上周，安寧和昆明，相繼出臺了地區(qū)對應的商品房預售款監(jiān)管辦法。辦法明確以“政府指導、銀行監(jiān)管、專戶�？睢钡姆绞�，完善了對賬戶設立、到賬時間、監(jiān)管方式、撥款節(jié)點等幾個方面的具體規(guī)定。據了解，目前全國已有多地出臺了預售款監(jiān)管細則，如果監(jiān)管到位，未來樓盤項目“爛尾”的風險將得到有效控制。

安寧市率先出臺《商品房預售款監(jiān)督管理實施細則》

10月26日，安寧率先出臺了《商品房預售款監(jiān)督管理實施細則》，并定于11月26日開始執(zhí)行。昆明目前具體公告還未出，但在上周（10月30日）的政府常務會上，已明確提出加強商品房預售資金監(jiān)管的工作，并且指出了細則的調整內容。與安寧對比，昆明的監(jiān)管細則有少許區(qū)別，但總體上看，細則實施后預售款的監(jiān)管將大幅強化。

明確設立�？顚舻囊蟆�其中，安寧明確要求一個預售許可只能設立一個專用賬戶；昆明未做具體要求。

售款資金不入賬不得網簽備案。安寧的新政中規(guī)定，按揭貸款在到賬后的10日內必須轉至專用賬戶中，否則將會暫停商品房網簽備案。同時，安寧要求監(jiān)控銀行將預售款入賬信息即時傳輸至商品房預售資金監(jiān)管系統(tǒng)；昆明要求購房人憑商品房預售資金交款通知書將房價款直接存入監(jiān)管賬戶。兩地都須經系統(tǒng)確認到賬后，才能進行網簽備案。

預售款僅限對應預售項目使用，并規(guī)定資金使用范圍。其中，安寧規(guī)定預售人可以提取7.5%的辦公和管理支出，在項目竣工驗收備案前，只能用于支付本項目的工程款、建筑材料、配套設施、設備等款項、法定稅費和到期的銀行貸款相關利息。而昆明的規(guī)定則更加明確了資金使用節(jié)點，會議指出，未來將按照專款專用原則，實行分階段、按比例動態(tài)監(jiān)管，監(jiān)管資金額度為項目預售總額的30%。資金使用節(jié)點為申辦商品房預售許可的形象進度、主體結構驗收、竣工驗收備案，高層建筑增加“建設層數達二分之一”節(jié)點處。

但兩地還根據自身情況因地制宜做出了不同的規(guī)定。

比如安寧加大了信息公開和群眾監(jiān)督的力度。要求預售方須在銷售現(xiàn)場對預售資金監(jiān)管銀行、監(jiān)管賬戶、以及監(jiān)督舉報電話。

而昆明則采取的監(jiān)督體系是建立市、區(qū)兩級聯(lián)動工作制度，采取“區(qū)級經常性檢查+市級不定期抽查”方式，加強日常監(jiān)督管理；同時，對房企的資質、經營業(yè)績和誠信記錄等，對商品房預售資金實施分級監(jiān)管；

此外，對出現(xiàn)異常情況（如項目停工、拖欠農民工工資、監(jiān)管賬戶被查封等）的商品房預售項目，昆明還提出將市、區(qū)兩級進行風險綜合研判并劃分監(jiān)管等級，對應上調監(jiān)管資金額度；風險項目使用商品房預售資金，須經屬地政府、市住房城鄉(xiāng)建設局聯(lián)合審查同意后，由監(jiān)管銀行辦理撥付手續(xù)等。

昆明著名的爛尾樓項目碧雞名城

預售款資金監(jiān)管要求，早在十年前就有了

其實，早在2010年時，國家住建部就下發(fā)了《關于進一步加強房地產市場監(jiān)管，完善商品住房預售制度有關問題的通知》。通知要求各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市，加快完善商品住房預售資金的監(jiān)管制度，制定出本轄區(qū)的商品住房預售資金的監(jiān)管辦法。

根據要求中的構想，各地的商品房預售資金，應該全部納入監(jiān)管賬戶，由監(jiān)管機構具體負責監(jiān)管，以確保商品住宅的預售資金全部用于商品住宅的項目工程建設，不得挪作他用。監(jiān)管機構對于收取到的預售資金，應按照工程建設的進度進行核準并劃撥。同時，必須留足資金，以保證建設工程的竣工和交付。

如果照要求執(zhí)行的話，基本不會出現(xiàn)爛尾。因為資金�？顚Ｓ�，基本能保證建設資金充足。但各個地方的政策力度和執(zhí)行標準差異巨大，在實施細則出臺之前，對于開發(fā)商預售資金的監(jiān)管比較寬松，而此次實施細則的落地也顯示出相關部門對于促進房地產行業(yè)健康發(fā)展的決心。

據悉，安寧、昆明不是國內首批出臺商品房預售資金監(jiān)管的城市。目前，包括北京、福建、銀川、石家莊、資陽、荊州、黃石、桂林、蚌埠、衢州等多地也已相繼出臺或完善新建商品房預售資金監(jiān)管的相關規(guī)定，這無疑是完善預售制度的必要舉措。

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