn)市場的唯一正確、最有效、最直接、最根本的手段，政府增加住房供應(yīng)，但對商品房市場不會產(chǎn)生直接的沖擊，不會傷害發(fā)展商的投資熱情。企業(yè)來做廉租房不符合市場運行規(guī)律，企業(yè)在當(dāng)前市場環(huán)境下應(yīng)該做的是，多增加供應(yīng)，而不是保證住房。（中原地產(chǎn)深港研究中心總監(jiān)張偉）
我不認(rèn)為萬科是在做秀，以萬科和王石現(xiàn)在的品牌效應(yīng)來講，需要花這么大的力氣這么大成本來做秀嗎？我寧愿認(rèn)為這是企業(yè)主動承擔(dān)社會責(zé)任的一種表現(xiàn)。萬科提出做廉租房和政府目前尚未對廉租房詳情進(jìn)行披露并不矛盾，這只能說明現(xiàn)在深圳廉租房的進(jìn)展比較緩慢，真正落實需要時間。
相關(guān)閱讀：深圳年內(nèi)將有六措施調(diào)控房價
深圳市國土資源與房地產(chǎn)管理局近日表示，2006年該局將繼續(xù)保持高壓態(tài)勢，調(diào)控房地產(chǎn)市場，保持房價穩(wěn)定和房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。年內(nèi)將有完善房地產(chǎn)市場信息披露制度等6項措施出臺。
嚴(yán)懲哄抬房價行為
整頓、規(guī)范房地產(chǎn)廣告，實行明碼標(biāo)價制度，加大查處違規(guī)銷售行為的力度。對非法炒賣、囤積房源，違規(guī)銷售、惡意哄抬房價，發(fā)布不實價格和銷售信息、惡意欺詐消費者等違法、違規(guī)行為，政府各相關(guān)部門應(yīng)依法查處。
同時，該局將積極推進(jìn)房地產(chǎn)工商注冊、交易、權(quán)屬、稅收、信貸等管理信息共享機(jī)制，建立房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案，加強(qiáng)房地產(chǎn)預(yù)售和二手房按揭相關(guān)交易資金監(jiān)管。加大查處違建力度
加大查處違法建筑、違法用地的力度，繼續(xù)保持高壓態(tài)勢，全面遏制新建、搶建違法建筑，確保不再新增違法建筑；同時，對全市違法建筑進(jìn)行普查，建立違法建筑統(tǒng)計查詢系統(tǒng)，開展違法建筑查處政策研究，全面處理各類歷史存量違法建筑，并依據(jù)有關(guān)查處政策，理順違法建筑處理后的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，拓展房地產(chǎn)市場供應(yīng)渠道，建立違法建筑動態(tài)監(jiān)管體系和長效管理機(jī)制。
加強(qiáng)市場動態(tài)監(jiān)測
完善房地產(chǎn)信息系統(tǒng)和預(yù)警系統(tǒng)，及時掌握市場信息，加強(qiáng)市場動態(tài)監(jiān)測，加強(qiáng)對全市不同地段各類商品房的開發(fā)信息、交易信息、價格變動情況的研究和分析。
完善市場信息披露工作，定期公布全市分區(qū)域、分戶型、分價位的商品房批準(zhǔn)預(yù)售和實際銷售信息，及時公布各在售樓盤單套住房銷售狀態(tài)和成交情況，保證市場信息的及時、準(zhǔn)確、公開、透明。
將嚴(yán)格執(zhí)行項目資本金制度，防止開發(fā)企業(yè)盲目投資和產(chǎn)生問題樓盤。同時，該局還將建立健全房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊制度，對房地產(chǎn)項目實施的整個過程進(jìn)行監(jiān)控。并且該局還將力爭在年底前完成清理商品房項目拖欠工程款工作。
鏈接：公屋制度：助香港30％家庭“居者有其屋”
1954年，香港政府建造了首批8棟6層高的公屋。經(jīng)過20多年的建設(shè)，到1981年時政府公屋的居住人口已達(dá)到了200萬。最近3年里，港府新建的公屋每年都保持在2萬套上下，每年能保證編配大約2.5萬套公屋供中低收入家庭租用。
因為公屋是為中低收入家庭準(zhǔn)備的，所以香港房屋署把月收入和家庭凈資產(chǎn)作為公屋申請的主要標(biāo)準(zhǔn)。只要是月收入低于1.43萬港元，同時凈資產(chǎn)低于35萬港元的家庭，就有資格登記申請公屋，并獲得輪候的編號。
輪候則完全按編號的順序進(jìn)行，先到先得。以前公屋數(shù)量較少的時候，申請者往往要輪候六七年才能租到公屋。而隨著公屋建設(shè)速度的加快，輪候的時間也在逐年縮短。據(jù)香港房屋署的統(tǒng)計，到2004年時，公屋租戶的平均輪候時間已降為2年，而年長者、殘疾人等需要特別照顧的家庭，平均輪候時間更不到11個月。
為了解決盡可能多的家庭的住房問題，公屋的面積一般只有50平方米左右，最小的甚至只有20平方米。港府制定的標(biāo)準(zhǔn)是保證人均5.5平方米的住房面積。
雖然公屋的面積不大，但租金確實十分低廉，最便宜的每平方米每月不到50港元，最貴的也不過就100多港元。公屋租金占租戶家庭收入的比例近幾年來盡管稍有提升，但即使到了2004年，這一比例也只有13.8％。
公屋制度一方面讓所有人都可以“居者有其屋”的夢想，維護(hù)了社會的安寧，另一方面讓這部分中低收入者不進(jìn)入商品房市場，從而降低了香港房地產(chǎn)市場的買方需求，對于穩(wěn)定房價具有重要意義。
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