年初的1月3日，中海地產在“2020年環(huán)宇商業(yè)合作伙伴年會”上表示，到2023年要開發(fā)運營超過40座商業(yè)體。對于這家向來低調的商業(yè)地產企業(yè)而言，這個舉動引發(fā)了不少外界的猜想。

提及中海的商業(yè)地產，大多數(shù)人的眼光都會集中在寫字樓業(yè)務上。畢竟作為國內最大單一業(yè)權寫字樓開發(fā)運營商，中海在手寫字樓達45棟，品牌影響力和關注度都遠高于其購物中心。

但如今中海環(huán)宇商業(yè)加速計劃的提出，足以證明其對于購物中心板塊的重視，這又是否意味著中海打算將購物中心打造成另一張商業(yè)地產王牌，進而實現(xiàn)商業(yè)地產的多元化發(fā)展？

環(huán)宇系擴張需求

作為國內的較早發(fā)展商業(yè)地產的企業(yè)，中海主要秉持物業(yè)發(fā)展和商業(yè)物業(yè)為主，其他地產業(yè)務為輔的發(fā)展策略。和國內大多數(shù)房企一樣，出于對商業(yè)物業(yè)需較強的開發(fā)運營能力、資金回報周期較長等因素的考量，一直以來，中海商業(yè)部分收入在總收入中只占較少的比例。

但在2018年，顏建國提出了中海業(yè)務“今天”、“明天”、“后天”三個業(yè)務層次，商業(yè)資產管理是“明天”的業(yè)務，被定義為房地產下半場持續(xù)增長的動力，“2020年商業(yè)物業(yè)總收入突破50億港元，2023年實現(xiàn)年收入100億港元”也成為中�，F(xiàn)階段努力的目標。

同時，據(jù)2019年的中報數(shù)據(jù)顯示，中海2019年上半年的收入為933.8億港元，同比上升5.4%，其中投資物業(yè)部分的租金收入為21.2億港元，與同涉足商業(yè)業(yè)務的華潤置地比較，差距甚大，離自己的現(xiàn)階段目標也還有很大差距。

不過若從增長率上看，2019年上半年中海的租金收入同比上升20.5%，一定程度上說明其商業(yè)地產版塊具有較大的發(fā)展空間和潛力。

目前中海的商業(yè)地產主要由寫字樓、購物中心、酒店、聯(lián)合辦公、長租公寓五大板塊構成，其中寫字樓所占比重最大，其次是購物中心。按照中海自己的定位，其將購物中心業(yè)務部分命名為中海環(huán)宇商業(yè)，目前已發(fā)展出UNI環(huán)宇系購物中心，包括環(huán)宇城、環(huán)宇薈、環(huán)宇坊、環(huán)宇天地、富華里五種不同類型及定位的環(huán)宇系商業(yè)產品。

數(shù)據(jù)來源：觀點指數(shù)整理

就購物中心自身定位而言，中海環(huán)宇商業(yè)包含了城市購物中心、配套商業(yè)、社區(qū)購物中心、商業(yè)街區(qū)以及以寫字樓白領為目標群體的小型購物中心，基本覆蓋了目前購物中心的主要類型，發(fā)展出了較為完善的產品線，具備規(guī)模擴張的一定條件。

從規(guī)模上看，據(jù)中海商業(yè)公開數(shù)據(jù)顯示，截止2019年上半年，其目前在運營自有物業(yè)超72座，總建筑面積達425萬平方米，而其中購物中心占其中13座。

回顧中海環(huán)宇商業(yè)的發(fā)展歷程，2013年才開始逐漸在全國范圍內布局。截止目前，分別在北京、上海、成都、南京等城市布局了15個項目。從目前的主要布局城市來看，主要集中在人均消費水平較高的主要一二線城市和個別三線城市。

放眼未來，中海部分目前確定選址但尚未開業(yè)的購物中心也主要集中在珠海、重慶等主要二線城市。由此可見，在未來幾年中海環(huán)宇商業(yè)依然會延續(xù)現(xiàn)有的布局思路，主要集中于有較強消費力的一二線城市。

在體量方面，中海環(huán)宇系購物中心目前主要以中小體量為主，最小的只有1.5萬平方米，最大的也只有13萬平方米，增長空間和利潤收益十分有限。

中海顯然也意識到了這個問題，從近來的動作看來，大型綜合體是未來的一個重要發(fā)展方向。目前，中海環(huán)宇商業(yè)推出了最新的系列產品“環(huán)宇中心”，主要定位為一二線城市核心地段的大型軌道綜合體，包括位于上海真如副中心、沈陽渾南新區(qū)、大連東港商務區(qū)的三大項目。

綜上而言，中海2023年要開發(fā)運營超過40座集中商業(yè)體這一決定，是現(xiàn)有產品線發(fā)展到一定階段的擴張需求，意在擴大中海購物中心的版圖和影響力，而并非是為了實現(xiàn)短期內的商業(yè)收入目標，要想在較短周期內實現(xiàn)收入較多增長，將籌碼壓在寫字樓業(yè)務上無疑更有把握。

輕重模式并行之路

為實現(xiàn)環(huán)宇商業(yè)的加速，一方面，中海未來主要會采取自己拿地規(guī)劃運營的發(fā)展戰(zhàn)略。今年1月2日，中海地產、中環(huán)聯(lián)合體就以62.7095億底價順利摘牌了上海市普陀區(qū)真如副中心板塊商業(yè)用地，該地塊將用于建設一座總建面超40萬平方的商業(yè)綜合體。

另一方面，中海還選擇了輕資產的發(fā)展方式，畢竟要想實現(xiàn)規(guī)模短期內的快速提升，緊靠自己開發(fā)運營的重資產發(fā)展模式是遠遠不夠的。據(jù)中海商業(yè)方面表示，除加速在開發(fā)的140萬平米項目進度外，未來還會通過依托母公司中國建筑、中國海外集團旗下子公司等渠道進行輕資產布局。

此外，在發(fā)展購物中心戰(zhàn)略的驅動之下，中海進一步明確了其“主流的購物中心開發(fā)運營商”的發(fā)展目標，但未來的發(fā)展仍未可知，畢竟購物中心的發(fā)展還需要運營能力的保障護航才能實現(xiàn)最終的利潤收益。

據(jù)UNIC中海環(huán)宇商業(yè)的數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年，環(huán)宇系購物中心客流同比增幅75%，銷售同比增長50%，新增租金同比增長40%，成熟項目出租率超過85%，相比此前取得了較大增長，這也為其購物中心的發(fā)展向好增加了可能。

從同行角度來說，華潤置地和中海同作為涉足商業(yè)地產業(yè)務較早的房企，各有所長。華潤的優(yōu)勢在于其遍布全國的萬象系購物中心，而中海在寫字樓上的運營實力則為人所稱道。那么在項目數(shù)量、城市布局、租金、出租率等衡量購物中心發(fā)展能力的指標上，中海和華潤有哪些異同？

據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，從項目數(shù)量和城市布局上，華潤幾乎是中海的數(shù)倍之多。截止2019年上半年，華潤共有35個自持的購物中心項目，布局了25個城市；而中海僅為13個，布局了9個城市，兩者數(shù)量上有較大差距，布局上則均是以一二線城市為主。

在租金收入和出租率方面，相比于華潤擁有的代表性項目深圳萬象城每年租金收入超10億，出租率高達99.5%，中海目前尚未有極具代表性的吸金項目。未來，新推出的綜合體產品“環(huán)宇中心”是否有潛力成為行業(yè)標桿還尚未可知。

如今，中海環(huán)宇商業(yè)的規(guī)模擴張已經提上日程，邁出了加速的關鍵一步。但回到現(xiàn)實，在購物中心開發(fā)運營商陣營中，與排在第一梯隊的凱德、大悅城、恒隆等企業(yè)相比，中海環(huán)宇商業(yè)還有很長的一段路要走，未來究竟會如何發(fā)展，留待其用行動給出答案。

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