■瀕臨滅絕的住宅產(chǎn)品之一
二環(huán)路以內(nèi)的多層住宅
很長時間以來，多層住宅在市場上極為走俏。因為多層住宅不但非常符合昆明的氣候特點和人們對“親近自然”的生活方式的要求，同時還擁有公攤小、居住成本低等諸多優(yōu)點，所以經(jīng)常是供不應(yīng)求。位于二環(huán)路內(nèi)市區(qū)的多層住宅更是市場的寵兒。
在2005年10月舉辦的昆明房地產(chǎn)交易會上，104個參展樓盤僅有多層項目17個，只占16%；而在34個位于二環(huán)路以內(nèi)的樓盤中，絕大多數(shù)是高層、小高層，多層（含混合型物業(yè)）只有金色梧桐、明日城市等寥寥幾個。
現(xiàn)在看來，隨著昆明二環(huán)路內(nèi)市區(qū)可利用的土地資源日益稀缺，以及政府為提高土地使用效率而出臺了相關(guān)政策，多層住宅在二環(huán)路內(nèi)已呈現(xiàn)出絕跡大勢。
而另一方面，2005年出臺的《昆明市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》已確立了地產(chǎn)項目容積率的全新標準：二環(huán)路內(nèi)最高可達6，二環(huán)路外的最高也可達到4。這意味著為了提高珍貴的城市土地的利用率，新開發(fā)的樓房中高層將變?yōu)橹鲗?dǎo)，市區(qū)多層樓盤的開發(fā)將逐漸成為歷史，換句話說，今后二環(huán)路內(nèi)將是高密度高層住宅的天下，要買低密度多層住宅只能到二環(huán)路甚至三環(huán)路以外了。正因為這樣，現(xiàn)有的低密度多層住宅升值空間非常大。
■產(chǎn)品鏈接
學(xué)府人家
所屬城區(qū)：五華區(qū)
物業(yè)地址：學(xué)府路747號
產(chǎn)品類型：多層、小高層
容積率：未詳
開盤日期：2004年
銷售情況：已售完
開發(fā)商：匯和地產(chǎn)
金色梧桐
所屬城區(qū)：五華區(qū)
物業(yè)地址：茭菱路與西園路交叉口
產(chǎn)品類型：高層、小高層、多層
容積率：3.27
開盤日期：2005年
銷售情況：銷售中
開發(fā)商：盛世同家地產(chǎn)
明日城市
所屬城區(qū)：五華區(qū)
物業(yè)地址：昆沙路與二環(huán)北路交會處
產(chǎn)品類型：低密度多層院落洋房
容積率：1.7
開盤日期：預(yù)計為2006年3月
銷售情況：尚未開始銷售
開發(fā)商：百年置業(yè)
■瀕臨滅絕的住宅產(chǎn)品之二
翠湖邊上的豪宅
“住在翠湖”，一度是這個城市中財富階層的狂熱夢想。時至今日，盡管翠湖板塊依然是昆明房價最昂貴、居住品質(zhì)最高的片區(qū)之一。
自俊園、翠明園、望湖雅筑、翠湖半山等樓盤震撼亮相昆明樓市之后，這個板塊已經(jīng)很長時間沒能提供新的住宅產(chǎn)品了。
的確，土地極度珍稀的翠湖板塊是無法長期進行住宅產(chǎn)品開發(fā)的。同時，出于保護城市自然景觀和名勝風景的目的，政府也必定會嚴格控制這一區(qū)域的住宅建設(shè)。
可以預(yù)見的是，未來這里將徹底成為一個沒有新樓盤出現(xiàn)的居住區(qū)。而財富階層似乎也只能通過“天價”購買二手房的方式，擁有翠湖邊上的豪宅。
■產(chǎn)品鏈接
俊園
開發(fā)商：俊發(fā)地產(chǎn)
銷售情況：已售完
二手房價格：每平米6000元以上
翠明園
開發(fā)商：榮成地產(chǎn)
銷售情況：已售完
二手房價格：每平米7000元以上
望湖雅筑
開發(fā)商：百大地產(chǎn)
銷售情況：已售完
二手房價格：每平米6000元以上
翠湖半山
開發(fā)商：國基地產(chǎn)
銷售情況：已售完
二手房價格：每平米6000元以上
■瀕臨滅絕的住宅產(chǎn)品之三
二環(huán)路內(nèi)總價20萬元、三房二廳的一手新房
在昆明，位于二環(huán)路內(nèi)的房子一直都是消費者關(guān)注的焦點。一條看似簡單的二環(huán)路，帶給人們的卻是居住品質(zhì)和生活方式的極大改善，購買二環(huán)路內(nèi)住宅，在某種程度上也就意味著繁華便利的城市生活。
然而隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，近年來二環(huán)路內(nèi)的住房價格持續(xù)走高，過去那些適合普通大眾的，總價20萬元、三房二廳（約90平米）的住宅，現(xiàn)在根本無法買到。
據(jù)調(diào)查，2005年10月的房交會上，有34個樓盤分布在二環(huán)路以內(nèi)，均價都在每平米3000元以上，其中6個樓盤分布在一環(huán)路以內(nèi)，均價超過每平米4000元。
同時，在搜房網(wǎng)昆明頻道“2005年昆明預(yù)售商品房匯總”中查詢顯示，昆明市有近500個樓盤，沒有均價低于2000元/㎡的在售樓盤，有400多個樓盤均價在3000元/㎡以上；均價在2000-3000/㎡的樓盤有60個左右，但沒有一個是位于二環(huán)路以內(nèi)的在售樓盤。
曾有業(yè)內(nèi)人士為2005年昆明二環(huán)路內(nèi)的某個在售樓盤算過一筆賬：根據(jù)公開拍賣土地獲得的信息來看，土地價格最便宜也在每畝180萬元以上，以容積率3計算，每平方米的樓面地價為900元，外加1200元的建筑成本、500元的稅金和各項費用，每平米僅成本就在2750元左右，加上開發(fā)商的利潤要求，二環(huán)路內(nèi)很難出現(xiàn)每平米低于3000元的價格。而這也是人們幾乎買不到總價20萬、三室二廳的一手新房的根本原因。
■產(chǎn)品鏈接
明日城市
起價：1660元/㎡
均價：約2300元/㎡
50㎡的一房一廳總價約為10-12萬
70㎡的二房二廳總價約為14-16萬
90㎡的三房二廳總價約為18-25萬。
銷售情況：尚未開始銷售
學(xué)府人家
起價：約1880元/㎡
均價：約2380元/㎡
銷售情況：已售完
金色梧桐
起價：約2580元/㎡
均價：約3150元/㎡
銷售情況：銷售中
■瀕臨滅絕的住宅產(chǎn)品之四
50萬元級的聯(lián)排別墅
50萬元就可以買到聯(lián)排別墅，現(xiàn)在聽起來像個神話，但在兩三年前的昆明，這卻是事實。作為西方一種經(jīng)典的住宅產(chǎn)品形式，聯(lián)排別墅從一來到昆明，就牢牢吸引了這個城市的中產(chǎn)人群——這種住宅所倡導(dǎo)的“有天有地”的高尚居家生活，極大地迎合了人們對新生活方式的追求。盡管產(chǎn)品本身還有一定缺點，但較高的性價比讓這種住宅產(chǎn)品深受中產(chǎn)人士的喜愛，陽光海岸、加州楓景、西山別墅無一不是如此。這些50萬元級的聯(lián)排別墅，曾經(jīng)讓許許多多的昆明人為之興奮不已。
但今天，這些50萬元級的聯(lián)排別墅同樣面臨著滅絕的困境。一方面是因為隨著建筑技術(shù)的不斷創(chuàng)新與改進，聯(lián)排別墅的品質(zhì)有了飛速提升，價格也相應(yīng)有了調(diào)整；更重要的是土地越來越珍稀，地價不斷上漲，對于像聯(lián)排別墅這樣占據(jù)大量土地的住宅產(chǎn)品來說，價格大幅度增加是必然的趨勢。
■產(chǎn)品鏈接
陽光海岸
開發(fā)商：嘉翔地產(chǎn)
區(qū)位：滇池國家旅游度假區(qū)
開盤時間：2001年
起價：約3580元/㎡
加州楓景
開發(fā)商：星耀地產(chǎn)
區(qū)位：滇池國家旅游度假區(qū)
開盤時間：2002年
起價：約51萬/棟
西山別墅3期·萊濛溪谷
開發(fā)商：泰尊祥和地產(chǎn)
區(qū)位：西山國家森林風景區(qū)
開盤時間：2005年
起價：約2800元/㎡
2005昆明二環(huán)路內(nèi)樓盤調(diào)查報告
自2001年真正結(jié)束福利房制度以來，購買商品房成為普通昆明人安居置業(yè)近乎唯一的途徑，房地產(chǎn)市場也因此不斷發(fā)展、壯大，并逐步走向成熟。2005年，在經(jīng)歷了四年的迅猛發(fā)展之后，昆明房地產(chǎn)迎來了具有劃時代意義的年份：一方面，國家對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控空前加強；另一方面，昆明房地產(chǎn)投資金額創(chuàng)造了這個城市歷年來的全新紀錄，并占到全市投資總額的50%左右……在這樣一個紛繁復(fù)雜的時期，在這樣一個樓盤多得讓人眼花繚亂的市場中，昆明普通大眾應(yīng)該如何買房呢？
回顧近些年來昆明購房置業(yè)的發(fā)展趨勢，“郊區(qū)化居住”雖然曾一度受到普通大眾的認可與青睞，但隨著時間的推移，各種居住問題也逐漸暴露了出來：由于缺乏足夠齊全的市政配套，居住的舒適性難以充分保證；同時，因為遠離市區(qū)，工作和生活都很不方便，交通成本、時間成本急劇增加，從而影響了生活質(zhì)量。很多家庭不堪忍受把每天的寶貴時間浪費在“進城出城”的路上，而重新回到了市區(qū)居住。
的確，與郊區(qū)相比，市區(qū)顯然更適合昆明普通大眾居住。作為繁華、便利的當代城市生活的發(fā)源地，市區(qū)一直是配套成熟、居住氛圍濃郁、綜合素質(zhì)高的“優(yōu)勢生活區(qū)”。在昆明城市規(guī)模不斷擴大的今天，對市區(qū)的定義已經(jīng)從過去的“一環(huán)路內(nèi)即市區(qū)”，延伸為“二環(huán)路以內(nèi)”。這不但適合現(xiàn)代新昆明在城市規(guī)劃和發(fā)展方面的要求，也為人們選擇市區(qū)居住提供了直觀的劃分標準。有時候不得不承認，一條看似簡單的二環(huán)路，帶給人們的卻是居住品質(zhì)和生活方式的天壤之別。
但現(xiàn)在的問題是，二環(huán)路內(nèi)的市區(qū)都有些什么樣的樓盤，價格如何，物業(yè)如何，適不適合昆明普通大眾購買和居住……這恐怕只有結(jié)合昆明樓市的具體情況，才能得出真正客觀、有效的結(jié)論。而這，也正是本次調(diào)查報告出爐的初衷。
二環(huán)路內(nèi)樓盤價格調(diào)查與分析：每平米均價3000元是底線
每年一屆的昆明房地產(chǎn)交易會，歷來被認為是昆明樓市的“風向標”。2005年10月舉辦的這屆房交會，更因為眾多二環(huán)路內(nèi)樓盤的集體亮相而意義深遠。所有參展的104個昆明樓盤中，有34個樓盤分布在二環(huán)路以內(nèi)，均價都在每平米3000元以上，其中6個樓盤分布在一環(huán)路以內(nèi)，均價超過每平米4000元。按照組委會提供的數(shù)據(jù)，房交會上樓盤的總體均價為每平米2900元左右（比去年2500元的均價上漲了10%左右），由此可見，這些二環(huán)路內(nèi)樓盤的均價都已超過昆明樓市的整體均價，并呈現(xiàn)出明顯的上升趨勢。
同時，在搜房網(wǎng)昆明頻道“2005年昆明預(yù)售商品房匯總”中查詢顯示，昆明市有近500個樓盤，沒有均價低于2000元/㎡的在售樓盤，有400多個樓盤均價在3000元/㎡以上；均價在2000-3000/㎡的樓盤有60個左右，但沒有一個是位于二環(huán)路以內(nèi)的在售樓盤。
綜合看來，截至2005年末，昆明市區(qū)樓盤價格已基本形成以下格局：一環(huán)路以內(nèi)，每平米均價4000元以上；二環(huán)路以內(nèi)及沿線，每平米均價3000元以上。甚至很多二環(huán)路以外樓盤的均價也飆升到了每平米3000元。
二環(huán)路內(nèi)樓盤物業(yè)形態(tài)調(diào)查與分析：高層、小高層占主導(dǎo)，多層稀缺
通過調(diào)查得知，在本屆房交會參展的104個樓盤中，物業(yè)形態(tài)為高層、小高層（含混合型物業(yè)）的樓盤69個，占參展樓盤的66%；物業(yè)形態(tài)為聯(lián)排別墅、別墅（含混合型物業(yè)）的樓盤有18個，占參展樓盤的17%；物業(yè)形態(tài)為多層（含混合型物業(yè)）的樓盤17個，僅占16%。而在34個位于二環(huán)路內(nèi)的樓盤中，絕大多數(shù)是高層、小高層，多層項目寥寥無幾。
從以上數(shù)據(jù)所反映的情況來看，很多房地產(chǎn)開發(fā)商為了追求更高的投資回報，紛紛選擇了高層、小高層一類形態(tài)的物業(yè)，導(dǎo)致了目前昆明二環(huán)路內(nèi)高層、小高層占主導(dǎo)地位的市區(qū)樓市格局，同時也造成了這些樓盤同質(zhì)化傾向日趨嚴重的現(xiàn)實。而過去深受昆明人喜愛、處于市場主角地位、近年來不斷減少的多層物業(yè)形態(tài)，則進一步呈現(xiàn)出稀缺的態(tài)勢。事實上，這也是2004年一些多層項目的價格高過小高層、高層，而且快速銷售一空的原因。
二環(huán)路內(nèi)樓盤核心透視
從總體的區(qū)域位置看，昆明市區(qū)的樓盤由“一環(huán)路內(nèi)樓盤”、“一環(huán)路外、二環(huán)路內(nèi)樓盤”兩部分組成。其中，一環(huán)路板塊樓盤，基本是涉及舊城或城中村改造的。由于受到拆遷進度及相關(guān)問題的制約，在巨額的土地成本之外，還有難以預(yù)算的時間成本，所以當項目最終推出的時候，價格往往超出市場與購房者的心理預(yù)期值。
而位于一環(huán)路以外、二環(huán)路以內(nèi)的樓盤，情況則有所不同。樓盤的建設(shè)用地大多是2004年“8·31大限”后獲得的土地，雖然比一環(huán)路的地段稍次，但居住氛圍也很成熟，傳統(tǒng)的居民區(qū)密集，市政配套齊全，交通便利，同樣能夠享受城市中心的便利生活。所以每平米3000元以上的價格，比較容易被消費者接受。但容積率都很高，幾乎都超過3。
總體而言，昆明目前在二環(huán)路內(nèi)的市區(qū)樓盤有以下特點：
1、住宅以高層、小高層為主，更符合昆明氣候特征和生活方式要求的多層住宅幾乎是空缺。
2、容積率幾乎都在3以上，單位面積內(nèi)戶數(shù)增多，居住密度增大，生活品質(zhì)難免受到一定影響。
3、占地規(guī)模小。大多在100畝以內(nèi)，受到用地規(guī)模的制約，很難提供豐富的配套設(shè)施，好在處于市區(qū)，所以可以得到城市配套的強力支持。
4、因建筑形式受到一定制約，戶型設(shè)計更加注重功能，舒適度相應(yīng)降低。
5、每平米均價幾乎都在3000元以上，導(dǎo)致90-100㎡的三房總價很難控制在30萬以內(nèi)，對昆明普通家庭而言，這樣的價格相對較高。
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