建設(shè)部于近期公布了《建設(shè)部2006年工作要點(diǎn)》，其中特別指出要通過(guò)落實(shí)“購(gòu)房實(shí)名制”等制度來(lái)遏制炒房現(xiàn)象。作為西部中心城市之一，昆明購(gòu)房實(shí)名制在商家預(yù)售房階段其實(shí)已經(jīng)“蔚然成風(fēng)”。那么,具體部門(mén)是如何進(jìn)行操作的呢?
“實(shí)名制”勒住炒房者的脖子
所謂購(gòu)房實(shí)名制，就是“預(yù)售購(gòu)房合同、預(yù)售登記以及最后的產(chǎn)權(quán)證必須是同一個(gè)姓名”。其主要目的是，遏制房屋預(yù)售階段的違規(guī)促銷、囤積房源、哄抬房?jī)r(jià)等違法違規(guī)行為。
“昆明市房管局房產(chǎn)交易中心（以下簡(jiǎn)稱房產(chǎn)交易中心）早在200４年1月1日便已率先推行購(gòu)房實(shí)名制網(wǎng)上備案，對(duì)所有在售及新開(kāi)樓盤(pán)交易行為（情況）實(shí)行聯(lián)機(jī)備案，在一定程度上有效杜絕了炒房投機(jī)行為�！崩ッ魇蟹慨a(chǎn)交易中心負(fù)責(zé)人告訴記者，“由于該措施的推行期早于建設(shè)部規(guī)定的時(shí)限，又與建設(shè)部的要求不謀而合。因此，房產(chǎn)交易中心在推行實(shí)名制購(gòu)房制度時(shí)，其投入較之其他城市而言是最小的，但取得的效果卻很明顯。從目前形勢(shì)來(lái)看，該制度運(yùn)行健康、良好�！�
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“購(gòu)房實(shí)名制”主要是在商品房預(yù)售階段發(fā)揮作用。昆明有個(gè)別房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或銷售商在預(yù)售房階段，使用假姓名、假身份證囤積房源、哄抬房?jī)r(jià)。自從實(shí)行購(gòu)房合同備案以來(lái)，大家隨時(shí)可以了解交易信息，用虛假姓名來(lái)虛構(gòu)樓盤(pán)供不應(yīng)求的假象的手段很難再現(xiàn)。
“以前，有的炒房者先購(gòu)得多套商品房,然后在銷售后期又轉(zhuǎn)給別人，從中獲利，但是實(shí)行購(gòu)房實(shí)名制以后，他就過(guò)不了最后產(chǎn)權(quán)登記這一關(guān)了，因?yàn)槊智昂蟛灰恢�，只能視為轉(zhuǎn)讓。而如今買(mǎi)房都有嚴(yán)格限制，在沒(méi)有取得產(chǎn)權(quán)證之前，期房不得轉(zhuǎn)讓，即使您是外省市或云南州市購(gòu)房者，來(lái)昆購(gòu)房同樣要遵守該程序。”昆明市房產(chǎn)交易中心負(fù)責(zé)人告訴記者。
該負(fù)責(zé)人同時(shí)解釋道：“購(gòu)房實(shí)名制并不意味著每個(gè)人只能買(mǎi)一套房。但是國(guó)家對(duì)個(gè)人購(gòu)房后轉(zhuǎn)手交易，尤其是個(gè)人購(gòu)房不足２年即轉(zhuǎn)手交易的行為，按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅，也同樣遏制了投機(jī)炒房的行為�！�
記者還了解到，現(xiàn)在，市民去銀行辦貸款或申請(qǐng)信用卡時(shí)，銀行都會(huì)查詢客戶的個(gè)人信用報(bào)告，以確定客戶的信用狀況是否合格。在第一套房貸款還沒(méi)還清之前，貸款買(mǎi)第二套房，銀行并不歡迎，如果購(gòu)房者負(fù)擔(dān)著多套房子的貸款，銀行給予的貸款額有可能會(huì)“縮減”。
“電子眼”監(jiān)控所有房產(chǎn)交易
在房產(chǎn)交易中心，記者目睹了一套全新的房產(chǎn)交易監(jiān)測(cè)系統(tǒng)——昆明市房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)的運(yùn)作過(guò)程，據(jù)了解，該技術(shù)是用來(lái)進(jìn)一步完善網(wǎng)上備案系統(tǒng)的，而全國(guó)啟用該項(xiàng)技術(shù)的城市目前并不多。
“鼠標(biāo)在屏幕上輕輕一點(diǎn)，本月哪些樓盤(pán)已經(jīng)成交，成交了多少套房、成交額多少以及成交面積多大等等詳細(xì)數(shù)據(jù)躍然眼前�！狈慨a(chǎn)交易中心相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者介紹，購(gòu)房者從與開(kāi)發(fā)商簽訂合同開(kāi)始，所有數(shù)據(jù)均在昆明市房管局房產(chǎn)交易中心的數(shù)據(jù)庫(kù)做了備份，政府部門(mén)即可實(shí)時(shí)監(jiān)控昆明樓盤(pán)動(dòng)態(tài)信息。如此一來(lái)，有關(guān)部門(mén)就可以查詢到購(gòu)房人以往的購(gòu)房數(shù)量及交易歷史，一些非正常的倒號(hào)和投機(jī)炒房等行為也就很容易浮出水面。
“現(xiàn)在，昆明所有的樓盤(pán)都實(shí)行了網(wǎng)上備案并啟用了監(jiān)測(cè)系統(tǒng)，如果該系統(tǒng)在昆明運(yùn)行完善、成熟，將隨后在全省全面鋪開(kāi)�！痹撠�(fù)責(zé)人補(bǔ)充道。據(jù)了解，該監(jiān)測(cè)系統(tǒng)自去年10月起啟動(dòng)，實(shí)時(shí)、全面監(jiān)測(cè)昆明各樓盤(pán)的成交情況，猶如昆明樓市精確的“電子眼”，同時(shí)，房產(chǎn)交易中心也就此每月對(duì)昆明房地產(chǎn)交易市場(chǎng)作一次相應(yīng)的監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)報(bào)告。
“購(gòu)房實(shí)名制”實(shí)施以來(lái)，政府部門(mén)對(duì)市場(chǎng)的檢測(cè)力度加大了，信息交流更為暢通，對(duì)監(jiān)管市場(chǎng)，規(guī)范市場(chǎng)運(yùn)作起到的作用可見(jiàn)一斑。
讓炒房者無(wú)機(jī)可乘
“購(gòu)房實(shí)名制”在昆明雖然不是一項(xiàng)新政，但今年它已經(jīng)成為了落實(shí)《建設(shè)部2006年工作要點(diǎn)》之一，所以業(yè)界也特別關(guān)注。但是對(duì)于該政策的執(zhí)行力度、效果以及影響，業(yè)內(nèi)人士有著不同的看法。
田野咨詢機(jī)構(gòu)總經(jīng)理文劍武認(rèn)為：“不排除某些開(kāi)發(fā)商利用內(nèi)部認(rèn)購(gòu)等方式替換預(yù)售合同。所以，長(zhǎng)遠(yuǎn)之計(jì)是完善商品房預(yù)售制度，提高預(yù)售的門(mén)檻。哪些房子可以預(yù)售，開(kāi)發(fā)商預(yù)售的條件是哪些等等措施還需要完善，不能輕易讓炒房者有有利可圖的機(jī)會(huì)。
實(shí)名制為征收物業(yè)稅做鋪墊
實(shí)名制購(gòu)房是在健全、完善一種購(gòu)房制度，是法制社會(huì)建設(shè)過(guò)程中不可或缺的環(huán)節(jié)之一。記者詢問(wèn)了多家律師機(jī)構(gòu)后發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)律師事務(wù)所甚少或沒(méi)有接到相關(guān)的投訴案件，這從另一側(cè)面也印證出該制度在昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)上效力顯著。
云南華緯律師事務(wù)所律師武俠認(rèn)為，客觀來(lái)講，昆明樓市炒房現(xiàn)象是存在的，且大多為實(shí)名炒房，但房貸政策、稅收政策等的調(diào)整也有助于預(yù)防和控制此類炒房行為的發(fā)生。另外，它的更大的意義還在于為以后征收物業(yè)稅做好鋪墊，扎實(shí)做好房屋交易環(huán)節(jié)上的監(jiān)控、規(guī)范工作。
律師提醒：不要輕易出借自己的證
對(duì)于實(shí)名制購(gòu)房制度中尚待完善之處，云南建廣律師事務(wù)所的吳黎明律師認(rèn)為，拿別人的證件購(gòu)買(mǎi)N套住房，如果實(shí)際購(gòu)房人已取得證件出借方的同意，確實(shí)不是實(shí)名制能夠控制的，但兩方都存在很大的法律風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)證件出借方今后購(gòu)房也有一定影響，這要靠提高廣大公民的權(quán)利意識(shí)以及風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)來(lái)解決。管理的重點(diǎn)應(yīng)是防止炒房人用假證件、非法取得的證件以及偽造假簽名等騙購(gòu)商品房的行為，嚴(yán)格身份證件真?zhèn)魏痛硎掷m(xù)的審查程序，加強(qiáng)公證環(huán)節(jié)的實(shí)質(zhì)審查責(zé)任。
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