3月13日，中海通過(guò)其公眾號(hào)公開發(fā)布面向全國(guó)的尋地合作計(jì)劃，并打出“逐鹿天下，攏賢拓疆”的標(biāo)語(yǔ)，對(duì)土地的渴望顯而易見。

然而，不到一個(gè)月后，中海便因?yàn)橥恋鼐砣胍粓?chǎng)疑似“圍標(biāo)”的風(fēng)波中。

4月9日晚，有消息傳出，上海普陀區(qū)人大代表、中海地產(chǎn)上海公司總經(jīng)理崔帥已被上海市公安局經(jīng)偵隊(duì)采取刑事強(qiáng)制措施，并已處于被調(diào)查階段。

外界猜測(cè)，崔帥被調(diào)查或與3月31日參與競(jìng)拍上海虹口一宗地塊有關(guān)，而最終競(jìng)得者中海則被曝涉嫌與同場(chǎng)競(jìng)標(biāo)的萬(wàn)科、華潤(rùn)“圍標(biāo)”。

回到當(dāng)天土拍，3月31日，上海土地市場(chǎng)官網(wǎng)曾公示虹口區(qū)嘉興路街道HK271-01地塊的3位中標(biāo)候選人，順位分別為：中海、萬(wàn)科和華潤(rùn)置地。

按照土拍規(guī)則，一旦入圍競(jìng)標(biāo)人報(bào)價(jià)相同，“排名順序”決定最后的地塊得主�！扒珊稀钡氖�，三家給出的報(bào)價(jià)均為34.3億，即地塊的底價(jià)。

由此，地塊由中海獲得，樓面價(jià)63155元/平方米。有消息稱，隨后中海就與華潤(rùn)置地聯(lián)手成立項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)，而萬(wàn)科上海則作為財(cái)務(wù)投資參與其中。

值得注意的是，這是虹口近3年來(lái)首次出讓純宅地，另外地塊還放開了自持要求，除需配建5%建筑面積的保障性住房和自持建筑面積1500平方米的菜場(chǎng)設(shè)施外，無(wú)其他自持要求。因此，也吸引了招商、綠城、平安等行業(yè)龍頭參與招標(biāo)。

有業(yè)內(nèi)形容，如此優(yōu)質(zhì)的地塊，三家企業(yè)都標(biāo)了一樣的底價(jià)，概率相當(dāng)于在上海大街上撿到特朗普的錢包。

另外，地塊開標(biāo)至今，上海土地市場(chǎng)官網(wǎng)上仍顯示還在“交易中”，也令外界更加肯定崔帥被調(diào)查與此事有關(guān)。

對(duì)此事，上海中海尚未有官方回復(fù)，上海萬(wàn)科內(nèi)部人士也表示并不知情，一切以警方的公告為主。

盡管涉事方三緘其口，但資深業(yè)內(nèi)人士指出，“如果事件被坐實(shí)，相關(guān)人可能面臨判刑，相關(guān)企業(yè)至少三年別想在上海拿地。”

中海獵場(chǎng)

外界的印象中，中海素來(lái)以穩(wěn)為基調(diào)，但行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇下，中海的穩(wěn)健也一直被投資者看做不合時(shí)宜。

此前，市場(chǎng)給予中海2019年的收入預(yù)測(cè)達(dá)到2087.6億港元（約合1893.69億元），而最終年報(bào)發(fā)布的收入僅1636.5億元。

對(duì)規(guī)模的追逐在顏建國(guó)回歸的三年展露無(wú)遺。

數(shù)據(jù)顯示，2016年，中海的新增土地僅為18幅，顏建國(guó)2016年底回到中海，而2017年至2019年，中海則分別投得76宗、63宗和53宗土地，新增1741.41萬(wàn)平方米、1764.1萬(wàn)平方米以及1145.61萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備，投資金額951.16億元、913.53億元和1133.6億元。

但隨著土地不斷轉(zhuǎn)化為銷售，中海的總土地儲(chǔ)備并未有明顯增長(zhǎng)。

在2017年、2018年以及2019年，中�？偼恋貎�(chǔ)備均在6000多萬(wàn)平方米，而實(shí)際權(quán)益土地儲(chǔ)備甚至由2018年的5697萬(wàn)平方米降至2019年的5317萬(wàn)平方米。

按照顏建國(guó)此前規(guī)劃，2020年中海的銷售目標(biāo)要達(dá)到4000億元，未來(lái)若要繼續(xù)保持兩位數(shù)的增長(zhǎng)，目前的土地儲(chǔ)備顯然并不足夠。

可以對(duì)比的是，同樣有4000億目標(biāo)的綠地2019年累計(jì)獲取項(xiàng)目108個(gè)，新增權(quán)益土地面積1805萬(wàn)平方米，權(quán)益計(jì)容建筑面積3508萬(wàn)平方米。而截至2019年末，綠地總土儲(chǔ)達(dá)到1.69億平方米，其中在建面積1.13億平方米，另有5609萬(wàn)平方米擬建的土地儲(chǔ)備。

不過(guò)，從布局上來(lái)看，聚焦一二線，尤其是一線城市令中海過(guò)往在拿地上有更多的局限性。

顏建國(guó)認(rèn)為，一二線城市的安全邊際更高，抗風(fēng)險(xiǎn)的能力會(huì)更強(qiáng)，中海會(huì)堅(jiān)持此前的拿地策略。

3月13日，中海就通過(guò)官方微信公眾號(hào)發(fā)布其2020尋地合作計(jì)劃。計(jì)劃包含了股權(quán)收購(gòu)、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、國(guó)企混改、城市更新、聯(lián)合開發(fā)等業(yè)務(wù)，城市范圍包括但不限于全國(guó)一二線城市及強(qiáng)三線城市。

對(duì)迫切想要做大規(guī)模的中海而言，土地的渴求或許就如在獵場(chǎng)中尋找獵物一樣強(qiáng)烈。

土地因果

事實(shí)上，拿地、融資、蓋樓、銷售，地產(chǎn)的邏輯里繞不開土地和錢，而對(duì)開發(fā)商而言，土地就是一切的開端，由土地引發(fā)的各種因果故事也就不足為奇。

據(jù)了解，自1992年進(jìn)入上海，中海在上海就曾多次高價(jià)拿地，讓這家最賺錢房企消化許久，可以說(shuō)吃過(guò)不少高價(jià)地的虧。

2009年9月，中海以70.06億元拿下上海長(zhǎng)風(fēng)地塊6B、7C地塊，平均樓板價(jià)為2.24萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率達(dá)129%，一舉奪下“全國(guó)總價(jià)地王”稱號(hào)。直到2012年5月，該地塊項(xiàng)目中海紫御豪庭才最終入市，均價(jià)定在3.8-4.5萬(wàn)元/平方米，遠(yuǎn)低于原來(lái)市場(chǎng)預(yù)期7萬(wàn)元左右的單價(jià)。

2013年，中海37億元拿下上海閔行區(qū)梅隴新中心A街坊商住地塊，折合樓板價(jià)1.87萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率115%，創(chuàng)下2013年上半年最高溢價(jià)水平。

隨后3年，中海在上海土地市場(chǎng)保持沉寂，直到2017年，中海再次以50.9億元、并刷新樓板價(jià)的價(jià)格競(jìng)得松江小昆山三幅住宅用地，樓板價(jià)分別為3.0045萬(wàn)元/平方米、3.09萬(wàn)元/平方米和3.06萬(wàn)元/平方米。

而在2017年，上海也迎來(lái)土拍規(guī)則變化，招標(biāo)掛牌復(fù)合方式的回歸令宅地?zé)岢苯禍孛黠@，而中海也開始轉(zhuǎn)向城市更新等低成本、高收益的拿地方式。

2018年10月11日，中海聯(lián)合體以底價(jià)93.99億元拿下紅旗村舊改項(xiàng)目，樓板價(jià)約為4.12萬(wàn)元/平方米，分拆計(jì)算住宅部分樓板價(jià)約為5.2萬(wàn)元/平方米，商辦部分樓板價(jià)約1.55萬(wàn)元/平方米，而周邊項(xiàng)目的售價(jià)可達(dá)10萬(wàn)元/平方米。

不過(guò)，想要迅速擴(kuò)大規(guī)模，依靠周期相對(duì)漫長(zhǎng)的舊改顯然不夠。2019年初，崔帥曾公開表示，2020年中海地產(chǎn)上海公司銷售目標(biāo)為300億元。

2019年，中海在上海僅有兩宗地塊入賬，包括年初39.79億元零溢價(jià)競(jìng)得普陀區(qū)內(nèi)環(huán)內(nèi)宅地，9月份，再以12.42億元的價(jià)格投得長(zhǎng)寧十年來(lái)的首塊宅地，溢價(jià)率僅為2.3%。

值得注意的是，近兩年來(lái)受土拍政策、樓市以穩(wěn)為主基調(diào)以及房企融資趨緊影響，上海土地整體溢價(jià)率不高，其中2019年底價(jià)成交地塊占總出讓地塊比例近八成。

然而，2020年新冠疫情影響下，地產(chǎn)融資有所放松，長(zhǎng)三角城市群的土地市場(chǎng)開始回暖。有業(yè)內(nèi)人士對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體稱，“以后沒政府支持的土地會(huì)多起來(lái)，政府也要提早應(yīng)對(duì)企業(yè)出現(xiàn)不規(guī)范的行為�！�

據(jù)4月11日上海松江區(qū)兩宗宅地掛牌信息顯示：地塊有效申請(qǐng)人不足6人，直接采用掛牌方式出讓。只要申請(qǐng)人數(shù)不超過(guò)5人，就無(wú)需打分，直接競(jìng)價(jià)拍賣，價(jià)高者得。

而之前的規(guī)則是一旦超過(guò)3人，就必須先打分，以至于資質(zhì)分?jǐn)?shù)高的大央企、頭部房企往往在上海容易拿到地，而其他房企則相對(duì)困難。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這也意味著土地出讓在更市場(chǎng)化的道路上，向價(jià)高者得，同時(shí)防止房企圍標(biāo)低價(jià)拿地的方向改變。

“理論上以后地塊出現(xiàn)溢價(jià)情況的越來(lái)越多。但是也要看起拍價(jià)和土地本身質(zhì)地。20%以內(nèi)溢價(jià)都正常的。”

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