最近一段時(shí)間，小編有一個(gè)朋友干了一件讓人非�？床欢氖虑椤�

他賣(mài)掉了一套位于昆明北二環(huán)邊的住宅，然后拿這筆錢(qián)買(mǎi)了4套LOFT公寓。

與住宅產(chǎn)品相比，公寓產(chǎn)品產(chǎn)權(quán)年限少了30年，水電費(fèi)要貴一截，不能落戶(hù)也不能劃片學(xué)校。這些弊端相信稍微了解房地產(chǎn)的都是一清二楚。

因此，賣(mài)掉住宅換公寓的操作，乍看之下如同賣(mài)掉西瓜換芝麻，讓人難以理解。

不過(guò)在了解整件事情的來(lái)龍去脈之后，這看似荒唐的操作背后或許真的有可取之處。

在昆明，住宅和公寓哪個(gè)是更好的理財(cái)產(chǎn)品？

我們先簡(jiǎn)單回顧一下這件事的經(jīng)過(guò)：

被他賣(mài)掉的這套住宅位于北二環(huán)外，面積約140㎡，而他購(gòu)買(mǎi)的4套公寓就在住宅小區(qū)街對(duì)面，34㎡的LOFT公寓，精裝修。

賣(mài)掉的這套住宅之前已經(jīng)出租了多年，目前月租金在3200元上下。

以前他對(duì)租房市場(chǎng)了解不多，這套住宅的出租一直是交由中介打理。直到最近因外地親戚來(lái)昆工作，托他幫忙就近租房，他才開(kāi)始了解周邊租房市場(chǎng)行情。

在做了大量功課后，他發(fā)現(xiàn)一個(gè)問(wèn)題。

他這套住宅所處的片區(qū)，一些三四十平米的公寓月租金都可以到1500以上，而他這套房子面積雖然很大，但租金收益卻并沒(méi)有和套內(nèi)面積成正比。

如果看二手房售價(jià)，他這套房子的掛牌價(jià)格大約可以到230萬(wàn)左右，而同片區(qū)的一些公寓產(chǎn)品，精裝公寓售價(jià)還不到五十萬(wàn)，毛坯的甚至才三四十萬(wàn)，這意味著如果他把這套大戶(hù)型賣(mài)掉，至少夠在同地段買(mǎi)5套公寓。

而5套公寓即便按該片區(qū)1500元的最低租金水平來(lái)算，租金收益明顯比單套住宅高得多。并且，雖然公寓的水電費(fèi)確實(shí)比住宅貴，但如果只是用作出租，水電費(fèi)也不用自己出。

把這筆賬大概算明白以后，剛好最近該片區(qū)有一個(gè)精裝的公寓項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，于是他果斷將住宅出手，拿這筆錢(qián)買(mǎi)下了4套公寓。

賣(mài)掉住宅換成公寓的做法，是否可��？

雖然公寓的租金收益確實(shí)比住宅大，但賣(mài)掉住宅換公寓的做法是否可取，還是要結(jié)合具體情況來(lái)看。

假設(shè)發(fā)生急用錢(qián)需要變現(xiàn)的情況，以目前供過(guò)于求，庫(kù)存積壓的市場(chǎng)環(huán)境，公寓的轉(zhuǎn)手難度也比住宅大，變現(xiàn)能力并不如住宅。

昆明商辦公寓庫(kù)存巨大（圖源昆明銳理）

并且，如果把住宅賣(mài)掉換成公寓，假如出租并不順利，或者租不到理想的價(jià)格，那么這種做法就真成了舍玉取瓦。

因此，如果要效仿這種理財(cái)方式，有三個(gè)必須遵循的硬性前提：

第一，自身現(xiàn)金流充裕，只追求租賃回報(bào)這種長(zhǎng)期收益。

第二，對(duì)租賃市場(chǎng)的情況能夠了如指掌。

第三，選擇的公寓項(xiàng)目一定要靠譜。

而目前昆明的公寓市場(chǎng)呈現(xiàn)嚴(yán)重的兩極分化，雖然公寓存量很大，項(xiàng)目很多，但真正優(yōu)質(zhì)的公寓卻是鳳毛麟角，所以如何挑選靠譜的公寓也是一門(mén)必修課。

那么我們就以這位朋友入手的4套公寓來(lái)分析一下，看看他選擇的項(xiàng)目怎么樣。

億萊·北京路壹號(hào)

賣(mài)掉了140平米大戶(hù)型以后，小編這位朋友選擇了同片區(qū)街對(duì)面的一個(gè)公寓項(xiàng)目，項(xiàng)目名字叫“北京路壹號(hào)”。

北京路壹號(hào)項(xiàng)目效果圖

前文提到，選擇公寓產(chǎn)品作為理財(cái)方式，最關(guān)鍵的就是能不能租出去，能不能租到理想的價(jià)格。所以判斷一個(gè)公寓靠不靠譜，其實(shí)就是看它是否滿(mǎn)足租房人群的各種需求。

而租房群體的需求無(wú)非是一下幾點(diǎn)：

1、交通是否便捷，有沒(méi)有地鐵；

2、周邊配套是否成熟，生活方不方便；

3、房屋本身的品質(zhì)怎么樣，帶不帶家具家電，是不是精裝；

4、社區(qū)環(huán)境、氛圍、圈層等其他因素；

“北京路壹號(hào)”項(xiàng)目在各方面的表現(xiàn)都稱(chēng)得上無(wú)可挑剔，不得不佩服他眼光確實(shí)毒辣。項(xiàng)目位置在昆十中求實(shí)校區(qū)旁邊，距離司家營(yíng)地鐵站大約300米左右。

北京路壹號(hào)項(xiàng)目位置示意

除了臨近地鐵，交通便利之外，北京路壹號(hào)還配套了健身房、公共餐廳、咖啡廳、露天吧、公共圖書(shū)室等豐富的設(shè)施。這些設(shè)施讓項(xiàng)目更貼近年輕租客的需求，而抓住了年輕群體無(wú)疑是抓住了租房市場(chǎng)的主力軍。

北京路壹號(hào)健身房效果圖

值得一提的是，北京路壹號(hào)這個(gè)項(xiàng)目是目前昆明僅有的4個(gè)“雙鑰匙”LOFT公寓之一。所謂的“雙鑰匙”LOFT上下兩層可以獨(dú)立分開(kāi)為兩間房子，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是花一套房的錢(qián)，可以分兩套租出去，收兩份租金。

北京路壹號(hào)雙鑰匙LOFT戶(hù)型

以小編朋友的情況為例，他買(mǎi)了4套“雙鑰匙”LOFT公寓，意味著以后可以分成8間房來(lái)出租，即便單間租金會(huì)縮水一些，但整體收益肯定會(huì)高出一截。

因此，如果我們只考慮公寓的租金收益，那么億萊·北京路壹號(hào)在各方面的表現(xiàn)都非常拔尖。

當(dāng)房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)入到存量時(shí)代后，短線(xiàn)炒作的買(mǎi)房理財(cái)思路已經(jīng)不再具備可行性，這也是為什么我們認(rèn)為這種賣(mài)掉住宅買(mǎi)公寓的做法有其可取之處的原因，因?yàn)樽赓U回報(bào)本身就是一種長(zhǎng)線(xiàn)的理財(cái)思維。

雖然這種做法未必適合所有人，但在國(guó)家“房住不炒”的大基調(diào)下，及時(shí)轉(zhuǎn)變理財(cái)思路，搶占租房市場(chǎng)優(yōu)質(zhì)資源，或許也就站到了下一個(gè)風(fēng)口。

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