轉(zhuǎn)眼，8月就要結(jié)束了。在過去的200多天里，如果你朋友圈里有個地產(chǎn)圈朋友，就會發(fā)現(xiàn)他更新朋友圈的頻率要比往年更密集。原因無他，當(dāng)下昆明樓市變量太大了，最近更是隔段時間就有新的項目加入降價行列，“9”字頭住宅、“2”字頭公寓，一波一波低價撩撥著購房者的神經(jīng)。

昆明房價回到“解放前”了？別想多了，想撿漏的最后可能真會“撿了個寂寞”。

昆明推出的特價房一覽表（圖自：大象房鑒所）

全面降價？樓市中的“漏”并沒有想象中大

據(jù)媒體統(tǒng)計，從5月至8月短短3個月的時間，昆明有近30個樓盤推出過特價房。房源遍及主城五區(qū)和太平、晉寧、嵩明、富民等地，產(chǎn)品類型涵蓋公寓、住宅、洋房等三類，降價幅度從最低的64折到最高的95折，優(yōu)惠后價格未破萬的項目足有18個，看上去選擇空間很大。

特價樓盤項目看著多，但其實(shí)只占到昆明在售228個樓盤的1成多，遠(yuǎn)沒有到全面普降的程度，實(shí)際細(xì)分下來也就四類。

首先是公寓和遠(yuǎn)郊（嵩明、晉寧、富民等）項目�？紤]到產(chǎn)權(quán)年限、水電物業(yè)、通勤距離以及未來變現(xiàn)難易程度等多重因素，這些項目一直是庫存老大難，即使沒有這波降價潮，也常年在促銷隊伍中。剔除這部分以后，特價項目砍掉了四分之一。

昆明20個特價樓盤分布情況

其次是“先天不良”項目。從降價盤的分布圖可以看到，特價房源中幾乎沒有二環(huán)內(nèi)項目，大部分位于三環(huán)開外的非核心區(qū)，對地鐵和周邊配套的依賴度非常高。能夠滿足周邊有開通地鐵線路、距離站點(diǎn)適中（距離1公里）條件的也不多，擁有成熟配套的更少。剔除這部分以后，特價房源再減少一大部分。

第三類為“蹭熱度”項目。云南房網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，剩余降價項目中，有不少項目優(yōu)惠后的折扣計算下來僅9折左右，與平時正常銷售時給出的優(yōu)惠無異；其中一些力度稍大的，是臨近清盤的尾房，也是常規(guī)促銷操作，蹭熱度嫌疑大于實(shí)際優(yōu)惠力度。

排除到此刻，特價樓盤僅剩個位數(shù)，也是真降價的項目。往上翻翻開發(fā)商，不難發(fā)現(xiàn)其中還有大部分是三條紅線政策壓力下，開發(fā)商為了快速回籠資金，不得已做出的換量選擇。但這些項目大多又有著全款結(jié)清的要求，動輒拿出上百萬資金，恐怕不是人人都能做到。

因此，乍看之下樓盤降價聲勢很大，似乎波及全城，其實(shí)真實(shí)情況遠(yuǎn)沒有那么夸張。

昆明新房價格指數(shù)出現(xiàn)兩連跌（數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局）

昆明主城7月住宅庫存962萬方去化時間1.16年（數(shù)據(jù)來源：昆明銳理）

還在等崩盤？供銷逆轉(zhuǎn)有苗頭

不過昆明整體房價確實(shí)有小幅下降，根據(jù)國家統(tǒng)計局70城房價指數(shù)，昆明新房價格指數(shù)在14連漲之后止步，從6月開始連續(xù)出現(xiàn)了2次下降。與此同時，住宅庫存去化時間延長到了達(dá)1.16年（約13.94個月），再刷新高，成交均價也跌破1.5萬關(guān)口。

當(dāng)前市場局勢確實(shí)并不算樂觀，但數(shù)據(jù)層面反映出來的市場現(xiàn)狀和未來趨勢如何？還得結(jié)合供應(yīng)端和需求端兩方面關(guān)鍵數(shù)據(jù)來研判。

昆明今年上半年土地供應(yīng)創(chuàng)新低

先看土地供應(yīng)端，和前幾年的巨量供應(yīng)不同，昆明今年來已明顯收緊，這是第一個重要信號。

據(jù)統(tǒng)計，昆明今年上半年總共賣地708畝土地，是近6年來最少的。如果單算住宅部分，僅能釋放約160萬方建面的體量，這是個什么量級？也就是通常情況下一個多月的銷量。而前段時間的土地推介會上推介的土地更是只有1000多畝，住宅用地占比也不高。

簡單來說，主動控制土地供應(yīng)，從而抑制未來新房的增長規(guī)模，穩(wěn)住房價，既不大漲也不大跌，政府的調(diào)控工具箱里，土地供應(yīng)無疑是一把利器。

昆明今年1-7月新增預(yù)售面積大幅下降

再看新增預(yù)售端，昆明今年1-7月新增預(yù)售面積約696.21萬平方米，也是近三年最少。預(yù)售面積的大幅度下降，說明現(xiàn)有市場供應(yīng)量在快速減少，給市場去化爭取充足時間。

昆明主城2021年7月各板塊商品房供銷存對比走勢（數(shù)據(jù)來源：昆明銳理）

最后看需求端，根據(jù)銳理7月月報，主城中各版塊中已經(jīng)有空港、滇池、東南、北市版塊出現(xiàn)月度供銷逆轉(zhuǎn)，官南、東市和次中心版塊供銷需求也在逐漸趨平中，市場有一定緩解。雖然由于去年新增供應(yīng)過大，去化效果不會立竿見影，但預(yù)測盤整期不會持續(xù)太久。

昆明已有不少優(yōu)質(zhì)樓盤宣布漲價

昆明下半年房價走勢如何？逐漸趨穩(wěn)、逐步優(yōu)化

梳理到這里就可以看到，市場是多變復(fù)雜的，絕不能以簡單的結(jié)論代替具體的數(shù)據(jù)和事實(shí)分析，歸納一下，昆明近期房價整體下跌原因的脈絡(luò)基本已經(jīng)清晰。

主因在于部分房企遭遇宏觀調(diào)控政策帶來的資金和信貸壓力，不得不通過對項目進(jìn)行甩賣的方式加快回籠資金，造成市場全面降價的“幻覺”；

其次，如上文分析的，打折樓盤多數(shù)為郊區(qū)項目，拉低了整體成交均價，造成了市場怕被割了韭菜的心態(tài)；

此消彼長之下，主城核心區(qū)真正抗跌的項目反而被淹沒，新增的供應(yīng)和成交對市場價格波動影響減弱，權(quán)重降低。

但這樣的狀況會持續(xù)下去嗎？答案是否定的。逐漸趨穩(wěn)、逐步優(yōu)化才是未來的常態(tài)。

俊發(fā)彩云城檀灣未來將釋放優(yōu)質(zhì)房源

何是“趨穩(wěn)”？住房是一項重要的民生需求，樓市未來走向趨勢離不開分析“房住不炒”和“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”政策下的底層邏輯。

很多分析指出，中國調(diào)控基調(diào)的“房住不炒”和“三穩(wěn)”政策中，已經(jīng)明確釋放出不允許房價大漲，也不允許大跌的訊息。昆明近期的“限跌令”也正是出于這樣的政策導(dǎo)向。由此，我們看到近期多個項目紛紛取消折扣，保持“穩(wěn)”字作風(fēng)。

何為“優(yōu)化”？如前文分析，主城核心區(qū)抗跌產(chǎn)品的供應(yīng)增加將是穩(wěn)住昆明房價的“壓艙石”，而今年下半年乃至明年，核心區(qū)的供應(yīng)量與成交量都將穩(wěn)健增長，優(yōu)化樓市供給結(jié)構(gòu)。

一方面是隨著主城區(qū)的多個大盤項目后續(xù)開發(fā)進(jìn)程，優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品的供應(yīng)量持續(xù)增加，比如北市區(qū)的俊發(fā)城、龍泉俊園，南市區(qū)的彩云城、萬科公園城市，東市區(qū)的華潤中心、保利城，西市區(qū)的大華錦繡山海、招商雍和府等都將保持輸出。

另一方面，核心區(qū)會有多個新盤入市，比如小板橋片區(qū)的俊發(fā)未來城、巫家壩中鐵建和招商新項目、老螺螄灣片區(qū)的金茂府、世博片區(qū)的金地世博一號、中海匯德里等，還會注入新血。

看清趨勢后該如何選房？

對于普通購房者，在看清趨勢后如何選房，主要還是抓住以下關(guān)鍵點(diǎn)：

首先是區(qū)位和配套，地段因素在任何時候都很重要，成熟配套的片區(qū)或者擁有資源稀缺性的區(qū)域，所有配套已經(jīng)兌現(xiàn)，看得見、摸得著。這類項目在此次降價潮中表現(xiàn)出了很好的抗跌性，未來發(fā)生貶值的概率極低。

其次是房企品牌也很重要，選擇在昆明市場中項目品牌比較受認(rèn)可的俊發(fā)、萬科、龍湖、碧桂園、金地或者國字號中海、招商、華潤等，這些房企作品的都經(jīng)過市場考驗，作風(fēng)穩(wěn)健，未來品質(zhì)有保障。

還有就是占大多數(shù)的剛需和剛改群體特別看重的性價比因素，雖然不是那么直觀，很多時候難以評估，比較簡單而有效的選擇辦法，那就是在區(qū)位、配套和開發(fā)商品牌都有保障的情況下，盡量選擇大盤項目。

俊發(fā)城項目效果圖

舉例來說，在昆明置業(yè)主流區(qū)域的北市區(qū)，俊發(fā)城為什么多年占據(jù)銷售排行榜前列，受到購房者青睞？答案無非就是地段、配套、品質(zhì)、綜合性價比高，商業(yè)、醫(yī)療、教育甚至公園都能安排的明明白白，與此相同邏輯的還有南市常年熱銷項目彩云城，也同樣以配套齊全著稱。

其實(shí)這種隨大流的選房方式，也可稱為“偷懶”的做法，最大的優(yōu)點(diǎn)就是安全且有足夠的保障，同時房子作為重要家庭資產(chǎn)，不僅足夠抗跌，而且升值性能不錯，這一點(diǎn)從俊發(fā)城這些年穩(wěn)定的升值幅度就可以證明。

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