恒隆內(nèi)地城市增長(zhǎng)得更好

1月21日，恒隆成為第一家公布2019年全年業(yè)績(jī)的房地產(chǎn)企業(yè)。

對(duì)比以往業(yè)績(jī)會(huì)，此次恒隆行政總裁盧韋柏單刀直入：“在我們的核心業(yè)務(wù)，租務(wù)方面有一個(gè)不錯(cuò)的5%升幅，而5%如果分開，香港是2%的升幅，在內(nèi)地是7%�！辈贿^，盧韋柏亦介紹，因?yàn)橘u樓少了，整體來看有6%的跌幅。

業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，2019年恒隆僅出售一間位于藍(lán)塘道23-39號(hào)的大宅，物業(yè)銷售收入港幣2.96億元，總收入港幣88.52億元，物業(yè)銷售的邊際利潤(rùn)率為55%。

事實(shí)上，連續(xù)兩年恒隆物業(yè)銷售的下降。均是因?yàn)槠湎愀圩≌��?xiàng)目減少所至，今年恒隆在香港土地市場(chǎng)目前尚無斬獲。資料顯示，2018年后恒隆在香港尚有1個(gè)浪澄灣特式單位以及12個(gè)藍(lán)塘道的大宅可供出售。

因此當(dāng)現(xiàn)場(chǎng)媒體問及，恒隆未來有何投地計(jì)劃時(shí)？盧韋柏回應(yīng)：“其實(shí)地塊不是一定要公開購(gòu)買，也有很多不同的方法，在過往兩次的業(yè)績(jī)公告里，在我們的香港淘大工業(yè)村那里會(huì)做住宅，在電氣道合并之后我們會(huì)做商業(yè)樓宇，這些發(fā)展是會(huì)繼續(xù)，亦都不會(huì)改變我們的布局�！�

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，恒隆過去多年來一直著力整合香港淘大工業(yè)村業(yè)權(quán)，并于2019年1月獲批強(qiáng)拍，該地塊位于港鐵站，計(jì)劃發(fā)展成住宅物業(yè)；此外，恒隆地產(chǎn)與恒隆集團(tuán)聯(lián)合在香港北角電氣道進(jìn)行一項(xiàng)重建工程，清拆后可興建總體量10.5萬平方呎的商鋪及辦公樓。

對(duì)于目前的這兩個(gè)發(fā)展項(xiàng)目，在此前中期業(yè)績(jī)會(huì)盧韋柏就曾表示，淘大工業(yè)村項(xiàng)目將很快開始動(dòng)工，預(yù)計(jì)2022-2023年完工；北角電氣道項(xiàng)目同樣希望盡快開工，預(yù)計(jì)2022年完工。而這批項(xiàng)目都已經(jīng)支付地價(jià)，另外尚需支付10多億港元開發(fā)，未來都會(huì)持作銷售用途。

同時(shí)，觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體于現(xiàn)場(chǎng)就了解到，雖然整體收入有所回調(diào)，但恒隆內(nèi)地租賃主業(yè)取得了不錯(cuò)的表現(xiàn)。

財(cái)報(bào)顯示，恒隆內(nèi)地商場(chǎng)收入上升14%至人民幣31.29億元。上海零售物業(yè)的收入按年上升11%，其中上海恒隆廣場(chǎng)保持強(qiáng)勁增長(zhǎng)動(dòng)力，增幅達(dá)14%，而上海港匯恒隆廣場(chǎng)因翻新工程令租賃收入受短暫影響，錄得6%的較溫和增長(zhǎng)。上海以外地區(qū)的所有現(xiàn)有物業(yè)在租賃收入方面均表現(xiàn)良好，整體增幅為14%。

其中，多個(gè)新物業(yè)于2019年第三季度開始營(yíng)業(yè)，包括昆明恒隆廣場(chǎng)的商場(chǎng)與辦公樓、無錫恒隆廣場(chǎng)的第二座辦公樓，以及沈陽市府恒隆廣場(chǎng)的沈陽康萊德酒店。

一直以來，上海物業(yè)租金收益都是恒隆租賃收入的貢獻(xiàn)主力， 2018年恒隆內(nèi)地八個(gè)項(xiàng)目貢獻(xiàn)租金42.44億港元，其中恒隆廣場(chǎng)?上海收入15.54億元，港匯恒隆廣場(chǎng)收入8.03億元，就占內(nèi)地租賃總收入的65.90%。

值得注意的是，2019年恒隆上海以外地區(qū)升幅遠(yuǎn)超上海。行政總裁盧韋柏指出，上海升幅達(dá)11%，而上海以外升幅達(dá)19%。對(duì)比2018年，上海撇去資產(chǎn)優(yōu)化的港匯恒隆廣場(chǎng)升幅為10%，上海以外平均升幅為8%。

對(duì)此，陳啟宗解釋：“其他城市從一個(gè)很低的起點(diǎn)往上漲的時(shí)候是快的，所以以往這一年我們?cè)谏虾Ｒ酝獾捻?xiàng)目都是百分之幾十的增長(zhǎng)，最高也有81%的增長(zhǎng)，這是非�？陀^的�！�

除了業(yè)績(jī)，業(yè)績(jī)會(huì)上媒體的另一個(gè)焦點(diǎn)在于香港局勢(shì)對(duì)恒隆香港及內(nèi)地業(yè)務(wù)的影響。

針對(duì)這個(gè)問題，盧韋柏回應(yīng)道：“關(guān)于香港過往6個(gè)月的零售環(huán)境，其實(shí)具體數(shù)據(jù)我不方便透露，但我們主動(dòng)在去年的下半年亦都幫了差不多超過我們70%的零售租戶，這是非常廣泛的。”

面對(duì)媒體繼續(xù)追問未來租戶續(xù)租下調(diào)空間，盧韋柏顯得有些無奈：“我今日真的答不了您，我也希望這個(gè)事件令到香港的零售影響可以越來越少，但這也需要在未來幾個(gè)月或者未來這半年同我們的租戶、同我們的客人保持聯(lián)絡(luò)，這方面我們只能拭目以待再看看。”

不過其續(xù)指，恒隆香港租務(wù)有3年和5年，不是特別集中在一年，所以今年的續(xù)租情況同往年沒有太大分別。

陳啟宗則對(duì)旅客來港表達(dá)出了不確定感：“我個(gè)人估計(jì)，恐怕要恢復(fù)是需要相當(dāng)?shù)臅r(shí)間才能恢復(fù)，甚至能恢復(fù)到什么程度？我都要打一個(gè)問號(hào)�！�

雖然對(duì)香港零售市場(chǎng)的憂慮情緒盤旋在業(yè)績(jī)會(huì)上方，但恒隆管理層仍然表現(xiàn)出對(duì)香港及內(nèi)地市場(chǎng)業(yè)務(wù)的自信與信心。

陳啟宗介紹，隨著內(nèi)地與香港奢侈品品類與價(jià)格差距縮小，奢侈品購(gòu)買力回流中國(guó)內(nèi)地，內(nèi)地奢侈品市場(chǎng)非常巨大。由于恒隆的高檔商場(chǎng)幾乎都在內(nèi)地，所以并未受到太大影響。

“一年來我們內(nèi)地上海商場(chǎng)增長(zhǎng)得更好，上海之外的內(nèi)地城市增長(zhǎng)得更好，所以我估計(jì)在未來幾年，在上海一定會(huì)繼續(xù)好，但在上海以外的地方會(huì)更好�！标悊⒆谶@樣預(yù)測(cè)道。

另外，有媒體問到的香港樓市問題，陳啟宗則表示“不太敢預(yù)測(cè)”。但其進(jìn)一步說：“如果有機(jī)會(huì)買，我想香港不會(huì)落沉，有人買樓、有人賣樓，6個(gè)月的樓市指數(shù)滑落不是很嚴(yán)重。關(guān)于銷售額可能會(huì)差一點(diǎn)點(diǎn)，但價(jià)格不是下滑得很厲害�！�

以下為恒隆集團(tuán)、恒隆地產(chǎn)2019年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)問答實(shí)錄：

現(xiàn)場(chǎng)提問：面對(duì)過往半年的香港，恒隆是否進(jìn)行過減租幫助商戶的情況，具體情況是怎么樣的？對(duì)公司的物業(yè)發(fā)展是否產(chǎn)生影響？

盧韋柏：香港過往6個(gè)月的零售環(huán)境，具體數(shù)據(jù)我不方便透露，但去年下半年，我們主動(dòng)幫了差不多超過70%的零售租戶，當(dāng)然我們的準(zhǔn)則是看他們的經(jīng)營(yíng)環(huán)境和地點(diǎn)，因?yàn)槿�香港地點(diǎn)，可能某一些地方受到的影響比較大、但某一些地方的影響是比較小的，所以，在主動(dòng)幫租戶方面，我們也是根據(jù)那幾點(diǎn)準(zhǔn)則去幫他們的。

未來會(huì)怎么樣，我們也在密切留意，今天我們真的預(yù)想不到未來幾個(gè)月的環(huán)境改變，所以我們會(huì)跟租戶緊密聯(lián)絡(luò)，也會(huì)繼續(xù)用回我們?cè)谏习肽�、過往下半年的準(zhǔn)則去衡量如何去幫助他們度過難關(guān)。

關(guān)則輝：其實(shí)我們跟租戶有很多推廣的合作，除了減租之外，希望可以帶來更多的生意，在各個(gè)區(qū)我們都有不同的方法去提升他們的銷售額。

現(xiàn)場(chǎng)提問：今年的派息較以往多了，但是凈流動(dòng)負(fù)債方面也出現(xiàn)了較大的變動(dòng)，公司在財(cái)務(wù)的處理方式上與以前是否有異同？另外，2020年是集團(tuán)成立60周年，請(qǐng)問會(huì)不會(huì)有派特別息的計(jì)劃？

何孝昌：關(guān)于財(cái)務(wù)方面，大家可以留意到，兩年之間我們的手上現(xiàn)金大幅度下調(diào)，其實(shí)這是在我們的預(yù)計(jì)之內(nèi)，也是刻意這樣做的。

因?yàn)樵?019年2月份左右，我們要支付杭州地塊的地價(jià)，那里有差不多7億港幣。同時(shí)我們?cè)?019年也有幾個(gè)新物業(yè)落成，那些資本性的開支、建筑費(fèi)用都要支付，所以在2018年的時(shí)候我們留多了一點(diǎn)現(xiàn)金。

但現(xiàn)在息口那么低，手上把住那么多現(xiàn)金是沒有什么好處的，所以我們也是刻意地將我們的現(xiàn)金水平一直逐步降低，去到2019年你們見到的水平，所以正負(fù)債之間的增長(zhǎng)，反映我們基本性的開支，尤其一直在建設(shè)內(nèi)地項(xiàng)目的情況。

在集團(tuán)派息方面，我們有一個(gè)特別的派息，但都不是因?yàn)槲覀?0周年而派息，而是因?yàn)槲覀冇幸粋�(gè)非經(jīng)常性的銷售而派息，這是第一；在派息方面，無論101（恒隆地產(chǎn)）或10（恒隆集團(tuán)）都是根據(jù)我們的派息能力，以及我們希望反饋股東對(duì)我們的長(zhǎng)期支持，這是第二。

現(xiàn)場(chǎng)提問：恒隆在內(nèi)地的業(yè)務(wù)比較多，近期武漢肺炎的問題會(huì)不會(huì)影響集團(tuán)在內(nèi)地的物業(yè)，對(duì)此，集團(tuán)有什么應(yīng)對(duì)措施？恒隆在武漢有一個(gè)恒隆廣場(chǎng)，目前的形式是否會(huì)影響到當(dāng)?shù)氐牧闶�，集團(tuán)是否會(huì)考慮減租？

盧韋柏：關(guān)于武漢流感問題，其實(shí)我們能夠做的就是將自身做好一點(diǎn)，因?yàn)檫@件事情已經(jīng)發(fā)生了，我們加大了內(nèi)地所有的項(xiàng)目，包括香港的項(xiàng)目的清洗力度，由平時(shí)的1日1次增加到1日2次，同時(shí)，我們也會(huì)指引同事，在生病的時(shí)候通報(bào)給人事部，呼吁所有同事打流感針等等。

關(guān)則輝：至于武漢恒隆廣場(chǎng)，目前尚未落成。

陳文博：內(nèi)地現(xiàn)在剛剛開始放農(nóng)歷新年的假期，工人慢慢都回家（過年）了，所以，武漢肺炎對(duì)武漢恒隆廣場(chǎng)的工期影響暫時(shí)是很難看清，我覺得需要看過完年之后，工人回來之后，才知道究竟有沒有影響，但目前感覺不到。

現(xiàn)場(chǎng)提問：集團(tuán)今年的負(fù)債比率升得比較多，接下來，集團(tuán)是否有負(fù)債比率的目標(biāo)，或者有降低負(fù)債比率的計(jì)劃？

何孝昌：關(guān)于負(fù)債比率的問題。不是凈負(fù)債的部分，我們兩年之間基本上沒有什么分別，甚至還少個(gè)1%。但你看凈負(fù)債，因?yàn)槲覀円�支付杭州地塊的地價(jià)以及需要支付建筑費(fèi)等基本性開支，所以減去手上現(xiàn)金，往后你可以看到總負(fù)債對(duì)資本、股東資本那邊的比率不會(huì)怎么大上大落。

現(xiàn)場(chǎng)提問：集團(tuán)提到會(huì)繼續(xù)擴(kuò)大香港和內(nèi)地的投資組合，是否有一些具體的計(jì)劃，未來是不是主要集中在內(nèi)地，至于香港投地方面是否有具體計(jì)劃？

盧韋柏：關(guān)于發(fā)展前景，我們抱著內(nèi)地同香港是一同發(fā)展，其實(shí)地塊不是一定要公開購(gòu)買，也有很多不同的方法，有很多次的政府投標(biāo)我們其實(shí)有參與，所以我們絕對(duì)沒有停下在香港的發(fā)展。

在內(nèi)地我們只是建了3200萬呎，在未來要發(fā)展還沒落成的土地中，其實(shí)我們還有2000萬呎土地儲(chǔ)備，所以還要繼續(xù)去發(fā)展。其實(shí)我們還有很多工作需要在內(nèi)地做，但不代表我們會(huì)在香港有減慢，如果有機(jī)會(huì)的話，我們會(huì)全力以赴。

現(xiàn)場(chǎng)提問：今年集團(tuán)的續(xù)租比例大概是怎么樣的，續(xù)租的壓力大不大？目前恒隆集團(tuán)在香港有高檔商場(chǎng)，也在不斷發(fā)展民生項(xiàng)目，未來是否會(huì)繼續(xù)作出轉(zhuǎn)變？

盧韋柏：香港的租務(wù)有3年、有5年，不會(huì)特別集中在一年續(xù)租，所以今年的續(xù)租跟我們以往是沒有什么很大的分別，，但會(huì)不會(huì)困難需要看具體的情況，如果是一些餐飲或者是一些超級(jí)市場(chǎng)，他們的生意影響真的不是那么大。

我們?cè)阢~鑼灣的項(xiàng)目已經(jīng)開業(yè)了，其實(shí)不是說我們現(xiàn)在要改變策略，發(fā)展民生項(xiàng)目，我們是看現(xiàn)在開業(yè)的項(xiàng)目，怎樣可以做得更好，怎樣可以增加客戶、增加銷售。去年，我們?cè)诓煌�的地方其�?shí)做了很多主動(dòng)的市場(chǎng)推廣、銷售活動(dòng)，我們希望用不同的方法令零售產(chǎn)生更加積極的結(jié)果。

現(xiàn)場(chǎng)提問：管理層如何看待當(dāng)下香港的零售環(huán)境，未來香港的旅客和零售數(shù)字能否回到之前的狀態(tài)？

陳啟宗：關(guān)于旅客來港這個(gè)問題，我個(gè)人認(rèn)為，短期內(nèi)都不容易恢復(fù)。我個(gè)人估計(jì)，恐怕需要相當(dāng)?shù)臅r(shí)間才能恢復(fù)，甚至能否恢復(fù)到什么程度？我要打一個(gè)問號(hào)。

香港人本來應(yīng)該是很會(huì)做生意，人家將錢送到你的口袋里你不要，那就沒有辦法了，我看，還有一段很長(zhǎng)的時(shí)間，不太容易恢復(fù)。

現(xiàn)場(chǎng)提問：內(nèi)地商場(chǎng)收入受到奢侈品回流刺激了需求，管理層如何看待香港和內(nèi)地的奢侈品市場(chǎng)，對(duì)于集團(tuán)業(yè)務(wù)會(huì)產(chǎn)生什么樣的影響？

陳啟宗：我覺得內(nèi)地的增長(zhǎng)跟香港不應(yīng)該是直接的關(guān)系，以前，人們購(gòu)買奢侈品主要在海外，現(xiàn)在很多都是留在國(guó)內(nèi)，在我們一些大的城市，或者是二線城市也有，所以我們覺得這個(gè)勢(shì)頭是持續(xù)的。

在我的致股東函里，我說過，有一個(gè)國(guó)際顧問公司出了一個(gè)報(bào)告，里面提到，兩年前左右吧，全中國(guó)人、全中國(guó)內(nèi)地人買奢侈品，只有26%是在中國(guó)內(nèi)地買的，其他是在香港、新加坡、倫敦、紐約，在境外買。但他們估計(jì)，到2025年的時(shí)候，50%的中國(guó)內(nèi)地朋友買的奢侈品，有50%在內(nèi)地進(jìn)行，然后整體的市場(chǎng)在2025年增長(zhǎng)要翻一番。

中國(guó)市場(chǎng)非常巨大，現(xiàn)在奢侈品大概很多品牌30%以上全球的銷售是賣給中國(guó)人的。從前由于稅務(wù)的原因，很多內(nèi)地朋友在海外購(gòu)買或者在境外購(gòu)買奢侈品。但以往這三四年，四五年來，明顯看到內(nèi)地政府有意地把內(nèi)地的價(jià)格跟境外的價(jià)格差距拉近，到了現(xiàn)在，有一些品牌在內(nèi)地的價(jià)格比香港還要便宜，這個(gè)差距已經(jīng)小了很多了，小到不太值得內(nèi)地的朋友們坐飛機(jī)、火車來香港購(gòu)買了。

再加上來香港購(gòu)物，從前是很愉快的一件事情，因?yàn)橄愀蹡|西好吃等等，但現(xiàn)在香港很多朋友心里有障礙，不太想來香港或者不太敢來香港。所以，現(xiàn)在香港有內(nèi)在難處也有外在的難處，外在就是外面世界一直在改變，別人在分我們的蛋糕，另一方面人家送蛋糕過來，我們把送蛋糕的人給趕走了，這兩者放在一塊，就導(dǎo)致香港的零售還是比較困難的。

但對(duì)于我們來說不要緊，我們?cè)谙愀鄄毁u奢侈品的東西，我們?cè)谙愀壑饕�是賣老百姓日用的東西，反而我們的高檔商場(chǎng)大多數(shù)建在內(nèi)地。

這對(duì)我們來說是非常好的事情，所以這一年來，我們的內(nèi)地上海商場(chǎng)增長(zhǎng)得更好，上海之外的內(nèi)地城市增長(zhǎng)得更好，所以我估計(jì)在未來幾年，在上海一定會(huì)繼續(xù)好，在這兩三年我看不到有太多的可能性不好。

但香港零售會(huì)是很難再回到去年或者以往那些年的高峰、高增長(zhǎng)，要回去我看是不太容易達(dá)到的。

現(xiàn)場(chǎng)提問：恒隆之前有參加香港的投地，但目前，樓市開始出現(xiàn)滑落的跡象，請(qǐng)問你們對(duì)樓市的看法是怎么樣？

陳文博：我們一直都在看香港的地、香港的機(jī)會(huì)，今年也是沒有變，會(huì)繼續(xù)看、繼續(xù)關(guān)注。

陳啟宗：如果有機(jī)會(huì)買，我們都會(huì)買的，我想香港不會(huì)落沉，有人買樓、有人賣樓，所以你看回6個(gè)月的住宅指數(shù)等等，可以看到滑落的狀況不是很嚴(yán)重的，可能銷售額會(huì)差一點(diǎn)點(diǎn)，但價(jià)格不是下滑得很厲害。

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