曾因在股市中表現(xiàn)活躍且具有行業(yè)代表性而被譽(yù)為四大地產(chǎn)龍頭股“招保萬金”之一的金地集團(tuán)，近年來卻有明顯掉隊(duì)的趨勢。雖然金地在2016年踏入了千億銷售陣營，但營業(yè)收入的增長速度卻不及銷售額，一些項(xiàng)目違規(guī)也漸漸浮出水面。此外，金地集團(tuán)2019年上半年的營業(yè)收入勾稽異常，更令人懷疑其財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的真實(shí)性。

近年來，在“看得見的手”與“看不見的手”的雙重作用下，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了多次洗牌。昔日被視為四大地產(chǎn)龍頭股的“招保萬金”（即招商蛇口、保利地產(chǎn)、萬科地產(chǎn)、金地集團(tuán)）漸漸被如今的“碧萬恒融”（即碧桂園集團(tuán)、萬科地產(chǎn)、中國恒大、融創(chuàng)中國）取代。與此同時(shí)，“招保萬金”之間的分化也越來越明顯，曾經(jīng)被視為潛力股的金地集團(tuán)，如今已經(jīng)連續(xù)幾年業(yè)績墊底。

雖然金地集團(tuán)近年來的銷售業(yè)績一直不錯(cuò)，但營業(yè)收入的結(jié)算表現(xiàn)卻不太穩(wěn)定，營業(yè)收入遠(yuǎn)不及公司銷售額的增長情況。這一方面與公司在項(xiàng)目開發(fā)中權(quán)益占比較低有關(guān)，另一方面或許也與公司在項(xiàng)目操盤或房屋交付的過程的影響有關(guān)。記者注意到，金地集團(tuán)在不同地區(qū)的多個(gè)項(xiàng)目都被爆出存在虛假宣傳、施工問題、違規(guī)交付等現(xiàn)象。此外，其2019年上半年有部分營業(yè)收入沒有相應(yīng)的現(xiàn)金流和經(jīng)營性債權(quán)的支持，存在營收虛增的嫌疑。

陷入規(guī)模困境金地掉隊(duì)“招保萬金”

從“招保萬金”近三年的營收和凈利規(guī)模來看，金地集團(tuán)一直處于“墊底”狀態(tài)（表1）。金地集團(tuán)2016年至2018年的營業(yè)總收入分別為555.09億元、376.62億元、506.99億元，不難看出，金地集團(tuán)的營業(yè)收入和凈利潤在2017年出現(xiàn)了較大幅度的下滑。那一年，金地的營收規(guī)模與萬科地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、招商蛇口分別相差近2052.35億元、1086.8億元、377.93億元，雖然其在2018年的業(yè)績表現(xiàn)有所回升，但仍然不及2016年的業(yè)績，且和萬科、保利的營收差距拉大。

金地集團(tuán)在其2017年年報(bào)中解釋稱，公司當(dāng)期營業(yè)收入下滑幅度較大的主要原因是并表范圍內(nèi)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的結(jié)算面積和結(jié)算收入減少。值得關(guān)注的是，由于房企銷售面積的結(jié)算往往晚于預(yù)售時(shí)間兩年左右，故金地2017年和2018年的營業(yè)收入大部分來自2015年及2016年出售的項(xiàng)目。

但據(jù)克爾瑞銷售排行榜數(shù)據(jù)，金地集團(tuán)在2015年的銷售金額為621.2億元，招商蛇口以570.1億元銷售額位列其后。如此看來，金地集團(tuán)2017年結(jié)轉(zhuǎn)收入項(xiàng)目的基礎(chǔ)并不比招商蛇口差，但前者的營業(yè)收入?yún)s比后者少了近400億元，這一方面與公司在項(xiàng)目中的權(quán)益占比相關(guān)，另一方面也說明金地極有可能在項(xiàng)目操盤或房屋交付的過程中出現(xiàn)了問題。

此外，眾所周知2016年是房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)“新周期”，在宏觀調(diào)控高光時(shí)刻到來的同時(shí)，主流房企也加快了“拼規(guī)�！钡牟椒�，TOP5龍頭房企的銷售規(guī)模達(dá)到2000億，第二梯隊(duì)的門檻也上升到了千億級(jí)。然而，《紅周刊》記者梳理金地集團(tuán)2016年銷售情況卻發(fā)現(xiàn)，雖然金地2016年也踏入了千億銷售陣營，但該年項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)情況卻不太理想，2018年僅實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入506.99億元，雖然較2017年同期增長34.6%，但2016年至2018年間的復(fù)合增長率卻為-2.98%。這意味著金地集團(tuán)2016年成功沖擊千億陣營后，并未給公司帶來顯著的業(yè)績提升。

值得關(guān)注的是，金地近年來的規(guī)模擴(kuò)張依賴合作開發(fā)項(xiàng)目，也導(dǎo)致其營業(yè)收入與銷售額增長之間存在一定落差。克爾瑞研究院于近期公布的2019年1-9月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200排行榜顯示，金地集團(tuán)2019年前九個(gè)月的全口徑銷售金額為1418.0億元，位列第12；但其銷售權(quán)益金額僅為879.2億元，位列第17。

《紅周刊》記者注意到，金地集團(tuán)在拿地權(quán)益占比方面也存在相同的問題，據(jù)中指研究院披露的數(shù)據(jù)，金地集團(tuán)2019年前九個(gè)月的拿地金額約為463億元，在所有房企中位列第10，較去年同期328億元的拿地金額上漲41.16%。但據(jù)金地集團(tuán)2018年業(yè)績報(bào)告，金地集團(tuán)在全年的新增土儲(chǔ)中的權(quán)益占比僅為45%。到了2019年上半年，其拿地權(quán)益占比有所上升，但平均水平仍不高。半年報(bào)顯示，截至2019年6月，金地集團(tuán)的總土地儲(chǔ)備約4760萬平方米，其中權(quán)益土地儲(chǔ)備約2550萬平方米，權(quán)益土儲(chǔ)比例約53.5%。

項(xiàng)目違規(guī)、工程質(zhì)量等問題頻出

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營的特殊性決定了預(yù)售房屋并不意味著房企完成了商品房銷售，只有當(dāng)項(xiàng)目樓盤施工完畢依法取得分戶驗(yàn)收備案表和綜合驗(yàn)收備案表并順利交付至業(yè)主后，相應(yīng)的預(yù)售房款才能結(jié)轉(zhuǎn)為營業(yè)收入。此外，開發(fā)商還應(yīng)在交付房屋后輔助業(yè)主完成過戶，取得不動(dòng)產(chǎn)證書。從宣傳銷售到交付過戶，任何一個(gè)流程出了問題都有可能影響項(xiàng)目的推盤進(jìn)程，甚至貽誤項(xiàng)目營業(yè)收入的結(jié)算。

據(jù)《紅周刊》記者了解，金地集團(tuán)多個(gè)地區(qū)的項(xiàng)目都存在虛假宣傳、霸王條款、違規(guī)交付等問題，這或許也是金地集團(tuán)在項(xiàng)目權(quán)益占比偏低以外的一個(gè)影響營業(yè)收入結(jié)轉(zhuǎn)的重要因素。

以華北地區(qū)為例，9月26日，北京市住建委微信公眾號(hào)“安居北京”發(fā)布消息稱，集中查處曝光了一批違法違規(guī)開發(fā)企業(yè)，其中就包括兩個(gè)金地集團(tuán)參與開發(fā)的項(xiàng)目。據(jù)悉，金地集團(tuán)和首開股份聯(lián)合開發(fā)的和悅?cè)A錦項(xiàng)目、金地集團(tuán)和中國電建開發(fā)的金地華宸項(xiàng)目存在不實(shí)宣傳、補(bǔ)充協(xié)議中存在不合理?xiàng)l款、樣板間裝修標(biāo)準(zhǔn)與實(shí)際交房標(biāo)準(zhǔn)不符等違規(guī)行為。對(duì)此，北京住建委已經(jīng)責(zé)令包括金地集團(tuán)在內(nèi)的涉違規(guī)行為企業(yè)進(jìn)行整改，并對(duì)部分項(xiàng)目暫停網(wǎng)上簽約資格。

此外，金地集團(tuán)華東地區(qū)和西北地區(qū)也同樣有項(xiàng)目遭消費(fèi)者投訴。杭州湘湖金地都會(huì)藝境的一位業(yè)主向《紅周刊》記者表示，該項(xiàng)目樓盤于2017年3月份前后開始預(yù)售，合同約定的交付日期為2019年12月31日，但業(yè)主近期參觀樓盤施工情況卻發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域紅磚鋪設(shè)、公共連廊欄桿設(shè)計(jì)、樓盤內(nèi)綠化等多處設(shè)施都存在實(shí)際施工情況與宣傳不符、設(shè)計(jì)存安全隱患及地磚斷裂等工程問題�！澳壳白蠲黠@問題是有幾棟樓的外墻表面已經(jīng)出現(xiàn)了鼓包現(xiàn)象。開發(fā)商一方面推卸責(zé)任回復(fù)外墻鼓包的照片是光線問題，另一方面卻對(duì)部分外墻立面鏟除重做。9月份以來，金地方面每個(gè)月都會(huì)派人與業(yè)主就項(xiàng)目施工及維權(quán)問題舉行溝通會(huì)，如今已經(jīng)舉行了兩次，卻沒有任何實(shí)質(zhì)效果�！�

對(duì)此，有工程驗(yàn)收業(yè)內(nèi)人士向記者表示，從樓盤照片來看，確實(shí)有部分區(qū)域存在外墻不平的情況，極有可能是保溫層固定不牢所致。這種情況下外墻在風(fēng)雨等外力作用之下存在局部脫落甚至大面積脫落的可能，會(huì)有一定的安全隱患。

記者了解到，金地集團(tuán)在陜西西安的金地湖城大境天字一號(hào)項(xiàng)目，還因未通過房屋的綜合驗(yàn)收導(dǎo)致部分業(yè)主入住多年卻未能順利辦理產(chǎn)權(quán)證。據(jù)該項(xiàng)目業(yè)主介紹，“由于該樓盤一直未能順利辦理‘大證（即項(xiàng)目竣工驗(yàn)收備案表）’，導(dǎo)致業(yè)主們無法申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)證。金地集團(tuán)對(duì)大證的辦理則一拖再拖，業(yè)主們等候起來遙遙無期。維權(quán)期間有業(yè)主聲稱拿到了有關(guān)部門的情報(bào)，現(xiàn)在竣工驗(yàn)收的大證已經(jīng)開出來了，但是金地沒有取回，可能涉及收費(fèi)之類的。但是當(dāng)業(yè)主向開發(fā)商詢問詳情時(shí)，開發(fā)商卻從不正面回應(yīng)�！�

北京市東元律師事務(wù)所合伙人李松向記者表示，開發(fā)商在向業(yè)主交房的同時(shí)還需交付行政主管部門審批的竣工驗(yàn)收備案表及分戶驗(yàn)收備案表。未通過綜合驗(yàn)收的商品房不符合法律規(guī)定的交房條件，因此該樓盤在最初交付時(shí)開發(fā)商就已構(gòu)成違約。另據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》規(guī)定，由于開發(fā)企業(yè)的原因，承購人未能在房屋交付使用之日起90日內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書的，除開發(fā)企業(yè)和承購人有特殊約定外，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。因此該項(xiàng)目房屋由于沒有通過綜合驗(yàn)收，導(dǎo)致業(yè)主入住多年卻無法順利辦理產(chǎn)權(quán)證，顯然金地方面也應(yīng)對(duì)此承擔(dān)違約責(zé)任。

對(duì)此，《紅周刊》記者向金地集團(tuán)方面核實(shí)上述項(xiàng)目情況，不過截至發(fā)稿前公司并未回復(fù)。

營業(yè)收入存在勾稽異常

《紅周刊》記者注意到，由于上半年銷售金額的大幅增長，其入賬的預(yù)收房款金額也不低。半年報(bào)顯示，金地集團(tuán)2019年上半年的預(yù)收款項(xiàng)較2018年末增長21.49%至847.33億元。但蹊蹺的是，剔除掉當(dāng)期預(yù)收款項(xiàng)的增加額約149.86億元后，金地集團(tuán)2019年上半年僅有約206.29億元的現(xiàn)金收入來自當(dāng)期的營業(yè)收入，這意味著公司當(dāng)期應(yīng)該有大量營收金額體現(xiàn)為經(jīng)營性債權(quán)。然而，記者根據(jù)財(cái)務(wù)勾稽關(guān)系核算后發(fā)現(xiàn)，金地集團(tuán)當(dāng)年有39.23億元左右的營業(yè)收入存在勾稽異常，有虛增嫌疑。

據(jù)金地集團(tuán)2019年半年業(yè)績報(bào)告，公司上半年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入224.83億元，其中房地產(chǎn)開發(fā)收入為200.33億元，物業(yè)管理收入為11.13億元，物業(yè)出租收入為4.50億元，其他業(yè)務(wù)收入為6.88億元。由于金地集團(tuán)未分季度公布其營收構(gòu)成情況，故根據(jù)其前兩個(gè)季度的營收比例大體估算，其一季度實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)收入約99.04億元，物業(yè)管理收入約5.50億元，物業(yè)出租收入約2.22億元，其他業(yè)務(wù)收入約3.40億元；第二季度實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)收入約101.29億元，物業(yè)管理收入約5.63億元，物業(yè)出租收入約2.28億元，其他業(yè)務(wù)收入約3.48億元。

根據(jù)財(cái)政部、稅務(wù)總局、海關(guān)總署公告2019年第39號(hào)文“從2019年4月1日起，納稅人發(fā)生增值稅應(yīng)稅銷售行為或者進(jìn)口貨物，原適用16%稅率的，稅率調(diào)整為13%；原適用10%稅率的，稅率調(diào)整為9%”之規(guī)定，整體核算后，金地集團(tuán)2019年上半年含稅營收大約為243.95億元。

根據(jù)財(cái)務(wù)勾稽關(guān)系，上述含稅營業(yè)收入在財(cái)務(wù)報(bào)表中將體現(xiàn)為同等規(guī)模的現(xiàn)金流量流入和應(yīng)收賬款及應(yīng)收票據(jù)等經(jīng)營性債權(quán)的增減。

2019年上半年，金地集團(tuán)合并現(xiàn)金流量表中的“銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金”金額為356.15億元。由于當(dāng)期預(yù)收賬款不屬于當(dāng)期營業(yè)收入相關(guān)的現(xiàn)金流入，故需要剔除掉這部分金額的影響。2019年上半年公司預(yù)收賬款較上期增加了149.86億元，扣除掉該部分后，與營業(yè)收入相關(guān)的現(xiàn)金流為206.29億元，與含稅營業(yè)收入243.95億元相較差值約為37.66億元。也就意味著金地集團(tuán)在2019年上半年有37.66億元的收入因未收到現(xiàn)金而須體現(xiàn)為經(jīng)營性債權(quán)的增加。

金地集團(tuán)資產(chǎn)負(fù)債表顯示，其2019年上半年應(yīng)收票據(jù)及應(yīng)收賬款金額為1.35億元，2018年末相同項(xiàng)目金額為1.03億元，相較增加了3203.7萬元。其中還需剔除計(jì)提壞賬準(zhǔn)備的影響，2019年上半年較2018年末壞賬計(jì)提增加額為229.09萬元，扣除掉該部分影響后2019年上半年應(yīng)收票據(jù)及應(yīng)收賬款實(shí)際上較上期增加了2974.61萬元。相比之下，經(jīng)營性債權(quán)實(shí)際增加2974.61萬元，小于理論應(yīng)增加額37.66億元，差異金額約達(dá)37.36億元。

值得注意的是，出現(xiàn)上述差異的原因可能是金地集團(tuán)將應(yīng)收票據(jù)背書、貼現(xiàn)所致，然而其財(cái)報(bào)卻未披露該部分相關(guān)信息，對(duì)此或許需要公司給出合理解釋。

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