前不久，貝殼研究院給出了各個(gè)城市剛需上車的門檻線，其中昆明的上車線是99萬。說實(shí)話，雖然昆明現(xiàn)在房價(jià)不低，但貝殼研究院統(tǒng)計(jì)的昆明剛需上車線顯然偏高，因?yàn)槟壳霸诶ッ鳠o論是買一手新房還是二手房，都有大把總價(jià)低于99萬的房源可選，其中招商依云國際正在銷售的77平米高層精裝住宅，總價(jià)大概只要60萬左右，是目前已知昆明主城五區(qū)總價(jià)最低的房源之一，如果只是從產(chǎn)品和價(jià)格看，是非常適合剛需上車的門檻產(chǎn)品。招商依云國際還有80多平米的三房戶型，總價(jià)也就60萬出頭，只可惜這個(gè)戶型開盤不久就賣完了。
招商依云國際是個(gè)新項(xiàng)目，今年9月才開盤，在空港小哨片區(qū)，因?yàn)殚_盤時(shí)間不長，距離市區(qū)又比較遠(yuǎn)，所以許多人對這個(gè)項(xiàng)目和區(qū)域都比較陌生，那么這個(gè)樓盤以及60萬左右的剛需上車產(chǎn)品到底怎么樣呢？
我們先來看看目前招商依云國際這套77平米精裝高層住宅的戶型（下圖）。
招商依云國際高層77平米住宅戶型
從戶型圖看，這套77平米戶型雖然不是純板樓，但總面寬達(dá)到了9.6米，總進(jìn)深（不含陽臺）卻只有6.2米，算得上是大面寬小進(jìn)深，再加上客廳、主臥、廚房和陽臺都向南，明廚明衛(wèi)，采光和通風(fēng)相當(dāng)好。
從功能上看，這個(gè)戶型盡管總面積只有77平米，可是有兩室兩廳一廚一衛(wèi)帶陽臺，功能齊備，衛(wèi)生間還是干濕分離，入戶門旁邊還有小型玄關(guān)，設(shè)計(jì)上還是比較精巧，空間利用率非常高。
如果要說缺點(diǎn)，那就是次臥窗戶比較小，而且位于建筑內(nèi)凹部分，陽光受遮擋。另外，廚房門和衛(wèi)生間門正對而且比較近，感覺不是很好，還有次臥門正對過道和餐廳，私密性較差。不過能夠在77平米的空間里設(shè)計(jì)出相對比較完善的功能，肯定無法面面俱到，考慮到60萬左右還是精裝修的總價(jià)，這些缺點(diǎn)也都在能夠接受的范圍內(nèi)。
實(shí)際上，如果按照貝殼研究院給出的99萬上車線，在招商依云國際已經(jīng)可以買到104平米的高層戶型還有結(jié)余。104平米的戶型是三房兩廳雙衛(wèi)一陽臺設(shè)計(jì)，兩個(gè)臥室和客廳都向南，明廚明衛(wèi)，戶型設(shè)計(jì)上幾乎沒有什么缺點(diǎn)（見下圖）。如果非要挑刺，就是再有個(gè)功能陽臺就幾乎完美了，但那樣的話戶型面積就很難控制在104平米。
招商依云國際高層104平米戶型
云南房網(wǎng)編輯看了下招商依云國際的其他產(chǎn)品，包括洋房和合院，感覺產(chǎn)品力都很強(qiáng)，尤其是合院產(chǎn)品，擴(kuò)展面積達(dá)到400多平米，地上地下總共5層，預(yù)留了電梯井，是目前小編在昆明看到的唯一預(yù)留電梯井的合院產(chǎn)品（說到合院產(chǎn)品上下樓的痛點(diǎn)，小編會專門寫一篇文章來講）。
招商依云國際合院地下層，天井式設(shè)計(jì)可以獲得自然采光
如今僅僅看招商依云國際60萬左右的高層住宅，產(chǎn)品本身沒什么話講，好多人擔(dān)心的配套其實(shí)問題也不大，因?yàn)橐涝茋H本身是個(gè)大項(xiàng)目，自帶配套比較豐富，學(xué)校、醫(yī)院、公園、商業(yè)、運(yùn)動健身圖書館啥的都有，而且會和項(xiàng)目同步建成，一般生活不成問題，肯定值得上車。但招商依云國際之所以60萬就能上車，缺點(diǎn)當(dāng)然有，主要缺點(diǎn)有兩個(gè)，一是項(xiàng)目比較遠(yuǎn)，目前交通不便而且通勤成本較高；二是項(xiàng)目所在區(qū)域還在開發(fā)階段，依云國際是小哨片區(qū)的第一個(gè)項(xiàng)目，規(guī)劃中的其他周邊項(xiàng)目和配套還在圖紙上。而補(bǔ)上這兩塊短板，都需要時(shí)間。
所以現(xiàn)在買招商依云國際的房子，特別是剛需上車，面臨的核心問題其實(shí)只有一個(gè)，即用時(shí)間換價(jià)格空間到底值不值？換句話來說，現(xiàn)在上車在價(jià)格上得到的便宜，和等待區(qū)域成熟所付出的時(shí)間成本相比，哪個(gè)代價(jià)更大？
回答這個(gè)問題并不容易，因?yàn)橐粋�(gè)新興區(qū)域發(fā)展與成熟的速度，并不取決于個(gè)體項(xiàng)目，而是取決于區(qū)域發(fā)展條件、政府規(guī)劃和政府落實(shí)規(guī)劃的力度。
首先是政府重視，而政府重視的標(biāo)志之一是該區(qū)域的發(fā)展層級比較高，發(fā)展層級其實(shí)主要看規(guī)劃位于哪個(gè)層面，納入國家和省級發(fā)展規(guī)劃，層級就比較高，獲得的資源就比較多，發(fā)展也就比較快。相反，有些區(qū)域的規(guī)劃停留在區(qū)縣層級，發(fā)展起來就不太容易；其次是發(fā)展條件，如果具備比較好的先天條件，發(fā)展也會比較快，資金投入也會事半功倍。
滇中新區(qū)核心區(qū)的規(guī)劃還是非常高大上的
按照上面的標(biāo)準(zhǔn)，我們來看看招商依云國際所在的空港小哨片區(qū)能不能快速發(fā)展起來（按五顆星評級）。
政府重視程度，五星。空港小哨片區(qū)是滇中新區(qū)的發(fā)展核心，而滇中新區(qū)屬于國家級新區(qū)，國家和省市都非常重視。
規(guī)劃層級，四星半。滇中新區(qū)列入云南省和昆明市發(fā)展規(guī)劃，規(guī)劃層級足夠高，滇中新區(qū)管委會的級別相當(dāng)于昆明市，也從側(cè)面印證了規(guī)劃層級。
發(fā)展條件，四星�？崭坌∩谄瑓^(qū)地勢平坦，交通條件優(yōu)越，距離長水機(jī)場不遠(yuǎn)，渝昆高鐵穿過，高速公路四通八達(dá)，規(guī)劃中還有至少兩條地鐵。
推進(jìn)力度，三星。滇中新區(qū)2015年設(shè)立，但規(guī)劃中的空港小哨核心區(qū)剛剛才開始大規(guī)模開發(fā)，速度并不算快。其中的原因可能是前期的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)需要花比較長的時(shí)間。如果要找一個(gè)加速發(fā)展的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，可能要到滇中新區(qū)管委會遷入小哨核心區(qū)新址，滇中新區(qū)小哨核心區(qū)的發(fā)展才會提速�？梢灶惐鹊氖�，當(dāng)年呈貢新城也是在昆明市委市政府搬遷后才迎來10年高速增長。按照計(jì)劃，滇中新區(qū)管委會將在2年后遷入小哨核心區(qū)政務(wù)基地辦公。行政商務(wù)基地就在招商依云國際東南側(cè)。
從各方面因素判斷，滇中新區(qū)核心區(qū)空港小哨片區(qū)將很快進(jìn)入發(fā)展快車道，接下來就看地鐵6號線何時(shí)延長到這里。根據(jù)規(guī)劃，穿越小哨片區(qū)的軌道交通線有地鐵6號線延長線以及嵩明線，其中地鐵6號線目前終點(diǎn)站長水機(jī)場到招商依云國際的直線距離是10公里，但可以采取地面高架輕軌的方式，一旦獲批修建會比較快。
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