融創(chuàng)敗走澄江，復星卻知難而上？

去年12月，澄江市出讓了一批土地，其中上海復星國際一口氣拿下了3塊，總面積有260畝，其中兩塊住宅用地加起來有184.3畝，商業(yè)用地有75.9畝。具體拿地的企業(yè)是復星國際全資子公司上海復地復景實業(yè)發(fā)展有限公司和上海復地瑞祥實業(yè)發(fā)展有限公司，總共花了5.73億元。

復地集團澄江新拿三宗地位置示意

3塊土地位于仙湖路東側，并不在澄江市建成區(qū)，也不在撫仙湖邊，位置稍顯尷尬，因為澄江市區(qū)本身并不大，人口也不多，城市建成區(qū)面積只有4平方公里，復星國際的3塊地距離市中心有3公里，周邊還是農(nóng)田，澄江本地人并不會很感興趣。但這3塊土地距離撫仙湖也比較遠，到環(huán)湖路還有1.5公里，到撫仙湖邊更遠，開發(fā)旅游度假項目也不是很理想。

可以對比的是，2020年融創(chuàng)也曾經(jīng)在澄江市拿了好幾塊土地，開發(fā)澄江蔚藍城項目，位置就要好很多，盡管也不在澄江市中心，但澄江市區(qū)已經(jīng)基本拓展到了蔚藍城一帶，所以項目開盤之初澄江當?shù)厝诉�是踴躍購買。

可是復星國際所拿土地，比融創(chuàng)蔚藍城還要遠2.5公里，澄江市區(qū)要想擴張到這里恐怕還要好多年。如果開發(fā)旅游度假項目，遠離撫仙湖又是個硬傷。

在一年前的衛(wèi)星地圖上，復星所拿地塊周邊還是大面積農(nóng)田和村落

既然土地位置不是很好，澄江這兩年的房地產(chǎn)開發(fā)也比較冷清，撫仙湖邊多個一線觀湖度假大盤都賣不動，好幾個規(guī)劃中的旅居項目都停了下來，為什么上海復星卻選擇在此時逆勢操作，難道復星就這么看好澄江的房地產(chǎn)市場嗎？

要說上海復星對澄江前幾年確實有真愛，早在2017年，復星集團郭廣昌董事長一行就考察過澄江，并與當?shù)睾炇鹆讼珊�山水項目�?zhàn)略合作協(xié)議。

2017年復星集團與玉溪市簽約

仙湖山水國際休閑旅游度假園項目是2009年玉溪旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展大會簽約的重點招商引資項目，項目規(guī)劃用地面積5289.72畝，預計總投資120億元，項目位置在祿充風景區(qū)南側。

仙湖山水國際休閑旅游度假園項目

仙湖山水的項目公司是澄江益邦地產(chǎn)，該公司的大股東幾次更迭，歷經(jīng)中航里程、保利里程之后，2019年被融創(chuàng)控股，不過在2020年9月，復星國際以“股+債”方式從融創(chuàng)手上收購了澄江益邦100%股權。而在2017年，復星也在澄江成立了一家名為復城星邦的開發(fā)企業(yè)，加入到仙湖山水項目的開發(fā)中，并在項目所在立昌社區(qū)拿下了246畝土地。

根據(jù)公開資料，如果加上益邦投資早年摘得的326畝土地，復星開發(fā)仙湖山水（立昌旅游小鎮(zhèn)）總共所拿土地就有約600畝之多，其中一部分用于開發(fā)當?shù)卣鬟w安置房。

應該說，在撫仙湖周邊的旅游項目中，復星國際的仙湖山水所拿土地是比較多的，按理說應該大展拳腳才對，但在2021年5月，根據(jù)云南省政府玉溪“三湖”保護治理工作會要求，澄江市啟動了撫仙湖面山建設項目長久熔斷機制，有16個項目暫停開發(fā)，其中就包括仙湖山水。

去年初，玉溪市又明確提出，撫仙湖開發(fā)以生態(tài)黃線為界，生態(tài)黃線內(nèi)的項目要根據(jù)情況進行熔斷。根據(jù)官方資料，撫仙湖已經(jīng)劃定的生態(tài)紅線有104.34公里，紅線內(nèi)絕不允許開發(fā)；生態(tài)黃線有151.71公里，基本不允許開發(fā)。這兩條生態(tài)保護線，對包括仙湖山水在內(nèi)的撫仙湖沿岸旅游項目產(chǎn)生了不小的影響。

據(jù)澄江當?shù)厝耸糠Q，因為仙湖山水部分已經(jīng)出讓的土地被劃入熔斷范圍，無法開發(fā)，但澄江市采取的辦法就是在澄江市區(qū)用其他土地對復星進行補償。復星國際12月所拿的3塊260畝土地，其實就是補償用地，而不是因為復星在澄江增加開發(fā)規(guī)模。當年，復城星邦在澄江拿地就花了1.2億，后來復興從融創(chuàng)手上收購澄江益邦又花了19.2億，復星在仙湖山水項目上的花費著實不小，如果只是以去年底澄江市區(qū)的260畝土地作為補償，恐怕并不能彌補復星損失。

值得注意的是，就在去年12月拿下3宗土地后，僅相隔一月，復星就又在上次所拿地塊旁再拿4塊土地，兩次拿地面積總計486畝，總價款10.7億。

復星國際摘得澄江市區(qū)486畝土地后，短期應該不會投入開發(fā)，因為澄江市目前房地產(chǎn)開發(fā)正處于低谷，不僅撫仙湖周邊旅游項目不太景氣，澄江市區(qū)的開發(fā)也由于澄江本身人口較少，城市規(guī)模太小而難以有施展空間。在復星國際之前，唯一在澄江市區(qū)拿地開發(fā)的全國性房企只有融創(chuàng)，但融創(chuàng)因為資金鏈問題，已經(jīng)基本從澄江項目中出局，項目也一度停工。

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