一直被批評(píng)在昆明“雷聲大雨點(diǎn)小”的寶能，在2019的“雙11”這天下午，清空自己的一個(gè)購(gòu)物車——8宗西山區(qū)地塊。

11月11日下午，昆明土市土地和礦業(yè)權(quán)交易網(wǎng)公告，位于昆明市西山區(qū)福海街道辦事處的8宗地塊公開出讓，最終寶能地產(chǎn)旗下兩家全資子公司打包拿下，總成交價(jià)55.45億元。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，上述8宗地塊分為兩個(gè)資產(chǎn)包，地處昆明市西山區(qū)草海南岸，合計(jì)39.67萬平方米，總交易起價(jià)約49.18億元。

昆明市場(chǎng)分析人士認(rèn)為，本次競(jìng)得地塊在滇池旁，屬于低容低密的臨湖土地，位置優(yōu)越，或有可能開發(fā)為洋房、別墅類高端產(chǎn)品。而且根據(jù)地塊規(guī)劃，片區(qū)內(nèi)還將建設(shè)草海中醫(yī)館以及萬畝滇池濕地。

值得注意的是，今日為寶能拿下兩宗地的公司均為新成立，成立時(shí)間為10月31日，至今不過11天，注冊(cè)資本均為5006萬元人民幣。

寶能西山故事

這并不是寶能第一次在昆明西山區(qū)落地房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)。

2018年4月3日，據(jù)昆明市土投公布消息，寶能集團(tuán)旗下寶能城市發(fā)展建設(shè)集團(tuán)有限公司，或成為西山區(qū)白沙地片區(qū)土地一級(jí)開發(fā)社會(huì)投資人。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體當(dāng)時(shí)報(bào)道，西山區(qū)白沙地片區(qū)位于昆明西山區(qū)春雨路以西，南至發(fā)電廠、西至石頭山、北至電纜廠，臨近春雨路和地鐵3號(hào)線，開發(fā)面積約3738畝，擬拆除面積約16.35萬平方米，涉及改造戶數(shù)約672戶，項(xiàng)目投資估算總額約40億元。

社會(huì)投資人須負(fù)責(zé)該片區(qū)的土地征收、拆遷、安置，以及市政基礎(chǔ)設(shè)施配套工程建設(shè)所需的資金投入，并計(jì)劃在2018年8月31日前完成土地一級(jí)開發(fā)，最遲不超過24個(gè)月。

這已經(jīng)不是白沙地片區(qū)第一次公開對(duì)外招標(biāo)，早在2018年2月，該項(xiàng)目就曾啟動(dòng)過一次招標(biāo)，但彼時(shí)由于只有2家企業(yè)報(bào)名而流標(biāo)。

更早之前的2010年，海南正和實(shí)業(yè)集團(tuán)股份有限公司通過公開競(jìng)標(biāo)的方式，競(jìng)得上述一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目。根據(jù)正和股份的規(guī)劃，該項(xiàng)目將成為山海城邦的一部分，但由于正和開發(fā)項(xiàng)目一期的馬街摩爾城進(jìn)展緩慢，后續(xù)的白沙地一級(jí)開發(fā)也只能不了了之。

頗為奇怪的是，在寶能獲得白沙地片區(qū)一級(jí)開發(fā)后，不少人士認(rèn)為這是寶能深耕白沙地，為日后獲得二級(jí)開發(fā)提前做準(zhǔn)備。

然而，事實(shí)并非如此。

今年5月，昆明政府掛出了白沙地首批整理好的土地，共5宗約560畝宅地。本以為寶能可以就此落地在昆明的首個(gè)住宅項(xiàng)目，但在6月的招拍掛上，寶能雖報(bào)名卻并未舉牌，最終拿下這批土地的卻是近年來另一個(gè)熱門房企陽(yáng)光城。

春城兩年慢步

寶能對(duì)于昆明的興趣在多年前已經(jīng)展現(xiàn)，落地的第一個(gè)準(zhǔn)項(xiàng)目是從汽車城開始的。

2017年11月，寶能集團(tuán)和昆明市政府、滇中新區(qū)管委會(huì)簽訂了戰(zhàn)略合作框架協(xié)議。按照協(xié)議，寶能將在昆明、滇中新區(qū)投資建設(shè)綜合物業(yè)開發(fā)、物流、科技園、新能源汽車、大健康、文旅等六大項(xiàng)目。其中，擬在昆明經(jīng)開區(qū)和空港經(jīng)濟(jì)區(qū)，建設(shè)50萬輛新能源汽車生產(chǎn)基地。

這成為寶能進(jìn)入昆明的第一步，當(dāng)?shù)卣矊?duì)這個(gè)項(xiàng)目頗為重視。

當(dāng)?shù)孛襟w的報(bào)道顯示：“昆明市及經(jīng)開區(qū)相關(guān)部門緊鑼密鼓的推進(jìn)寶能新能源汽車城項(xiàng)目落地，多次召開寶能新能源汽車城推進(jìn)會(huì)及項(xiàng)目供地方案工作會(huì)議等，以求推動(dòng)項(xiàng)目盡快開工建設(shè)。”

此前公開資料披露，規(guī)劃中的寶能新能源汽車城占地面積約6318畝，分一期、二期生產(chǎn)用地、零部件配套用地、生活配套用地等。

2018年6月，昆明寶能汽車有限公司就以9142萬競(jìng)得了經(jīng)開區(qū)609畝工業(yè)用地，計(jì)劃用于昆明寶能新能源汽車城的開發(fā)。

但是，三個(gè)月后這批已被寶能拿下的土地再次出現(xiàn)在昆明市國(guó)土局的土地出讓名單中，土地的規(guī)劃和用途并沒有太大改變，但最終的買家卻成了云南能投新能源產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資開發(fā)有限公司。后經(jīng)查詢，該公司和寶能并無關(guān)系。

面對(duì)外界的疑問，寶能工作人員后來作出回應(yīng)，稱寶能并未退出這個(gè)項(xiàng)目，只是改變了參與方式。

汽車城的項(xiàng)目直到今日還未落地，寶能在昆明真正后發(fā)先至的項(xiàng)目是位于安寧的溫泉國(guó)際體育旅游度假小鎮(zhèn)。

2017年年底，寶能和安寧政府簽約，按照安寧市政府官網(wǎng)信息，寶能安寧項(xiàng)目規(guī)劃控制面積約51700畝，核心開發(fā)區(qū)域規(guī)劃用地16500畝，本次簽訂的項(xiàng)目擬規(guī)劃建設(shè)用地8500畝，規(guī)劃總建面積約552萬平方米。

另外，寶能在2018年還競(jìng)得了昆明空港區(qū)180畝倉(cāng)儲(chǔ)物流用地，目前寶能昆明臨空物流中心項(xiàng)目也在開工建設(shè)之中。

此外，寶能還曾表態(tài)，要在呈貢建寶能城，要在巫家壩打造寶能春城中心，不過和前面幾個(gè)項(xiàng)目有實(shí)質(zhì)推進(jìn)相比，這些項(xiàng)目當(dāng)前并無實(shí)際動(dòng)作。

昆明舊改大局

這幾年，不斷有來自廣東的粵派房企進(jìn)入昆明，如萬科、保利、碧桂園、金地、華僑城等等。

僅近日以來，就有金地集團(tuán)以13.64億底價(jià)斬獲昆明太平新城核心區(qū)9宗地塊，招商蛇口與平安不動(dòng)產(chǎn)、中合聯(lián)宇、云南滇中新區(qū)管理委員會(huì)4家以23.35億元底價(jià)打包空港經(jīng)濟(jì)區(qū)大板橋街道辦事處26宗國(guó)有建設(shè)用地，8月14日，雅居樂拿下位于萬達(dá)雙塔東側(cè)的兩宗地塊。

另一方面，大盤眾多、舊改為主也成為昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)的顯著特征。

2008年，昆明市全面開啟城中村改造，根據(jù)昆明市規(guī)劃局去年8月發(fā)布的《昆明“十三五”城鄉(xiāng)發(fā)展規(guī)劃成果》，先后納入改造計(jì)劃的城中村共382個(gè)，截至2015年，已有257個(gè)城中村完成規(guī)劃方案審批，涉及人口12.85萬戶。

在這種大范圍的城市面貌更新中，首先參與的房企多屬本地中小型企業(yè)。不過，隨著項(xiàng)目的推進(jìn)，舊改項(xiàng)目耗時(shí)長(zhǎng)、資金需求大的特點(diǎn)開始顯現(xiàn)，越來越多的昆明本地房企難以繼續(xù)支撐舊改項(xiàng)目，不得不尋求合作或出讓。

曾有業(yè)內(nèi)人士在接受觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體的采訪時(shí)表示，土地一級(jí)開發(fā)其實(shí)是和時(shí)間賽跑的生意，由于開發(fā)難度大、周期長(zhǎng)，地塊出讓價(jià)格和規(guī)模具有不確定性，企業(yè)將承擔(dān)沉淀巨額資金的風(fēng)險(xiǎn)。

于是，聚集了大批香港上市房企、資金實(shí)力相對(duì)較好的廣東房企成為第一波接盤者，這或許是粵派房企近幾年都頻頻在昆明獲得了項(xiàng)目的主要原因。

事實(shí)上，在未來很長(zhǎng)一段時(shí)間，舊改仍會(huì)在是昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要供地渠道。有當(dāng)?shù)貦C(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，截至今年，昆明仍有200多個(gè)舊村尚未啟動(dòng)改造。

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