昆明入戶花園和陽(yáng)臺(tái)外花池不能全贈(zèng)送，以后面積不好“偷”了

在買房這件大部分人都得錙銖必較的事上，高層住宅的公攤，一直都是讓業(yè)主肉疼的存在之一。在過(guò)去就有不少開發(fā)商挖空心思“偷”面積，通過(guò)增加不計(jì)或半計(jì)入產(chǎn)權(quán)的空間，來(lái)提高得房率。

但隨著近日《昆明市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱“《規(guī)定》”）的出臺(tái)，空中院館、空中花園和入戶花園以及陽(yáng)臺(tái)外設(shè)花池等以前常被用來(lái)贈(zèng)送的空間，均被要求按照陽(yáng)臺(tái)計(jì)算建面，“偷”面積的文章越來(lái)越不好做了。

入戶花園、陽(yáng)臺(tái)外設(shè)花池應(yīng)按陽(yáng)臺(tái)的計(jì)算規(guī)劃為新增內(nèi)容

此次條款針對(duì)的空間，主要又可以分為兩類。

第一類是空中院館、空中花園和入戶花園類傳統(tǒng)空間類型。昆明市場(chǎng)上比較常見的是入戶花園形式，也即在入戶門和客廳門之間增加一個(gè)類似玄關(guān)的花園。

義承金川府C戶型主打賣點(diǎn)之一就是贈(zèng)送入戶花園

比較典型的例子是義承金川府。其C1戶型贈(zèng)送一個(gè)建面約7.5平的入戶花園。如果充分利用打造一些玄關(guān)柜、鞋柜，就能升級(jí)不少收納空間，實(shí)現(xiàn)臟區(qū)與凈區(qū)的分離。此外，融城昆明湖湖珀、招商雍和府和恒大城，也都有類似空間的設(shè)計(jì)。

另一類是陽(yáng)臺(tái)外設(shè)花池。這類空間形態(tài)有點(diǎn)類似現(xiàn)在新造的“第四代住宅”概念。

原理簡(jiǎn)單理解，就是在個(gè)人住宅的陽(yáng)臺(tái)外部增加公共綠地植被的栽種空間。這類空間原本應(yīng)該算作公共部分，但由于和個(gè)人房屋相連并形成了獨(dú)立空間，按照相關(guān)法規(guī)，開發(fā)商有權(quán)將使用權(quán)指定給單一業(yè)主，也就變相成了“私人”專享。雖然用途大部分仍然是只能做花池，但超大的贈(zèng)送面積和園景空間，還是給項(xiàng)目帶來(lái)了營(yíng)銷亮點(diǎn)。

滇池清鳳美岸的贈(zèng)送面積高達(dá)57平

比較典型例子是滇池清鳳美岸。從其C戶型的戶型圖可以看到，約117平建面的住宅拓展面積可到57平左右，贈(zèng)送面積中就有約35平的入戶花園和約22平的陽(yáng)臺(tái)花池空間。

如果按最新規(guī)定，上述贈(zèng)送些空間都按陽(yáng)臺(tái)計(jì)算，那么就要有一半的面積要計(jì)入產(chǎn)權(quán)，比如金川府C戶型要比現(xiàn)在多出約3.75平方、清鳳美岸C戶型多出約28.5平方，購(gòu)房總價(jià)就要上漲。雖說(shuō)仍有一半屬于贈(zèng)送，但畢竟沒(méi)有全贈(zèng)送那么有吸引力。不過(guò)好在舉例的這兩個(gè)項(xiàng)目早就過(guò)規(guī)，不會(huì)按新技術(shù)規(guī)范計(jì)算產(chǎn)權(quán)面積。

昆明某高贈(zèng)送住宅項(xiàng)目樣板間

現(xiàn)在尚不明確的是，對(duì)于空中院館、空中花園和入戶花園以及陽(yáng)臺(tái)外設(shè)花池該如何定義，《規(guī)定》中并沒(méi)有載明。按照以前的規(guī)則，住宅戶內(nèi)入戶花園、空中花園等有頂蓋的可供人活動(dòng)的開敞、半開敞空間，本來(lái)就應(yīng)該按陽(yáng)臺(tái)面積計(jì)算規(guī)定計(jì)算建筑面積，并計(jì)入容積率。而昆明一些項(xiàng)目中贈(zèng)送的空間大多也是規(guī)避了上述條款才做到全贈(zèng)送，新的《規(guī)定》對(duì)空中院館、空中花園和入戶花園的認(rèn)定如果沿用過(guò)去的標(biāo)準(zhǔn)，本身并無(wú)新意；如果認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)更加寬泛，則會(huì)對(duì)未來(lái)新項(xiàng)目偷面積造成影響。

總的來(lái)說(shuō)，國(guó)內(nèi)住宅建筑設(shè)計(jì)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的發(fā)展趨勢(shì)是越來(lái)越規(guī)范，漏洞越來(lái)越少，過(guò)去花樣百出的偷面積手段，絕大多數(shù)都已失效，尚未失效的，也被大大限制了應(yīng)用場(chǎng)景。現(xiàn)在仍可以合法贈(zèng)送面積的設(shè)計(jì)，只有露臺(tái)、躍層住宅的挑空部分等少數(shù)幾種。

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