8月16日，滇中新區(qū)舉辦了一場(chǎng)土地推介會(huì)，有46宗6300畝土地被擺在貨架上，其中居住用地多達(dá)2335畝，商業(yè)用地1226畝，加起來(lái)占了一多半。云南房網(wǎng)如果沒(méi)記錯(cuò)的話，這是滇中新區(qū)最大規(guī)模的一次土地推介，拿出的優(yōu)質(zhì)地塊也不少，滇中新區(qū)雖然沒(méi)有公布具體出讓時(shí)間，但根據(jù)以往慣例，在土地推介會(huì)舉辦后，相關(guān)地塊很快就會(huì)陸續(xù)掛牌交易。
滇中新區(qū)土地資源豐富，房地產(chǎn)項(xiàng)目眾多
滇中新區(qū)計(jì)劃大規(guī)模出讓土地，凸顯的是滇中新區(qū)雄心勃勃的造城計(jì)劃，因?yàn)橥平橥恋刂凶≌蜕虡I(yè)用地超過(guò)一半，工業(yè)用地才2384畝，而且集中在東盟產(chǎn)業(yè)城，而商業(yè)和住宅用地分布就廣泛多了，涵蓋近些年昆明遠(yuǎn)郊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域——嵩明職教園、長(zhǎng)水機(jī)場(chǎng)周邊、太平新城等 。
要是在前幾年，這么多土地?cái)[上貨架，一定會(huì)引起各路開(kāi)發(fā)商的興趣，比如嵩明，不僅本地龍頭房企俊發(fā)已連續(xù)開(kāi)發(fā)多年，暴雷前的恒大更是有數(shù)萬(wàn)畝的開(kāi)發(fā)計(jì)劃，甚至連遠(yuǎn)在山西的房企，都到嵩明開(kāi)發(fā)“運(yùn)城人在昆明的家”。
太平新城就更不用說(shuō)了，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)起步早，距離昆明又近，圈地的房企更多。空港板塊同樣也是如此，從小哨到杉松園，開(kāi)發(fā)商前幾年興趣不小。
但問(wèn)題是今非昔比，從去年下半年開(kāi)始，昆明土地市場(chǎng)一落千丈，過(guò)去一年主城五區(qū)只賣(mài)出了300多畝土地，其中還包括多宗早就有開(kāi)發(fā)商參與一級(jí)開(kāi)發(fā)，必須要拿的地塊，比如今年3月綠城和德潤(rùn)合作摘得的陳家營(yíng)地塊，8月份軌道公司和中鐵合作拿下的福德村城改地塊等。
相比起寥寥無(wú)幾的大宗拿地案例，過(guò)去一年多流拍和取消出讓的土地更多，規(guī)模也更大，有名的就有經(jīng)開(kāi)區(qū)167.8畝商住用地，關(guān)上國(guó)貿(mào)中心67畝住宅用地，白龍路115畝城改用地等，其中去年流拍的太平新城核心區(qū)128畝住宅用地、空港片區(qū)350畝土地，恰恰就屬于滇中新區(qū)。
總而言之，現(xiàn)在房企拿地的意愿相當(dāng)?shù)兔�，連公認(rèn)的關(guān)上國(guó)貿(mào)中心這種位置絕佳的純住宅用地都取消交易，更不用說(shuō)滇中新區(qū)的遠(yuǎn)郊乃至郊縣地塊了。
從現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展形勢(shì)看，像滇中新區(qū)這種遠(yuǎn)郊地塊，民營(yíng)房企短期內(nèi)是不敢出手拿地的，倒不是這些土地的開(kāi)發(fā)條件或者是價(jià)格有什么問(wèn)題，而是在市場(chǎng)需求下降，房?jī)r(jià)下滑的情況下，遠(yuǎn)郊項(xiàng)目更不容易銷(xiāo)售，對(duì)資金鏈緊張的民營(yíng)房企來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)比較大。
其實(shí)除了在資金寬松，房?jī)r(jià)飆漲的那段時(shí)間，民營(yíng)房企到滇中新區(qū)拿地，也往往要與國(guó)企聯(lián)手，比如金地現(xiàn)在在空港開(kāi)發(fā)的云溪九境項(xiàng)目，其中滇中新區(qū)國(guó)企空港投資就占有20%的股份，首創(chuàng)開(kāi)發(fā)的譽(yù)華洲項(xiàng)目，滇中城投甚至是大股東。融創(chuàng)在太平新城開(kāi)發(fā)的雁來(lái)湖小鎮(zhèn)，央企背景的中和聯(lián)宇與滇中新區(qū)下屬的滇中產(chǎn)業(yè)集團(tuán)都是股東。
國(guó)企是滇中新區(qū)開(kāi)發(fā)的重要參與者
另外，即使在前幾年，國(guó)企和央企也是在滇中新區(qū)開(kāi)發(fā)的重要力量，比如首個(gè)在小哨開(kāi)發(fā)大盤(pán)的就是央企招商蛇口，小哨新城的一級(jí)開(kāi)發(fā)則主要是康旅集團(tuán)旗下的云南土儲(chǔ)負(fù)責(zé)，滇中新區(qū)下屬的多個(gè)投資公司是空港片區(qū)多個(gè)項(xiàng)目的參與者。
如今，滇中新區(qū)拿出了6400畝“量大管夠”的土地“大餐”，絕大多數(shù)民營(yíng)房企是不太能吃得下的，關(guān)鍵還是看國(guó)企，其中一是實(shí)力雄厚的央企，二是云南本地國(guó)企，尤其是滇中新區(qū)的國(guó)企。
其實(shí)去年以來(lái)國(guó)企就已經(jīng)是許多城市土地出讓的主要交易對(duì)象，比如今年3月成都土地集中出讓的第一天交易中，16宗土地有14宗被國(guó)企拿下。合肥是今年兩次土地集中出讓?zhuān)瑖?guó)企央企至少占了一半份額。今年7月南京市第二批土地集中出讓?zhuān)瑖?guó)企是絕對(duì)主力。
因此，滇中新區(qū)未來(lái)3561畝住宅和商業(yè)用地出讓?zhuān)攸c(diǎn)寄希望于國(guó)企本身也沒(méi)錯(cuò)，可是，縱觀今年國(guó)內(nèi)多個(gè)省會(huì)城市的土地出讓?zhuān)回瀸?shí)力強(qiáng)勁的央企其實(shí)不見(jiàn)得戲碼最多，拿地最積極的反倒是當(dāng)?shù)氐牡胤絿?guó)企，比如在成都的土地出讓中，就有成都城投、成都交投、金牛區(qū)國(guó)投等地方國(guó)企，安徽當(dāng)?shù)貒?guó)企如皖投、安徽高速也在合肥土地市場(chǎng)上表現(xiàn)活躍，最值得留意的是今年南京的土地出讓?zhuān)暇┍镜貒?guó)企是占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。
但昆明的情況就有所不同了，國(guó)企拿地主要靠央企，本地省市區(qū)三級(jí)國(guó)企都表現(xiàn)平平。其實(shí)也不是地方國(guó)企不愿意拿地，實(shí)在是資金實(shí)力不允許啊。
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