昆明南市12年建城史

上世紀(jì)70年代，就職于昆明市規(guī)劃院的張衛(wèi)民從廣東購置了一臺珠江牌120相機(jī)，從此之后，熱愛攝影的他就用鏡頭記錄下了40年來昆明的發(fā)展變遷。

昆明城市面貌已發(fā)生翻天覆地變化

可惜的是，雖然張衛(wèi)民老師當(dāng)年拍遍了昆明的大街小巷，但他的《老昆明》相冊中卻鮮有昆明南市區(qū)的鏡頭。

所以多年來當(dāng)我們談?wù)撈鹄ッ魅招略庐惖某鞘忻婷�，話題也都更多地聚焦在北市區(qū)和呈貢，而相對缺乏圖片記錄的南市區(qū)則少有提及。

直到最近，就職于潤城集團(tuán)的潘女士在一場活動中公開了兩張珍貴照片，讓我們終于得以直觀地感受到昆明南市區(qū)面貌翻天覆地的變化。

下面的兩張照片，第一張拍攝于2010年，第二張拍攝于2022年。雖然拍攝角度不同，但只要找到圖中的同一參照物，就不難發(fā)現(xiàn)它們的關(guān)聯(lián)。

昆明南市區(qū)

兩張圖片中圈出的白色建筑為同一棟建筑，系2002年開發(fā)的金桂苑小區(qū)。2010年時，整個南市區(qū)還是大面積的農(nóng)田和城中村，所以當(dāng)時高16層的金桂苑已經(jīng)算比較醒目的建筑。

而來到2022年后，隨著萬達(dá)雙塔、潤城等高層建筑拔地而起，曾經(jīng)非常醒目的金桂苑小區(qū)已經(jīng)被旁邊的高樓大廈所淹沒，不仔細(xì)看甚至都找不到了。

雖然兩張照片的時間跨度并不算很長，但透過兩張照片的鮮明反差，我們仿佛可以觸摸到南市區(qū)12年時光荏苒的脈絡(luò)，追憶起滄桑巨變的點(diǎn)滴。

12年昆明南市區(qū)建城史

南市區(qū)大規(guī)模開發(fā)的起點(diǎn)要追溯到2008年，當(dāng)時的昆明剛進(jìn)入著名的“城改時代”，在這一背景下，南市區(qū)規(guī)模最大的城市更新項(xiàng)目也應(yīng)運(yùn)而生。

2010年6月19日晚，2000畝城改大盤潤城在云南大劇院首次亮相。作為南市區(qū)開發(fā)的先行者，憑借龐大的體量和漫長的開發(fā)周期，讓潤城也成為整個昆明南市變遷的見證者。

潤城實(shí)景

2011年的時候，昆明市提出在海埂路綜合整治1號片區(qū)建設(shè)“昆明泛亞金融產(chǎn)業(yè)中心園區(qū)”，從這一天開始，昆明南市核心區(qū)有了另外一個名字：金產(chǎn)區(qū)。

而金產(chǎn)區(qū)才剛成立不到一年，就為昆明引進(jìn)了重磅商業(yè)項(xiàng)目——昆明泛亞國際金融大廈，即我們俗稱的西山萬達(dá)雙塔。

昆明泛亞國際金融大廈

而在同一時期，南市第一大盤潤城也以“潤物細(xì)無聲”之勢，為南市區(qū)城市建設(shè)添磚加瓦。隨著2015年底萬達(dá)雙塔正式封頂交付，潤城也在同時期交付了潤城第一大道、第二大道和第五大道的寫字樓及商業(yè)體。

潤城第二大道

自此而后，由萬達(dá)雙塔、潤城、藍(lán)光昆侖中心共同構(gòu)建起的寫字樓集群，讓昆明“金產(chǎn)區(qū)”初露崢嶸。

到2017年前后，由于巫家壩的崛起，昆明金融產(chǎn)業(yè)的重心開始朝著巫家壩轉(zhuǎn)移，“金產(chǎn)區(qū)”這三個字也不再被提及，昆明開始將南市核心區(qū)改稱為雙塔片區(qū)。

盡管告別了“金產(chǎn)區(qū)”的定位，但經(jīng)過多年建設(shè)，南市區(qū)的商業(yè)、教育、交通等基礎(chǔ)配套設(shè)施已具備相當(dāng)?shù)囊?guī)模。雙塔片區(qū)也正式調(diào)規(guī)，明確了以綜合服務(wù)、活力居住、綠色游憩為核心功能的全新發(fā)展定位，這為后來片區(qū)房地產(chǎn)的爆發(fā)式增長埋下了伏筆。

而這一時期的潤城，依托新時期更好的規(guī)劃條件，一改過去剛需大筒子樓的產(chǎn)品形態(tài)，先后推出了潤城·五福臨、潤城·九重錦這兩個板式高層項(xiàng)目。以更大的戶型面積，更舒適超前的產(chǎn)品設(shè)計，回應(yīng)了當(dāng)時市場強(qiáng)烈的改善換房需求。

潤城·五福臨實(shí)拍圖

值得一提的是，2017年還發(fā)生了一件對于南市區(qū)來說意義重大的事，那就是由潤城集團(tuán)與云南師大實(shí)驗(yàn)中學(xué)合作創(chuàng)辦的昆明潤城學(xué)校（原名：云南師范大學(xué)附屬潤城學(xué)校），在2017年首次參加中考的成績就斬獲西山區(qū)第一。

昆明潤城學(xué)校創(chuàng)辦于2014年，投資近10億元，是一所包括了小學(xué)、初中、高中的12年一貫制學(xué)校。

昆明潤城學(xué)校

與教育資源強(qiáng)勢的五華、盤龍相比，西山區(qū)的教育資源是相對拉胯的。整個西山區(qū)拿得出手的小學(xué)只有書林一小、二小，拿得出手的中學(xué)只有昆一中西山學(xué)校，名校捉襟見肘也是片區(qū)最為人詬病的配套短板。

但這種尷尬的局面在潤城學(xué)校橫空出世后被打破，從2017到2022年，潤城學(xué)校連續(xù)6年中考平均分、優(yōu)秀率、及格率、上線率4項(xiàng)指標(biāo)均是西山區(qū)第一，即便放在全市也排名前列。

昆明2020年民辦初中中考成績（圖源易知已升學(xué)）

尤其是2022年，當(dāng)潤城學(xué)校脫離云師大獨(dú)立辦學(xué)之后，依然保持了高水準(zhǔn)的辦學(xué)質(zhì)量，可見學(xué)校運(yùn)作已經(jīng)成熟，掛不掛“云師大”招牌都沒有影響。

也正是由于綁定了優(yōu)質(zhì)教育資源，2017年后昆明人在潤城置業(yè)的熱情更加高漲，潤城的房價從之前的每平米均價不破萬，到后來已經(jīng)逼近2萬元/㎡大關(guān)。

再后來隨著龍湖、復(fù)地、雅居樂、綠城等一線房企到來，南市區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)步入高潮。多家一線房企在精裝、戶型設(shè)計、外立面等領(lǐng)域各顯神通，為雙塔片區(qū)打造了一批風(fēng)靡高端住宅市場的大平層產(chǎn)品，片區(qū)房價天花板一度逼近3萬/㎡。

而此時經(jīng)歷了十年開發(fā)的潤城，憑借已經(jīng)兌現(xiàn)的成熟配套穩(wěn)坐南市第一大盤的位置，尤其有名校坐鎮(zhèn)房子根本不愁賣。但難能之處就在于，潤城并沒有固步自封坐享其成，面對眾多一線房企帶來的產(chǎn)品沖擊，潤城亦選擇在產(chǎn)品端奮起發(fā)力，與眾“高手”正面過招。

潤城整體規(guī)劃效果圖

2020年底，潤城推出新品“三辰府”，迎合此時主流的大平層審美，三辰府也推出了建面超過200㎡的大平層產(chǎn)品。

潤城三辰府效果圖

自入市以來，三辰府大平層的表現(xiàn)一直飽受期待，那么作為南市區(qū)2000畝“史書”級大盤的壓軸之作，潤城的大平層究竟能否與一線房企的產(chǎn)品一較長短呢？

潤城三辰府有啥“絕活”？

在昆明面積到200㎡以上，總價400萬起步的房子，可稱得上大平層豪宅。而除了面積和價格之外，房屋的顏值、社區(qū)的景觀、戶型設(shè)計等因素，都是檢驗(yàn)豪宅含金量的重要指標(biāo)。

那么三辰府在各個方面的表現(xiàn)如何呢？讓我們一項(xiàng)項(xiàng)來看：

首先是顏值。

一個樓盤外立面經(jīng)久不衰，意味著未來擁有更強(qiáng)的保值能力，所以顏值已經(jīng)目前住房高端市場里客戶最重視的因素之一。

目前無論是雙塔片區(qū)的幾個豪宅項(xiàng)目，還是其他片區(qū)的大平層項(xiàng)目，在外立面上的做法都比較一致，幾乎都是采用大面積的玻璃幕墻+鋁板+高級外墻涂料的組合，這也是當(dāng)前國內(nèi)豪宅產(chǎn)品的普遍設(shè)計方式。

這種窗墻比很高的設(shè)計方式有很多優(yōu)勢，大面積的玻璃不但讓外立面更加美觀，也讓室內(nèi)擁有更好的采光和通風(fēng)。

高窗墻比大平層室內(nèi)采光更好

而三辰府在顏值方面的表現(xiàn)和其他大平層豪宅相比可以說絲毫不落下風(fēng)，同樣的采用大面積雙層中空LOW-E玻璃和高檔涂料作為外墻材質(zhì)，搭配面寬7.5米的橫廳和11米長的大陽臺，共同構(gòu)成了項(xiàng)目通透俊朗的外表。

潤城三辰府外觀效果圖

其次是社區(qū)景觀。

業(yè)內(nèi)有種說法叫做：無景觀不豪宅。

道理很簡單，如果一個項(xiàng)目社區(qū)內(nèi)部的樓棟布局規(guī)劃得密密麻麻，連一個像樣的中庭都沒有，園區(qū)綠植也是隨便敷衍了事，那自然無法稱之為豪宅。

國內(nèi)擅長園林景觀的企業(yè)，在社區(qū)內(nèi)部的園林規(guī)劃上面都很講究，大中庭的規(guī)劃基本是標(biāo)配，甚至園區(qū)的一些名貴植株都不遠(yuǎn)千里移植。

而潤城三辰府在景觀打造方面非常有誠意。

三辰府地塊中總共規(guī)劃了8棟樓，以這塊地的規(guī)劃條件，其實(shí)完全可以再規(guī)劃一棟建筑，這樣的話多賣一棟樓自然會有更高的利潤。

潤城三辰府規(guī)劃平面圖

但是三辰府卻選擇舍棄一棟樓的利潤，換來了近1.2萬方的中庭園林，社區(qū)內(nèi)部還配置了雙棲水景、童夢樂園、中庭會所和400米環(huán)形塑膠跑道，可以說這才是豪宅社區(qū)該有的樣子。

潤城三辰府中庭景觀效果圖

再其次是戶型設(shè)計。

通常在150㎡以下的戶型中，是沒有必要去探討戶型設(shè)計的，因?yàn)樵诳臻g有限的前提下，房屋設(shè)計只要滿足基本的使用功能就可以了，也沒有余力去談到美學(xué)和創(chuàng)意。

而當(dāng)面積段來到200㎡以上之后，就到了檢驗(yàn)房企戶型設(shè)計功底的時候。

近年來各家房企在大平層戶型設(shè)計上大體可以分作兩個流派，一種是邊廳流派，另一種是傳統(tǒng)的橫廳流派。

所謂邊廳指的是將客廳布置于房屋的最里面一端，這種布局方式一定程度上犧牲了合理的動線安排，但換來的是三面采光的通透客廳；至于傳統(tǒng)的端廳就不必說了，戶型設(shè)計還是以動靜分區(qū)為前提。

而潤城三辰府難得之處就在于，它的179㎡和230㎡戶型，分別采取了此時主流的邊廳和橫廳的設(shè)計，能滿足好購房者的差異化需求。

三辰府179㎡邊廳戶型

三辰府230㎡橫廳戶型

尤其三辰府230㎡樓王戶型的設(shè)計稱得上匠心獨(dú)具，不但梯戶比是3T2戶，特地設(shè)計了保姆電梯，也單獨(dú)留出帶衛(wèi)生間的保姆房，讓保姆的工作動線和業(yè)主的生活動線實(shí)現(xiàn)完全割離。

總的來說，在顏值、景觀、設(shè)計等方面，三辰府的表現(xiàn)都能躋身一流豪宅水平。如果非要說短板，由于三辰府是毛坯交付，所以它的展示區(qū)可能沒有雙塔片區(qū)其他樓盤做得好。

但問題的關(guān)鍵恰恰就在這里，毛坯交付其實(shí)并不能算缺點(diǎn)，很多時候反而是優(yōu)點(diǎn)。

雖然目前在豪宅領(lǐng)域，各家房企基本都是精裝交付，精裝交付的優(yōu)點(diǎn)確實(shí)也很多。但對于買過精裝房的購房者來說，相信也都知道精裝房的坑有多深，且不說實(shí)際接房時和樣板間差距過大，最可怕的就是在隱蔽工程方面出問題，管道漏水、瓷磚脫落等。

精裝房翻車時有發(fā)生

在昆明樓市里，精裝修翻車的樓盤已經(jīng)數(shù)不清了。由于裝修工程施工復(fù)雜，管控難度大，因此不管多大的開發(fā)商，多高端的產(chǎn)品系，都無法完全避免裝修事故出現(xiàn)。

而豪宅市場的購房客群，大都不是第一次買房了，要么之前已經(jīng)在精裝房上吃過虧，要么也看別人吃過虧，所以三辰府選擇毛坯交付，對于項(xiàng)目本身反而是加分項(xiàng)。

無論如何，在經(jīng)過了12年的沉淀后，潤城交出的這份“最終答卷”是很讓人驚艷的。

12年來潤城規(guī)劃的8大商務(wù)商業(yè)大道已經(jīng)交付4個，規(guī)劃的11個住區(qū)，已如期交付9個，其中，16260戶總住宅數(shù)中，已成功交付15527戶住戶。

一個12年的老項(xiàng)目在改變城市面貌，改變數(shù)萬家庭生活的同時，還能夠緊跟時代審美和需求而不斷升級產(chǎn)品，可以說“不躺平”的潤城已經(jīng)成為昆明南市區(qū)和昆明樓市不斷向前發(fā)展的縮影。

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