昆明其實早已放開物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)，1.8元的限價又是咋回事？

這兩天，一堆媒體拿著云南省發(fā)改委網(wǎng)站公布的《云南省政府定價的經(jīng)營服務(wù)性收費目錄清單》，對其中提到的普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)一驚一乍，各種不靠譜的說法五花八門。有的自媒體甚至將政府文件中白紙黑字的“前期物業(yè)服務(wù)費”中的“前期”兩個字故意不提，說什么“云南省出臺新規(guī)：普通住宅物業(yè)費不超過1.8元/平.月”（下圖）。

截圖是某自媒體的不靠譜說法

不靠譜的資訊看多了，你可能義憤填膺，正準(zhǔn)備維權(quán)呢，不過先別急，聽云南房網(wǎng)說說這里面的來龍去脈。

首先，云南省發(fā)改委公布的這份《收費清單》并不是什么新規(guī)，而是每年均例行公布的政府定價經(jīng)營服務(wù)性收費標(biāo)準(zhǔn)與目錄，今年公布的普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費0-1.8元的標(biāo)準(zhǔn)，其實和去年公布的一樣。至少去年就有的收費標(biāo)準(zhǔn)，肯定談不上什么新規(guī)。

看看去年的官方媒體報道（留意發(fā)稿時間）：《省政府定價的停車費、物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)來了 昆明市也將出臺定價目錄清單》。

其次，昆明市的非保障性住宅，也就是普通商品房住宅小區(qū)的物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)其實在2015年就已放開，實行市場定價，即由業(yè)委會和物業(yè)公司具體協(xié)商，政府僅進行指導(dǎo)，不再限價。

昆明乃至全國其他城市放開物業(yè)服務(wù)價格的消息在網(wǎng)上到處都有

而昆明市之所以放開非保障性住宅，也即商品房住宅的物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)，其實是執(zhí)行國家發(fā)改委公布的相關(guān)政策。從2014年到2015年初，國家發(fā)改委曾經(jīng)先后印發(fā)8個文件，放開24項商品和服務(wù)的價格，其中就包括非保障性住宅的物業(yè)服務(wù)和停車服務(wù)價格。從2015年開始，全國各地陸續(xù)出臺地方法規(guī)，取消了非保障性住宅的物業(yè)服務(wù)限價。

所以，昆明的商品住宅小區(qū)，無論新舊，只要是業(yè)主大會（或業(yè)委會）與物業(yè)企業(yè)協(xié)商制訂的服務(wù)價格，就沒有超不超標(biāo)的說法。

電梯費是物業(yè)費用的重要組成部分，但因不同項目的電梯數(shù)量、等級、運行強度差異很大，收費標(biāo)準(zhǔn)也很難統(tǒng)一

可能許多人會問，既然普通商品住宅的物管價格早已放開，政府怎么又公布1.8元的限價標(biāo)準(zhǔn)呢？

這里就要說說《云南省政府定價的經(jīng)營服務(wù)性收費目錄清單》中提到的“前期物業(yè)服務(wù)”了，1.8元的限價其實專門是針對“前期物業(yè)服務(wù)”。

什么是“前期物業(yè)服務(wù)”呢？通俗來講，就是商品房小區(qū)在成立業(yè)委會，由業(yè)委會聘用物業(yè)服務(wù)之前，開發(fā)商委托的物業(yè)管理服務(wù)，就是“前期物業(yè)服務(wù)”。昆明有不少入住時間比較長的小區(qū)，已經(jīng)成立了業(yè)委會，業(yè)委會也已經(jīng)和聘用的物業(yè)企業(yè)簽訂了服務(wù)協(xié)議，這就不屬于“前期物業(yè)服務(wù)”，具體收費標(biāo)準(zhǔn)也不再受政府限制。

但現(xiàn)實問題是昆明絕大多數(shù)新建商品住宅小區(qū)均沒有成立業(yè)委會，屬于前期物業(yè)服務(wù)，而物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)卻超過了1.8元的政府限價，但卻幾乎沒有聽說被價格管理部門查處，這又是怎么回事呢？

這就不能不提目前前期物業(yè)服務(wù)所面臨的監(jiān)管難題了。原來，目前昆明絕大多數(shù)尚未成立業(yè)委會，處于前期物業(yè)服務(wù)階段的物管企業(yè)，收費是將物業(yè)費和電梯費等并在一起收取，而政府公布的定價目錄又沒有規(guī)定電梯費、二次加壓費等費用所占的比例或者上限，所以很難認(rèn)定前期物業(yè)費是否超標(biāo)收取。這個問題其實早有消費者反映，昆明市住建局也曾一對一進行過答復(fù)。

人民網(wǎng)地方領(lǐng)導(dǎo)人留言板上，早有昆明市民提出過前期物業(yè)費的收費標(biāo)準(zhǔn)問題

所以，與其糾結(jié)于目前昆明大量新建商品住宅小區(qū)物業(yè)收費是否超標(biāo)，不如積極推動小區(qū)業(yè)主成立業(yè)委會，盡快結(jié)束前期物業(yè)服務(wù)狀態(tài)，由業(yè)主自己和物業(yè)企業(yè)協(xié)商合理的服務(wù)價格。另外，鑒于昆明市大量小區(qū)難以成立業(yè)委會的現(xiàn)實，相關(guān)機構(gòu)也有必要進一步厘清前期物業(yè)服務(wù)收費項目和標(biāo)準(zhǔn)，維護各方合法權(quán)益。

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