今年可能是地產行業(yè)有史以來最為動蕩的一年，但無論市場形勢如何跌宕起伏，優(yōu)秀的產品力始終是征服市場的關鍵因素之一。
近年來就有這樣一個產品，憑借出色的戶型設計幾乎征服了全國高端住宅市場，并在很短的時間內就風靡整個昆明。
它就是當下國內大平層市場的新寵——端廳。
什么是端廳？
端廳也被叫作邊廳，字面意思理解就是將客廳位置放到房間最端頭的一種戶型設計方式。
與傳統(tǒng)的橫廳和豎廳不同，端廳戶型通常有兩大特點：
一是端廳戶型的公共區(qū)域擁有270°及以上的超大采光面；
二是端廳戶型通常只會出現在170㎡以上，2T2戶甚至1T1戶的大平層產品中。
端廳戶型布局示意
目前為止，在諸如上海綠城黃浦灣、重慶萬科錦繡濱江、成都新希望D10天府等一二線城市的豪宅項目中，都大量出現了端廳產品。
成都新希望D10天府端廳戶型視野無敵
而這一戶型設計之所以會在全國范圍內流行，主要是因為它滿足了中高端消費群體對住宅公區(qū)空間尺度和景觀視野的極致追求。
端廳快速在昆明流行
過去昆明大平層普遍的設計方式，只是將傳統(tǒng)三房戶型進行了尺寸放大，多增加一個房間或者豎廳改橫廳而已。
過去昆明大平層常見戶型布局
以往只有在一些頂豪項目的少數戶型中，才能偶爾看到端廳的影子，比如西派國樾360㎡的三房戶型就是典型的端廳設計。
西派國樾360㎡大平層端廳戶型
但像西派國樾這樣的大面積段產品，數量非常少，并不具備普遍性，因此端廳這個概念過去在昆明并不為人熟知，類似的產品也并未在市場上流行。
不過隨著各家開發(fā)商在住宅戶型上不斷地探索和創(chuàng)新，端廳的設計也逐漸普遍化，開始在其他面積段的產品中出現。
今年5月，位于廣福路省中醫(yī)院滇池院區(qū)旁，由本土企業(yè)云南建投開發(fā)的朝朝暮暮項目正式亮相，而該項目的202㎡的戶型中，就采用了端廳設計。
云南建投·朝朝暮暮202㎡端廳戶型
這一大膽嘗試顛覆了過去昆明大平層的戶型設計思路，也超出了普通購房者對于戶型設計的理解，因此半年前這個戶型亮相時即引發(fā)了熱議。
但誰都沒想到的是，由朝朝暮暮帶起的這股“端廳風”居然會在很短的時間內就刮遍了昆明全城。
在今年下半年萬科、美的、俊發(fā)等房企陸續(xù)亮相的TOP級豪宅項目中，都不約而同地出現了200㎡左右的端廳產品。
端廳雖好，但不是誰都能“玩得轉”
雖然端廳這種產品乍看并沒有了不得的設計，只不過是挪了挪客廳的位置，但實際上端廳戶型對空間設計的要求是比較高的。
開發(fā)商如果只是盲目跟風而沒能領會該戶型設計的精髓，那么做出來的產品很可能會不倫不類，甚至會出現重大戶型缺陷。
因此對于昆明購房者來說，面對端廳這個突然大量出現的新興事物，當務之急就是了解它的幾個注意事項，并學會如何評判一個端廳戶型的優(yōu)劣。
端廳戶型關鍵點1：臥室區(qū)私密性
傳統(tǒng)的橫廳或者豎廳戶型，往往是從客廳、廚房等公共區(qū)域入戶，而端廳則是將公共區(qū)域放到了戶型的最頂端，反而從臥室的方向入戶。
傳統(tǒng)戶型入戶位置與端廳戶型入戶位置區(qū)別
這種顛覆常理的戶型設計讓傳統(tǒng)的動靜分區(qū)理念不復存在，因此，如何保證臥室私密性就成為了端廳設計必須要攻克的第一個難題。
我們先來看一個反面教材：
上圖是北京某項目的200㎡端廳戶型，這個戶型的設計缺陷就比較明顯：一是入口處尺度過于狹窄；二是走廊過于冗長；三是3個衛(wèi)生間都是暗衛(wèi)；四是動線與靜線嚴重重疊，影響臥室私密性。
我們再來看看優(yōu)秀的端廳是怎么做的：
上圖是成都德商某項目的205㎡端廳戶型，可以看到，德商的端廳戶型將入口處局部放大，消除了空間上的逼仄感，而且通過增加過道、玄關等微空間，有效降低了主要動線對臥室區(qū)的影響。
其他諸如萬科、中鐵建、綠城等擅長做端廳的開發(fā)商，其戶型布局的方式也與德商某項目不謀而合。
成都萬科與上海綠城某項目端廳布局
包括昆明半年前亮相的云南建投·朝朝暮暮，雖然是第一次做端廳豪宅，但朝朝暮暮對于端廳戶型的理解并不遜色于一線大開發(fā)商。
云南建投·朝朝暮暮202㎡戶型的布局方式
可以看到，朝朝暮暮202㎡戶型同樣通過對入口區(qū)局部放大，釋放空間，營造出歸家的舒適度和儀式感，并以增加玄關和過道的方式保證了臥室區(qū)的私密性。
端廳戶型關鍵點2：公共區(qū)域視野
端廳是為景觀和視野而生的戶型，因此公共區(qū)域的視野和采光就是端廳的核心和靈魂。
但很多開發(fā)商在跟風照搬設計的時候卻忽略了這一重點，以至于做出了一些本末倒置，看上去多少有點不倫不類的端廳產品。
下圖是某項目約200㎡的端廳產品：
該戶型的優(yōu)點是三個衛(wèi)生間都實現了明衛(wèi)，但缺點是為了追求雙套房設計以及西側臥室的尺度，一定程度上占用了公共區(qū)域的空間，再加上一堵橫亙在客廳與陽臺之間的剪力墻，讓客廳的視野和采光受到了很大的影響。
因此嚴格意義上，該戶型只能算一個擁有“L”型陽臺的橫廳產品。
我來再來看優(yōu)秀的端廳是怎么設計的：
上圖是濟南中海某項目205㎡的端廳戶型，可以看到，通過在轉角處的墩柱內收，讓該戶型形成了懸挑結構，以墩柱取代了剪力墻，大幅降低了承重結構對公區(qū)采光和視野的遮擋。
濟南中海某項目客廳效果圖
這里就不得不再提一提昆明的朝朝暮暮項目，半年前朝朝暮暮202㎡端廳戶型亮相的時候，公區(qū)轉角處還是剪力墻的結構，后來在202㎡戶型決定正式入市之前，云南建投又對該戶型進行了結構優(yōu)化，將原先的剪力墻體改為了懸挑結構。
朝朝暮暮202㎡戶型結構優(yōu)化前后對比
目前昆明市場上的其他端廳產品，在公區(qū)轉角處的處理幾乎都是剪力墻結構，只有朝朝暮暮在這一點上實現了突破，墻改柱的設計帶來了視野和空間的雙重提升，也讓客廳解放出更多空間和功能。
墻改柱后朝朝暮暮202㎡戶型效果圖
當陽臺、客廳、餐廳、廚房都融為一體之后，不但整個公共空間的尺度足夠滿足家庭成員的各種休閑活動，一家人都能在一個共同的公共空間內增進感情。
朝朝暮暮的端廳還有一個驚喜
前文列舉了這么多端廳產品，不知道大家是否注意到，在200㎡這個面積段區(qū)間的端廳產品，大部分項目都只做了4房，而云南建投·朝朝暮暮則實現了5房。
自從房地產稅準備試點之后，購房者對于整個市場的預期就充滿了不確定性，不過目前推測房地產稅的征稅方式大概率會參考人均使用面積。
所以一個戶型能夠容納的家庭成員越多，它在未來的實用性也會更強。像西派國樾360㎡只做三房的設計，未來已經不能滿足大部分人的使用需求。
而朝朝暮暮這樣的5房設計，不但能滿足三代同堂的居住需求，也能滿足二胎、三胎家庭的需求，相信會在未來成為主流。
從上述諸多案例可以看出，盡管市面上端廳產品大規(guī)模出現，但真正能將細節(jié)處理好的項目卻并不多，而云南建投·朝朝暮暮無論是對產品的理解還是對細節(jié)的把控都做得很不錯。
作為今年第一個亮相的端廳產品，朝朝暮暮戶型設計上的精益求精，既體現出云南建投老牌“工科生”的嚴謹態(tài)度，也為昆明的端廳產品開了個好頭。
云南建投·朝朝暮暮效果圖
據了解，朝朝暮暮的202㎡戶型的樣板間早已開放，該戶型也即將正式入市銷售，搭配了每平米5000+的裝標，采用24H全屋供暖系統(tǒng)，讓市場對它的期待值已經非常高。
昆明購房者如果想一睹端廳風采，也不必遠赴成都、上海，南市區(qū)廣福路中軸，省中醫(yī)院滇池院區(qū)旁，就有著這么一個端廳戶型的“標準答案”。
云南建投·朝朝暮暮區(qū)位圖
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