斗南新盤虛晃一槍，開盤定價(jià)還是忍了一手，開發(fā)商其實(shí)也難

啟動(dòng)認(rèn)籌初期還放風(fēng)將要賣到1.5萬以上的卓越滇池晴翠，在臨近開盤前突然改了口風(fēng)，放出了1萬出頭的房源，而6月19日實(shí)際開盤打出的起價(jià)，也只是11800元/平方。雖然大部分房源都高于這個(gè)價(jià)格，但與前不久放風(fēng)的價(jià)格還是有很大距離。

在開盤前幾天，小編在自家的昆明購房群中看到一條置業(yè)信息，該信息稱卓越滇池晴翠最新一批產(chǎn)品價(jià)格10500元/平米起，總價(jià)98萬就可以購得一套該項(xiàng)目88平米的住宅！這不禁令小編感到疑惑：前不久踩盤時(shí)滇池晴翠還透露要賣到1萬5以上，怎么半個(gè)月不到，買房門檻就一下降低了好幾千？

卓越滇池晴翠開始鎖房鎖價(jià)

電話咨詢得知，卓越滇池晴翠確實(shí)有這個(gè)價(jià)格的房源，但只是個(gè)別特價(jià)房，而且僅在本月12號13號兩天認(rèn)籌才有效，目前相關(guān)優(yōu)惠已經(jīng)截止并恢復(fù)原價(jià)。之所以在12和13號兩天推出特價(jià)房源，是因?yàn)?月是卓越地產(chǎn)成立25周年，搞了一個(gè)司慶活動(dòng)。

但話雖如此，6月18日，滇池晴翠釋放了將于第二天（6月19日）開盤的消息，宣傳海報(bào)上的開盤價(jià)赫然顯示：11800元/平方米起。

滇池晴翠開盤海報(bào)

根據(jù)開盤現(xiàn)場傳來的銷售情報(bào)，滇池晴翠11800元的房源并不多，只有部分看不到滇池景觀的高層住宅樓的少數(shù)樓層有1.2萬左右，大多數(shù)不觀滇的高層仍要1.3萬左右，而看得見滇池的房源，基本是1.5萬起步，8層洋房也是1.5萬起步，這一部分產(chǎn)品的價(jià)格和前期宣傳基本一致。盡管如此，滇池晴翠此次無論是開盤前搞的“司慶”特價(jià)房活動(dòng)，還是實(shí)際開盤起價(jià)，仍能明顯看出還是采取了相對保守的策略，前期放風(fēng)的價(jià)格更像是個(gè)試探氣球。

是滇池晴翠的產(chǎn)品不支持當(dāng)初宣傳的價(jià)格，還是斗南片區(qū)的發(fā)展勢頭拖了后腿呢？其實(shí)都不是，滇池晴翠的板樓小高層、合院等產(chǎn)品，都是目前昆明市場上的稀缺產(chǎn)品，斗南的發(fā)展勢頭更是毋庸置疑，在云南房網(wǎng)分析過的昆明未來新興熱點(diǎn)板塊中，斗南片區(qū)就是其中之一，而且是開發(fā)勢頭更好、基礎(chǔ)條件更優(yōu)越的片區(qū)。

另外，卓越地產(chǎn)去年拿地的時(shí)候是擊敗了10多家房企，溢價(jià)171%才勝出的，再加上諸多外掛條件，所以滇池晴翠的拿地成本不低，本身也有提高定價(jià)的動(dòng)機(jī)和壓力。

既然如此，為什么卓越地產(chǎn)在開盤前卻“虛晃”了一下，選擇了更務(wù)實(shí)的低價(jià)開盤策略呢？其實(shí)原因很簡單，就是斗南片區(qū)目前并不是只有滇池晴翠一個(gè)樓盤，在滇池晴翠附近，還有綠地東海岸、綠地海之城，產(chǎn)品類型差不多，基礎(chǔ)條件幾乎一樣，而售價(jià)卻在1.2萬起步，如果滇池晴翠定價(jià)1.5萬，除非是產(chǎn)品層面有碾壓優(yōu)勢，否則銷售壓力就會非常大，所以卓越地產(chǎn)最終還是忍了一手，現(xiàn)在11800元的開盤起價(jià)，正好比旁邊的競品樓盤略低，更符合一個(gè)新樓盤入市的價(jià)格策略。

卓越滇池晴翠是昆明少有的純板樓小區(qū)

從另一方面講，滇池晴翠的占地面積達(dá)560畝，多達(dá)16個(gè)地塊，后續(xù)產(chǎn)品還很多，卓越地產(chǎn)還有時(shí)間隨著斗南片區(qū)的成熟逐漸拉高價(jià)格。

而從市場大背景來看，今年昆明房地產(chǎn)市場的一大特征是房價(jià)雖然堅(jiān)挺，可是銷售速度卻在放緩，去化難度在加大，目前住宅庫存已經(jīng)攀升到了13個(gè)月的水平，比2017年多出一倍還多，滇池晴翠作為卓越地產(chǎn)在昆明的首個(gè)項(xiàng)目，肩負(fù)為卓越地產(chǎn)打開局面的任務(wù)，開盤只許成功不許失敗。以往全國性房企在昆明的首個(gè)項(xiàng)目，大多數(shù)也采取保守價(jià)格策略，以增加成功系數(shù)，滇池晴翠不過是重復(fù)這一做法而已。

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