走過了2005年，房地產(chǎn)界一浪浪不同的聲音在碰撞，激烈程度愈演愈烈，昭示著2006年注定風(fēng)云涌動。最尖銳也是最敏感的話題就是——房價。圍繞著房價，繼2005政策陣雨過后宏觀調(diào)控是穩(wěn)是進？房價有如彈簧，越壓制越反彈，結(jié)癥何在？高房價是否建立在人人喊打的地產(chǎn)商高利潤基礎(chǔ)上？房地產(chǎn)存在壟斷？拿什么拯救愈高的房價？千萬家市場研究中心帶領(lǐng)您，圍繞2006房價，對以上問題進行深入研討。
背景：2005年1至11月，北京市商品住宅期房價格不降反升，平均價格為6776元／平方米，比2004年同期上漲1183元／平方米，漲幅21.2%。15日發(fā)布的北京藍皮書--《2006年：中國首都社會發(fā)展報告》中指出，在去年全國“兩會”上，人大代表、政協(xié)委員們強烈反映了房地產(chǎn)業(yè)的暴利和廣大工薪階層買不起房的問題。此后中央政府順應(yīng)民意采取一系列措施希望把過高的房價降下來，但是在利益的驅(qū)動下，一些地區(qū)的房價不降反升，北京表現(xiàn)尤為明顯。
宏觀調(diào)控將深化，配套措施是主打
中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長稱“2006出臺新調(diào)控措施的可能性幾乎為零。”他認為，2005宏觀調(diào)控已經(jīng)傷到樓市的“筋骨”，現(xiàn)在最好的辦法就是觀望一下，如果投資者的信心受到打擊，這將對整個國家經(jīng)濟產(chǎn)生很大的不良影響。另一方面更大有開發(fā)商認為，06年中央不會出政策對房地產(chǎn)市場進行干預(yù)。中央經(jīng)濟工作會議前，有許多專家學(xué)者和政府官員曾預(yù)計，經(jīng)濟已經(jīng)基本實現(xiàn)軟著陸，2006年不會再進行宏觀調(diào)控了。有些人更是說，考慮到金融風(fēng)險，房地產(chǎn)調(diào)控將不會繼續(xù)進行了。事實再一次證明他們又一次估計錯了。
2005年11月29日至12月1日召開的中央經(jīng)濟工作會議指出，2006年要“繼續(xù)加強和改善宏觀調(diào)控”，并著重指出，要實現(xiàn)經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長，關(guān)鍵是要努力擴大國內(nèi)需求，提出明年經(jīng)濟工作重在解決民生問題。2005年12月3日召開的全國發(fā)展和改革工作會議指出，明年要“繼續(xù)把好土地、信貸兩個閘門，防止投資膨脹反彈�！辈⒚鞔_表示，2006年將強化房地產(chǎn)價格管理。2005年12月26日，中國建設(shè)部部長汪光燾在全國建設(shè)工作會議上表示，2006年要繼續(xù)貫徹落實加強房地產(chǎn)調(diào)控的政策措施。國土資源部副部長李元16日說，為穩(wěn)定房價，明年國家將繼續(xù)加大對中小戶型、中低價位商品房、經(jīng)濟適用房和廉租房的土地供應(yīng)，停止供應(yīng)別墅用地。
據(jù)此千萬家研究人員認為，種種信號明確顯示，2006年房地產(chǎn)調(diào)控將一如既往，而且將不斷予以深化，為保證2005調(diào)控的切實執(zhí)行，一系列配套措施將隆重登場！
房地產(chǎn)調(diào)控為何要繼續(xù)進行并深化？最主要的原因，就在于2005年中央房地產(chǎn)調(diào)控政策在許多地方并沒有得到很好的貫徹執(zhí)行。國土資源部副部長鹿心社，對此曾一針見血地指出：目前，房地產(chǎn)調(diào)控最大的困難是地方由于自身的利益而消極執(zhí)行中央的政策。
是什么筑就了高房價?
房價上漲過快的原因可謂見仁見智。而比較一致的看法是，地價、開發(fā)商和炒房者三股力量是拉升房價上漲的重要因素。應(yīng)該說，這些出自權(quán)威部門專業(yè)人士的推論是很有道理的。千萬家相關(guān)人士認為，在這三股力量的背后，還有一股無形的力量--有些地方政府充當了房價上漲的“推手”。盡管我們不能據(jù)此質(zhì)疑或者否定國家平抑房價政策的有效性，但是，這樣的市場局面的出現(xiàn)顯然意味著來自于房地產(chǎn)市場的壓力并未減輕，圍繞房價展開的一場多重博弈局面正在生成。
房地產(chǎn)存在暴利!
在中央政府幾次出手“組合拳”平抑房價的同時，房價一路逆市上揚；在大多數(shù)的購房者對著一套房子要奮斗幾十年的嘆息聲中，房產(chǎn)商拋出了住房優(yōu)先滿足富人論；在虛高房價成為眾矢之的時，房產(chǎn)商不失時機地推出了“地荒論”；在平抑房價的政策環(huán)境中，國際市場鐵礦石漲價又將導(dǎo)致建房成本增長，再度為房價上漲提供了新依據(jù)……
日前，中央統(tǒng)戰(zhàn)部、全國工商聯(lián)、中國民(私)營企業(yè)研究會一份調(diào)查結(jié)果顯示，我國私營企業(yè)行業(yè)利潤差距大，房地產(chǎn)業(yè)的利潤大大高于其他行業(yè)，稅后凈利潤比處于第2位的電力煤氣業(yè)的利潤高1倍多，比平均水平高5倍。這與人們對房地產(chǎn)行業(yè)暴利的印象是相吻合的。
所謂暴利，用經(jīng)濟學(xué)的術(shù)語說，就是超額利潤，也即超過正常利潤的那部分利潤。一般而言，超額利潤的來源主要有三種，即創(chuàng)新的超額利潤、承擔(dān)風(fēng)險的超額利潤和壟斷的超額利潤。經(jīng)濟學(xué)認為，超額利潤來源不同，其性質(zhì)也不一樣。前兩種超額利潤，對社會是有益的；只有壟斷的超額利潤是壟斷者對消費者、生產(chǎn)者或生產(chǎn)要素提供者的剝削，是不合理的。中國的房地產(chǎn)行業(yè)獲得的超額利潤就是來源于政府對土地的壟斷供應(yīng)，即行政性壟斷。表面上看起來，全國房地產(chǎn)企業(yè)已超過4萬家，是個充分競爭的行業(yè)，但由于房地產(chǎn)業(yè)的上游土地市場是政府獨家壟斷，政府“一個口子”供地的土地儲備和“招拍掛”政策，實際上充當了土地供應(yīng)的壟斷商角色，因此，完全有能耐獲得“壟斷的超額利潤”。其中很大一部分通過協(xié)議轉(zhuǎn)讓流入了房地產(chǎn)企業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤，把本屬于全民的財富轉(zhuǎn)移到了開發(fā)商身上，從而造就了該行業(yè)中的許多富豪，一部“胡潤制造”的“2004中國大陸百富榜”中，房地產(chǎn)企業(yè)老板就占到45%，而廣大群眾卻不得不忍受高房價之苦�？梢哉f，這樣的高利潤，越高越不好，越高越不符合科學(xué)發(fā)展觀的要求。
房地產(chǎn)存在壟斷！
房價居高不下，通常被認為高成本以及供不應(yīng)求是罪魁禍首，宏觀調(diào)控似乎也沒有想到應(yīng)拿“壟斷”開刀。
高成本與高需求并未揭示出高房價的本質(zhì)，房價居高不下的根本原因在于壟斷。盡管北京市有幾千家開發(fā)商，他們實際上并非在同一市場上競爭，構(gòu)成競爭的只是相鄰的少數(shù)幾家開發(fā)商。同時，相鄰競爭的開發(fā)商，其定價采取了價格領(lǐng)袖制的形式。也就是說，由首先來此地開發(fā)的開發(fā)商制定房價，后來者跟隨其價格走。
價格領(lǐng)袖制實際上就是價格合謀或價格勾結(jié)，而價格合謀的實質(zhì)是壟斷。這種合謀和壟斷，已經(jīng)成了當前中國整個房地產(chǎn)業(yè)的一種潛規(guī)則。房價被壟斷，再加上房地產(chǎn)投資或投機行為拉動房價上漲，決定了房地產(chǎn)作為一種稀缺資源在價格上的持續(xù)漲潮。
這種陰暗的壟斷無疑是調(diào)控新政應(yīng)該撬動的一塊頑石。但是，這塊頑石底下的撬桿究竟在哪里？在2005年，人們很難看到。2005年政府對房價的宏觀調(diào)控，并沒有真正處理好政府與市場之間的關(guān)系，依舊充斥著政府角色的缺位與越位。
住房結(jié)構(gòu)不合理!
在2006年北京市召開的“兩會”上，政協(xié)委員們指出，北京目前存在這樣的現(xiàn)象：一面是5000人晝夜排隊等候經(jīng)濟適用房項目“天通北苑”發(fā)號，另一面是大量“經(jīng)濟適用房”被作為一種投資方式買走閑置；一面是望眼欲穿的無房和缺房戶，另一面是無人問津的天價豪宅。
據(jù)千萬家市場研究中心調(diào)查顯示，目前北京房產(chǎn)小戶型住宅即為緊俏，供求比大致為1：5，遠遠超過大中戶型，為什么？因為房價偏高，更多的置業(yè)者只能選擇總價相對便宜的小戶型，同時住房結(jié)構(gòu)不合理小戶型過少--某地產(chǎn)商喊出的“我們只給富人造房子”便是此寫照，導(dǎo)致于此的原因固然很多，但不得不提的是一些地方政府由于自身的利益而消極執(zhí)行中央的政策，導(dǎo)致的后果是嚴重的。在房地產(chǎn)新政下，全國住房結(jié)構(gòu)不合理現(xiàn)象，并沒有從根本上得到解決，經(jīng)濟適用房嚴重供不應(yīng)求的趨勢，依然還在繼續(xù)加劇，而與此對應(yīng)的是商品房空置量猛增。
據(jù)國家統(tǒng)計局2005年12月16日發(fā)布的報告顯示，前11個月，全國商品住宅投資8993億元，同比增長22.3％，與此同時，我國經(jīng)濟適用房投資繼續(xù)下降，今年前11月只累計完成477億元，同比下降8.8％。而據(jù)悉，全國商品房空置面積，目前全國空置房面積達到1.25億平方米，空置率已達到26%。其中，空置商品住宅6316萬平方米，增長8％。按照國際通行慣例，空置率在5%至10%之間為合理區(qū)；空置率在10%至20%之間屬危險區(qū)；空置率在20%以上為嚴重積壓區(qū)，極度危險。
住房結(jié)構(gòu)不合理癥結(jié)形成的原因，關(guān)鍵在于地方政府出于“經(jīng)營城市”、“以地生財”的需求，將房地產(chǎn)市場過度市場化了。
地價抬高了房價還是房價拉高了地價？
在土地放出過程中，時有地王橫空出世，開發(fā)商們做出一副無奈的表情說:房價高是因為地價高導(dǎo)致了成本高，所以房價高是自然的；另一方面地方政府則一邊點錢一邊說:房價高才把地價飚到這么高。說起來都是理由充分,底氣十足，最后的承擔(dān)者便成了最無辜的大眾百姓。那么問題出在哪？千萬家市場研究中心認為，導(dǎo)致這一問題的主要原因與上面提到的住房結(jié)構(gòu)不合理的原因是同一個，癥結(jié)就在大多地方政府對地產(chǎn)市場全部實行“土地招拍掛”--“土地招拍掛”沒有錯，問題在于不能全部“招拍掛”！
土地市場是房地產(chǎn)的源頭市場,我國土地使用制度的改革地改有兩個歷史性的標志點：一個是1990年國務(wù)院第55號令《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的出臺，解決了土地的商品化問題；另一個是2002年國土資源部第11號令《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》的發(fā)布，解決了土地的市場化問題。
但是，遺憾的是，2002年開始施行的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》和2004年8月31日后嚴格實施的《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》，均沒有對“普通商品住房”與“高檔商品住房”加以嚴格區(qū)分。
千萬家總經(jīng)理曾長年在地方政府主持經(jīng)濟工作，他提到，就有不少他以前的同僚對他說現(xiàn)在地方政府日子比以前好過多了，沒錢了就拍地！出于“經(jīng)營城市”、“以地生財”的需要，許多地方或有意或無意地模糊了“普通商品住房”與“高檔商品住房”的區(qū)別，對“普通商品住房”也一律實行起了“價高者得”的“土地招拍掛”供地方式。同時，地方政府由于不想做“賠本的買賣”，在住房建設(shè)上，往往是經(jīng)濟適用房少得可憐，廉租房更是幾乎沒有。在這種情況下，在許多城市，住宅用地獲取的唯一途徑，就幾乎都是“土地招拍掛”的供地方式了。
“土地招拍掛”這種市場配置土地資源的優(yōu)點是高效、低成本，但缺點是“無形之手”往往容易“失靈”。在土地“招拍掛”過程中，對于土地的爭奪，在開發(fā)商中間，如果存在著欲做“高端、中端、低端”開發(fā)商，那必定是欲做“高端產(chǎn)品者”勝出。一次次地“招拍掛”，一個個具體供地的“個案”最終構(gòu)成一個供地的“集合”。不難知道，通過土地“招拍掛”環(huán)節(jié)，在住宅用地的供應(yīng)上，供地的“集合”毫無疑問是一種“倒三角形”結(jié)構(gòu)--從上到下依次是“高端、中端、低端”住宅用地。單平米價一萬拍下來的地開發(fā)商蓋樓后自然不會賣八千，他是商人，總要追逐利潤，從這一點來看開發(fā)商確無可厚非。
然而，在社會主義市場經(jīng)濟條件下，消費是分層次的。房屋消費也存在著層次差異，存在著“高端、中端、低端”之分。而且由于我國目前的階層結(jié)構(gòu)，不是那種穩(wěn)定的“紡綞形“的結(jié)構(gòu)，而是那種正三角形結(jié)構(gòu)，即“富人”占極少數(shù)，占據(jù)“正三角形”的頂層；“中產(chǎn)階層”人數(shù)也不多，占據(jù)“正三角形”的中間；“窮人”人數(shù)最多，占據(jù)“正三角形”的底邊。
住宅用地的供應(yīng)呈“倒三角形結(jié)構(gòu)”，最終形成的是住宅用房供應(yīng)的“倒三角形結(jié)構(gòu)”，而我國百姓收入的“正三角形結(jié)構(gòu)”，最終形成住房需求的“正三角形結(jié)構(gòu)”。于是，我國房地產(chǎn)市場最大的癥結(jié)--供求的結(jié)構(gòu)性矛盾，就出來了。在這種情況下，自然會出現(xiàn)那種一方面是民眾買不起住房，另一方面是大量商品住宅空置的現(xiàn)象。住房結(jié)構(gòu)不合理的癥結(jié)，也就由此自然而然地產(chǎn)生了。
千萬家市場研究人士認為，由于競價拍賣機制只適用于競爭性的市場，而在土地市場國家高度壟斷和土地資源供不應(yīng)求的情況下，競價拍賣機制只會提高房地產(chǎn)企業(yè)對地價的預(yù)期，為壟斷供給的壟斷產(chǎn)品形成壟斷價格，并且不斷把這種壟斷價格推向新高。所以，我們看到，隨著土地價格上漲，土地出讓金也水漲船高，如此作為終端產(chǎn)品的房子，價格高得離譜也就不足為奇了。
拿什么拯救你——2006房價
千萬家公司華國強先生指出，房地產(chǎn)開發(fā)，“土地”是根本和源頭。土地供應(yīng)的結(jié)構(gòu)關(guān)系到房屋的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。針對目前存在的住房結(jié)構(gòu)不合理癥結(jié)，2006年的土地市場，應(yīng)傾向于中低價位商品房、經(jīng)濟適用房和廉租房的土地供應(yīng)。同時，應(yīng)進一步完善開發(fā)用地的市場準入制度，繼續(xù)停止別墅用地的供應(yīng)，并采取措施，限制低密度住宅的供應(yīng)。
供地方式上，原先的“土地招拍掛”規(guī)定需作出大的修改完善,應(yīng)打破那種住宅用地供應(yīng)單一采用“價高者得”的“招拍掛”出讓的供地模式，而采用“限價招標”的供地方式.當然也可以讓“劃撥”、“限價招標”、“價高者得”三種模式并存,具體說來，就是對廉租房、經(jīng)濟適用房實行“劃撥”供地，對中低檔商品房在限制房價的前提下，實行“限價招標”出讓供地，而僅對高檔商品房（低密度別墅用地）實行“價高者得的招拍掛”出讓供地方式。
千萬家房產(chǎn)總經(jīng)理華國強先生質(zhì)疑說，小戶型住宅那么搶手，為什么這種最好賣的房子沒人蓋？是土地成本高及開發(fā)商追求利潤最大化的特性共同決定的！解決地價抬高房價-房價現(xiàn)再拉高地價惡性循環(huán)的最有效辦法應(yīng)是地方政府讓利于民，加大規(guī)劃控制力度，對一部分土地要求僅造平民住宅，不但可以對土地進行限價招標，也可以對招標土地建成后的住宅房價限定上限，甚至可以嘗試打破經(jīng)濟適用房的傳統(tǒng)模式，先對招標土地上要建的住宅結(jié)構(gòu)、戶型面積進行規(guī)劃設(shè)定，卡死容積率，然后招標，從而一方面可以限制房價，另一方面則可以避免打著經(jīng)濟適用房旗號建起的豪華“經(jīng)濟適用房”的出現(xiàn)。
結(jié)語
居高不下的房價不僅加重了居民的生活負擔(dān)，更是對宏觀經(jīng)濟帶來嚴重影響。由于住房消費是一個家庭的終生消費，其支出分攤在生命周期的各個年頭，因而，高房價所帶來的危害是多方面的。對家庭而言，由于高房價導(dǎo)致其每月按揭支出增加，日常消費支出減少，從而抑制了普通家庭的消費。有一句話叫，“走得太遠，也許在很大程度上就是透支未來。”房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展應(yīng)保持理性，如果把高房價、高檔住宅標榜作社會進步的標志，就是在透支我們的未來，透支的更是我們健康發(fā)展的社會經(jīng)濟。中央的態(tài)度很明顯，“穩(wěn)房”作為“十一五規(guī)劃”大政，必將一步步落實，我們期待2006年，在政府的領(lǐng)導(dǎo)下房地產(chǎn)市場能夠一步步走上理性的回歸之路！
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