“棋運(yùn)不可悖，但每局的勢(shì)要自己造。”

今年以來(lái)，萬(wàn)科多次表態(tài)，要在組織上加強(qiáng)一盤(pán)棋建設(shè)，解決能力分散、操盤(pán)不穩(wěn)的問(wèn)題，并進(jìn)行了一系列人事調(diào)整。

12月2日，萬(wàn)科發(fā)文稱(chēng)，經(jīng)集團(tuán)總裁祝九勝提議，張海、朱保全出任公司聯(lián)席總裁，協(xié)助祝九勝負(fù)責(zé)萬(wàn)科開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)和經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)管理。

張海現(xiàn)為萬(wàn)科開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)本部CEO，朱保全為萬(wàn)科旗下物業(yè)上市公司萬(wàn)物云董事長(zhǎng)，二人獲任聯(lián)席總裁后仍保留原職。

“聯(lián)席總裁”一職在萬(wàn)科并無(wú)先例，但從最近的人事調(diào)整來(lái)看，張海和朱保全的升職或許都在既定戰(zhàn)略中。

就像在象棋中，兩枚仕（士）緊緊分立將帥兩側(cè)，并負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)全局的攻防進(jìn)退。

榜首的要求

在郁亮喊出“活下去”后，萬(wàn)科去年啟動(dòng)戰(zhàn)略大轉(zhuǎn)移，提出從“開(kāi)發(fā)為主”轉(zhuǎn)到“開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)服務(wù)并重”，組織架構(gòu)調(diào)整亦迅速跟進(jìn)。

首先是去年6月轉(zhuǎn)型發(fā)展通氣會(huì)上，萬(wàn)科宣布兩大組織調(diào)整。一方面，原有五大區(qū)域進(jìn)一步細(xì)分為七個(gè)區(qū)域，分別是北京、東北、華中、南方、上海、西南和西北；

另一方面，萬(wàn)科宣布將2020年底成立的研究與開(kāi)發(fā)專(zhuān)業(yè)公會(huì)改組為開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中心。張海將擔(dān)任該中心負(fù)責(zé)人，并繼續(xù)兼任上海區(qū)域首席合伙人。

三個(gè)月后，“開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中心”被改為如今的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)本部，全面統(tǒng)籌管理七大區(qū)域。

同樣是在去年6月的萬(wàn)科業(yè)務(wù)討論會(huì)上，祝九勝提議，行業(yè)陣痛期需要全面加強(qiáng)統(tǒng)籌作戰(zhàn)，發(fā)揮集團(tuán)軍優(yōu)勢(shì)。彼時(shí)經(jīng)內(nèi)部討論后正式確認(rèn)由張海、朱保全協(xié)助總裁統(tǒng)管萬(wàn)科的兩條業(yè)務(wù)線，張海負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，朱保全負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)。

也就是說(shuō)，張海和朱保全從去年起就已實(shí)際履行相關(guān)職責(zé)。

其中，張海生于1970年，1995年就加入萬(wàn)科，先后任萬(wàn)科集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)部總經(jīng)理、成都萬(wàn)科總經(jīng)理、廣州萬(wàn)科總經(jīng)理、上海區(qū)域首席合伙人。

去年12月16日，萬(wàn)科上海區(qū)域宣布人事變動(dòng)，張海不再兼任上海區(qū)域區(qū)首，繼續(xù)擔(dān)任萬(wàn)科開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)本部首席合伙人兼CEO。資料顯示，張海任職萬(wàn)科上海區(qū)首是在2011年6月，其執(zhí)掌萬(wàn)科上海區(qū)域長(zhǎng)達(dá)十年。

張海入主時(shí)上海區(qū)域銷(xiāo)售業(yè)績(jī)排在萬(wàn)科各區(qū)域第三，此后進(jìn)一步增長(zhǎng)，從2012年的329.7億元增值至2020的2377.33億元，9年累計(jì)增長(zhǎng)達(dá)621.06%，并6次超過(guò)廣深成為榜首。

數(shù)據(jù)顯示，2014年至2020年，上海區(qū)域分別銷(xiāo)售690.45億元、856.96億元、1188.97億元、1501.27億元、1811.1億元、2045.11億元和2377.33億元，分別占集團(tuán)銷(xiāo)售總額的32.10%、33.14%、32.60%、28.33%、29.84%、32.42%。

萬(wàn)科或許希望，張海能將他的“上海經(jīng)驗(yàn)”推廣到集團(tuán)全體。

今年3月31日，萬(wàn)科在線上舉辦2021年度業(yè)績(jī)會(huì)，郁亮對(duì)過(guò)去的管理方式進(jìn)行檢討。他提及，萬(wàn)科一直是采用充分授權(quán)、分布式的管理方式，隨著競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，這種方式便遭遇挑戰(zhàn)。

比如單一公司、單一區(qū)域不具備贏得競(jìng)爭(zhēng)所具備的全部能力，表現(xiàn)出參差不齊和離散度大的問(wèn)題，從而拉低業(yè)績(jī)回報(bào)。離散度大主要表現(xiàn)在兩方面，包括項(xiàng)目操盤(pán)能力出現(xiàn)分化，以及投資采用“切大餅”模式，容易出現(xiàn)高估和冒進(jìn)，以至于公司不得不計(jì)提25億元減值準(zhǔn)備。

在那場(chǎng)業(yè)績(jī)會(huì)上，以新身份亮相的張海公開(kāi)表示，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)本部要做的首先是“明確一盤(pán)棋”，統(tǒng)籌管理開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，其次是打開(kāi)每一個(gè)項(xiàng)目，強(qiáng)績(jī)效，促改變。

張海還提出，對(duì)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)本部的要求很簡(jiǎn)單，就是“止跌、企穩(wěn)、回升�！�

他表示，一是開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的規(guī)模應(yīng)該保持在行業(yè)第一陣營(yíng)，毛利率穩(wěn)定在20%左右。二是要投資獲取一批好項(xiàng)目，將投資的增量轉(zhuǎn)化為業(yè)績(jī)的增量，從而穩(wěn)定開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的基本盤(pán)。

第三是在地鐵上蓋持續(xù)努力，保持TOD領(lǐng)域綜合開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的能力優(yōu)勢(shì)。第四是要發(fā)揮集團(tuán)各業(yè)務(wù)協(xié)同的優(yōu)勢(shì)，從單項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式向區(qū)域全周期、全品類(lèi)的發(fā)展模式轉(zhuǎn)變。

值得注意的是，張海作為上海市政協(xié)委員，在年初上海地方兩會(huì)為城市更新建言，提交了一份《通過(guò)功能置換和內(nèi)容注入盤(pán)活低效資源，促進(jìn)存量土地高質(zhì)量集約利用》提案。

而早在2019年上海萬(wàn)科就啟動(dòng)了城市計(jì)劃，其中重點(diǎn)包括參與特大超大城市的舊改項(xiàng)目；功能轉(zhuǎn)換、混合用地的項(xiàng)目；TOD軌交項(xiàng)目以及職住一體的產(chǎn)城融合項(xiàng)目等，更是在去年6月初參投上海城市更新基金。

接近萬(wàn)科的人士也向觀點(diǎn)新媒體表示，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)本部近一年（對(duì)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)）主導(dǎo)得比較多，而過(guò)去內(nèi)部更多是交由一線公司自己決策。

今年上半年，萬(wàn)科獲取新增加開(kāi)發(fā)項(xiàng)目23個(gè)，總地價(jià)386.8億元，權(quán)益地價(jià)總額約248.3億元，權(quán)益面積和權(quán)益地價(jià)相對(duì)上年同期分別降了80.6%和80%，拿地愈發(fā)審慎。

張海履新聯(lián)席總裁后，萬(wàn)科開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)有哪些新的投資動(dòng)向仍值得觀察。

從物業(yè)說(shuō)起的多元業(yè)務(wù)

張海希望，萬(wàn)科能發(fā)揮集團(tuán)各業(yè)務(wù)協(xié)同優(yōu)勢(shì)，而個(gè)中關(guān)鍵或許就在于他和搭檔朱保全的默契合作。

今天下午四點(diǎn)，朱保全發(fā)了一條意味深長(zhǎng)的朋友圈：“Without the sustainable growth of Onewo（萬(wàn)物云）, today’s unpaid sponsor title means nothing.”（如果沒(méi)有萬(wàn)物云的持續(xù)增長(zhǎng)，今天的義務(wù)贊助人頭銜毫無(wú)意義）

這條朋友圈的配圖是一座獎(jiǎng)杯，底座刻著“騏驥一躍，不能十步；駑馬十駕，功在不舍。”

朱保全比張海年輕四歲，從1999年起，先后任北京萬(wàn)科地產(chǎn)人力資源部門(mén)經(jīng)理、客戶(hù)服務(wù)中心經(jīng)理、成都萬(wàn)科地產(chǎn)總經(jīng)理助理、集團(tuán)辦公室副主任、主任、集團(tuán)行政總監(jiān)、南京萬(wàn)科地產(chǎn)總經(jīng)理、集團(tuán)副總裁及高級(jí)副總裁。

2010年5月朱保全加入萬(wàn)物云的前身萬(wàn)科物業(yè)，從2011年2月起一直是董事長(zhǎng)、執(zhí)行董事兼總經(jīng)理。

今年9月29日，萬(wàn)物云上市首日以破發(fā)收盤(pán)，最大跌幅近15%，最終市值逾500億港元。

據(jù)招股書(shū)顯示，萬(wàn)物云的員工持股平臺(tái)持有獎(jiǎng)勵(lì)股份7000萬(wàn)股，分別授予394名參與者，其中朱保全持有2000萬(wàn)股。按萬(wàn)物云上市發(fā)行價(jià)計(jì)算，朱保全個(gè)人持股總價(jià)值彼時(shí)達(dá)9.87億港元；按今天收盤(pán)43.65港元來(lái)算，則縮水到8.73億港元。

縱觀萬(wàn)物云在資本市場(chǎng)的表現(xiàn)，除了受物業(yè)股整體遇冷的大環(huán)境影響，其自身的利潤(rùn)水平也引發(fā)了不少爭(zhēng)議。

2019-2021年，港股上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)毛利率均值約為28.27%。而萬(wàn)物云的毛利率自2019年至2022年前三個(gè)月，分別約為17.72%、18.54%、16.96%、14.73%及14.47%。

今年上半年，萬(wàn)物云毛利率略微上升到14.9%,但與行業(yè)頭部仍有不少差距。

對(duì)此，朱保全最近正積極對(duì)外輸出他的經(jīng)營(yíng)邏輯，在物管行業(yè)發(fā)起了一場(chǎng)“毛利率之辯”。

11月22日，朱保全找來(lái)長(zhǎng)城物業(yè)董事長(zhǎng)陳耀忠、綠城服務(wù)董事會(huì)主席楊掌法、中海物業(yè)執(zhí)行董事兼行政總裁楊鷗代表四家物企聯(lián)合簽署《住宅物業(yè)服務(wù)倡議書(shū)》。

他表示，企業(yè)毛利率和行業(yè)毛利率是不同的概念，一定要看單純物業(yè)管理這項(xiàng)業(yè)務(wù)的毛利水平，莫讓所謂增值服務(wù)的毛利亂花迷人眼。

在朱保全看來(lái)，經(jīng)常看到60%以上毛利率的社區(qū)增值服務(wù)，但很少看到超過(guò)5億元規(guī)模的社區(qū)增值服務(wù)，“真正的問(wèn)題是物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否摒棄掉社區(qū)增值服務(wù)的誘惑，而花功夫來(lái)構(gòu)建全新的服務(wù)不動(dòng)產(chǎn)的能力。”

在深耕多年的物業(yè)老本行，朱保全能夠做到邏輯自洽，但現(xiàn)在升任集團(tuán)聯(lián)席總裁，他還將兼顧住宅租賃、物流、商業(yè)地產(chǎn)等成長(zhǎng)中的經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)。

目前萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)的發(fā)展各有節(jié)奏。

其中，物流領(lǐng)域以萬(wàn)緯物流為主，截至上半年累計(jì)開(kāi)盤(pán)可出租建筑面積901.4萬(wàn)平方米，穩(wěn)定期高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)入駐率為91%，冷鏈園區(qū)利用率為78%，已成為中國(guó)最大的冷鏈物流地產(chǎn)商。

在商業(yè)板塊，萬(wàn)科今年將49個(gè)商業(yè)項(xiàng)目集中交給印力運(yùn)營(yíng)，后者作為萬(wàn)科的商業(yè)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，在上述項(xiàng)目搭接完成后管理面積增至約1200萬(wàn)平方米。

從表現(xiàn)來(lái)看，1-9月，萬(wàn)科商業(yè)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入 62.5億元，同比增長(zhǎng)10.6%，但其中印力管理的商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入為40.4億元，同比增長(zhǎng)9.2%，增速略遜于板塊整體。

有分析人士認(rèn)為，印力同萬(wàn)科商業(yè)的融合尚有一定挑戰(zhàn)，此前萬(wàn)科各區(qū)域仍擁有自己的商業(yè)公司，旗下商業(yè)項(xiàng)目仍交由這些商業(yè)公司開(kāi)發(fā)。而在萬(wàn)科這輪人事變動(dòng)后，旗下商業(yè)項(xiàng)目歸屬或需要進(jìn)一步明晰。

至于住宅租賃業(yè)態(tài)，泊寓在2021年末共運(yùn)營(yíng)管理房屋20.87萬(wàn)間，但至今尚未盈利。在萬(wàn)科披露的口徑中，萬(wàn)科泊寓計(jì)劃要在2023年實(shí)現(xiàn)成本法下（即扣除折舊攤銷(xiāo)后）的會(huì)計(jì)報(bào)表盈利。

前三季度，萬(wàn)科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2370.4億元，占總收入87.34%，其余業(yè)務(wù)收入僅占12.66%。

據(jù)悉，朱保全從去年9月開(kāi)始密集走訪調(diào)研物業(yè)之外的經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)，逐步開(kāi)始統(tǒng)籌相關(guān)經(jīng)營(yíng)管理工作，現(xiàn)在他肩上的擔(dān)子不只有萬(wàn)物云。

就在任命張海、朱保全前一天的12月1日，萬(wàn)科獲大股東深鐵集團(tuán)提請(qǐng)巨額定增議案，最高融資或超400億元；11月下旬，萬(wàn)科還申請(qǐng)新增不超過(guò)500億元的發(fā)行直接債務(wù)融資工具授權(quán)。

融資端三箭齊發(fā)的風(fēng)口下，一向低調(diào)的萬(wàn)科最近大動(dòng)作連連，開(kāi)始頻繁落子。就像《棋王》中神秘老人所告誡王一生的那句話，“棋運(yùn)不可悖，但每局的勢(shì)要自己造�！�

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