不到20萬(wàn)在昆明買套房——這種事情前幾年只能做夢(mèng)想一想，如今居然真的出現(xiàn)了。雖然這個(gè)價(jià)能買到的只是公寓，但公寓也能住，而且是精裝修，確實(shí)有一定吸引力。
低價(jià)拋售公寓的項(xiàng)目是中海云著，近期打出的海報(bào)上稱“百變LOFT臻裝現(xiàn)房，房?jī)r(jià)18萬(wàn)起”，看上去似乎是LOFT公寓起價(jià)只要18萬(wàn)一套，如果確實(shí)如此，那確實(shí)值得“閉眼買”，因?yàn)?a href="http://m.hhclub.cn/house/view-1603.html" target="_blank">中海云著LOFT公寓的面積有40多平米，要是按18萬(wàn)的價(jià)格出售，折算單價(jià)只要4000多。
中海云著18萬(wàn)賣公寓的海報(bào)
但云南房網(wǎng)致電中海云著售樓部得知，18萬(wàn)起價(jià)的公寓其實(shí)面積只有26平方米，而且是平層，算下來(lái)每平米仍要接近7000元，盡管是精裝修，在目前昆明市場(chǎng)上如果按單位面積算，其實(shí)并不算最便宜的公寓。但要按總價(jià)來(lái)算，卻差不多是主城區(qū)最便宜的住房。
中海云著能做到18萬(wàn)起賣公寓，主要是因?yàn)閼粜兔娣e比較小，建面只有26平米，公寓的公攤又比較大，實(shí)際套內(nèi)面積也就不到20平，只能做到一臥一衛(wèi)，差不多就是快捷酒店客房的格局。
這么小的公寓當(dāng)然沒辦法居家過(guò)日子，但卻比較適合單身者，是小戶型出租屋的良好替代。然而，中海云著每套18萬(wàn)起的價(jià)格，能夠從項(xiàng)目所在的北市區(qū)搶走出租房的客源嗎？
其實(shí)在昆明出租房市場(chǎng)上，小戶型住宅是比較受歡迎的，但房源很少，所以租金反而相對(duì)來(lái)說(shuō)比較高。中海云著附近小戶型出租房比較多的小區(qū)是天驕北麓，有大量面積只有20多平米左右的出租房，目前公開報(bào)價(jià)是900元-1000元/月，算下來(lái)一年就要至少11000元。要是按這個(gè)租金水平算，與其在天驕北麓租房，其實(shí)可以考慮買一套中海云著的小公寓，因?yàn)樵?a href="http://m.hhclub.cn/house/view-446.html" target="_blank">天驕北麓租房16年，租金就夠在中海云著買套小公寓。
其實(shí)按天驕北麓小戶型的租金水平，中海云著這種小公寓也具備投資價(jià)值，如果月租達(dá)到900元，年收益率就能到6%。當(dāng)然這只是靜態(tài)理想情況，而且中海也明確說(shuō)了，18萬(wàn)只是起價(jià)。
中海云著去年就已交房
中海云著小戶型公寓前年的售價(jià)也在30-35萬(wàn)一套，現(xiàn)在還是降了不少，只不過(guò)比起昆明有些公寓項(xiàng)目動(dòng)輒腰斬的價(jià)格來(lái)，中海云著還算是降價(jià)不太多，這也可能是因?yàn)橄啾绕鹄ッ髌渌瑓^(qū)，北市區(qū)的公寓供應(yīng)量還不算太大，尤其是中海云著所在的龍泉路北段，項(xiàng)目雖然不少，可是商業(yè)規(guī)劃不多，和二環(huán)內(nèi)以及南市區(qū)比起來(lái)，不算公寓過(guò)剩重災(zāi)區(qū)。
近期同樣將公寓總價(jià)壓低到20萬(wàn)左右的，還有保利天際。保利天際去年還是買一送一，總價(jià)要45萬(wàn)一套，近期干脆推出單套20萬(wàn)的價(jià)格。
中海云著公寓樣板間
昆明公寓過(guò)剩，價(jià)格雪崩已經(jīng)不是新聞，虧本賣公寓的開發(fā)商已經(jīng)比比皆是，但公寓價(jià)格盡管比同項(xiàng)目住宅便宜差不多一半，去化還是不太理想，主要原因是公寓除了在交易成本和使用成本上的劣勢(shì)外，還有首付比例高、按揭年限短等缺點(diǎn)，所以雖然單價(jià)不高，可是在首付總額和月供方面卻和貴得多的住宅差不多，當(dāng)然購(gòu)房者寧愿選住宅而不是公寓。
對(duì)此，昆明開發(fā)商采取的對(duì)策是盡量壓縮總價(jià)，讓購(gòu)買公寓的代價(jià)進(jìn)入一次性付款可以承受的范圍，也就是說(shuō)，最好20多萬(wàn)就能買一套公寓，如果單套總價(jià)能壓低到20萬(wàn)以內(nèi)更好。
但壓低總價(jià)光靠降價(jià)也不行，還得壓縮戶型面積。如果是LOFT公寓，建面要控制在最多30多平米；如果是平層公寓，建面最好在30平米以內(nèi)，可是目前昆明市場(chǎng)上小戶型公寓大部分都在35平米以上，小于35平米的公寓并不多，所以總價(jià)控制在20萬(wàn)左右其實(shí)很難。
但為了盡快去化公寓，不少開發(fā)商正在盡量壓縮戶型面積，有些改成毛坯房出售，以低總價(jià)優(yōu)勢(shì)消化公寓。但大量二三十平米成百上千套公寓集中在一棟樓，帶來(lái)的結(jié)果是公寓“鴿子籠”化、“九龍城寨”化，導(dǎo)致項(xiàng)目品質(zhì)劣化，居住體驗(yàn)惡化�？墒侨缃耖_發(fā)商賣公寓連錢都不賺了，其他哪里顧得了呢？
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