在當(dāng)前房地產(chǎn)市場融資環(huán)境持續(xù)收緊的背景下，中梁控股依舊保持著快速增長勢頭，押重二三線城市能否再創(chuàng)“黑馬”佳績？

中梁控股由創(chuàng)始人楊劍于1993年創(chuàng)辦進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，從偏安浙江一隅，到挺進(jìn)上海，再到香港資本市場，三年實(shí)現(xiàn)三個大跨越式發(fā)展。2016-2018年，中梁控股分別實(shí)現(xiàn)銷售額為190億元、649億元、1015億元，年增長率曾超過200%。

中梁控股集團(tuán)有限公司（以下簡稱“中梁控股”，02772.H），今年7月剛在港交所上市不久，8月22日披露了首份中期業(yè)績報告。

財報顯示，中梁控股2019年上半年?duì)I收翻倍有余，應(yīng)占核心凈利潤增長超八成。今年上半年，中梁合約銷售面積達(dá)603萬平方米，同比增幅為29%；合約銷售額636.73億元，較上年同期增長27%；本期實(shí)現(xiàn)結(jié)算營業(yè)收入205.57億元，同比增長111.2%；應(yīng)占核心凈利潤12.32億元，同比增長88.4%。

中梁控股兇猛成長的背后隱現(xiàn)投資者的焦慮，高達(dá)95.3%的資產(chǎn)負(fù)債率高居眾多房企之上，但是凈負(fù)債率大幅下降，由年初的58.1%降至43.5%。中梁控股“快跑”能否擺脫中小房企的煩惱，布局二三四線城市能否成為下半年乃至未來快速突破的策略，仍待市場觀察。

對標(biāo)20強(qiáng)房企

在當(dāng)前房地產(chǎn)市場融資環(huán)境持續(xù)收緊的背景下，中梁控股依舊保持著快速增長勢頭。

財報顯示，中梁控股上半年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入205.57億元，較上年同期增加108.25億元，同比增長111.2%；實(shí)現(xiàn)凈利潤19億元，同比增長近127%。毛利潤達(dá)到50.35億元，毛利率達(dá)24.5%；同期總資產(chǎn)達(dá)到1976.91億元，同比增長17.6%。凈負(fù)債率低至43.5%。每股基本收益0.4元人民幣，同比上升81.8%。

數(shù)據(jù)顯示，近三年中梁控股的業(yè)績整體保持增長趨勢，年度總營收由2016年的29.26億元，增至2018年的302.23億元。年度歸母公司凈利潤則由2017年的5.03億增長至2018年的19.31億元。

中梁控股2019年上半年的收益主要來自三條業(yè)務(wù)線：物業(yè)銷售、管理咨詢服務(wù)以及物業(yè)租賃租金收入。財報顯示，上半年中梁控股的物業(yè)銷售收入為204.13億元，較上年增長112.2%。這成為推動公司業(yè)績大幅上升的主要原因。

此外，中梁控股合約銷售額的快速增長，在行業(yè)上的排名也逐年上升。財報數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年合約銷售金額637億元，同比增加27%，合約銷售面積603萬平方米，同比增加29%，上半年合約銷售均價10600元/平方米。根據(jù)各上市房企上半年公告的合約銷售數(shù)據(jù)，中梁控股2019年上半年合約銷售額排名第15位。

對于下半年的任務(wù)，“今年1300億元的目標(biāo)，相對2018年全年有30%的增長。整體來說，目前中國房地產(chǎn)處于一個調(diào)整的階段，對標(biāo)20強(qiáng)房企，我們希望處在平均的增長水平以上�！敝辛嚎毓筛吖鼙硎�，今年增速會比TOP20房企的平均增速高一點(diǎn)。

不難看出，中梁“黑馬”速度將會保持，“繼續(xù)堅(jiān)持銷售業(yè)績與盈利水平并駕齊驅(qū)的增長模式，在推動企業(yè)規(guī)模提升的同時，持續(xù)保持利潤增長”。

IPO促融資結(jié)構(gòu)優(yōu)化

財報顯示，截至6月底，中梁控股的凈負(fù)債率由年初的58.1%，下降14.6個百分點(diǎn)至43.5%；在千億規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)中，凈負(fù)債率持續(xù)保持行業(yè)低位。但是從資產(chǎn)負(fù)債率來看，依舊高達(dá)95%。

此外，中梁控股的現(xiàn)金儲備隨著銷售額及銷售回款的增加，在近幾年持續(xù)增長。短期負(fù)債為144.67億元，持有銀行結(jié)余及現(xiàn)金247.21億元，現(xiàn)金短債比達(dá)到1.71。

據(jù)悉，負(fù)債率下降的原因，來自物業(yè)銷售產(chǎn)生的內(nèi)部現(xiàn)金大幅增加，因此一定程度上減少了對外部借款的依賴。

中梁控股募資32億港元，為公司補(bǔ)充了資金、降低負(fù)債率的同時，也打開了更多的融資渠道，融資結(jié)構(gòu)得以優(yōu)化，帶動融資成本的下降。

截至2019年6月末，公司凈資產(chǎn)為93.88億元，較上年末增加26.34億元，增幅約39%。

中梁控股在業(yè)績發(fā)布會上稱，中梁控股登陸資本市場，將會為其提供更加多元的融資渠道，使企業(yè)融資結(jié)構(gòu)得到改善，融資成本將會有所下降。

中梁控股在業(yè)績報告中預(yù)期，成功IPO及首獲國際評級之后，未來將為可以在國內(nèi)外的資本市場進(jìn)行更加便利的融資，更多運(yùn)用美元債、ABS等融資形式，進(jìn)一步優(yōu)化公司的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，降低負(fù)債率水平。

誠然，登陸資本市場，可令融資成本大大降低，但是能否如中梁控股預(yù)期，“繼續(xù)采用平衡增長與穩(wěn)健的財務(wù)政策，強(qiáng)調(diào)高現(xiàn)金回籠及回報率，有效利用現(xiàn)有資金，持續(xù)優(yōu)化財務(wù)結(jié)構(gòu)，拓寬融資渠道，降低融資成本，內(nèi)外統(tǒng)籌，追求有質(zhì)量的穩(wěn)定增長�！边@些尚需用時間來檢驗(yàn)。

加速布局二三線城市

據(jù)介紹，在中梁全國化戰(zhàn)略版圖中，加速拓展二三線城市策略是重點(diǎn)。財報顯示，截至2019年6月30日，中梁擁有總土儲面積約5300萬平方米，覆蓋23個省與直轄市、139個城市、385個項(xiàng)目，未售貨值超過人民幣3400億元。較去年末增長13%。

其中，總土地儲備含合營聯(lián)營土儲；權(quán)益土儲約4200萬平方米�？晒╀N售或可出租的已完工物業(yè)占約150萬平方米，在建物業(yè)占約4050萬平方米。

半年度業(yè)績報告顯示，上半年中梁新收購70塊優(yōu)質(zhì)土地，新進(jìn)18個城市，大部分是二線和強(qiáng)三線城市，新增項(xiàng)目中，有40%位于二線城市�？偟貎r約320億元，權(quán)益地價251.5億元(權(quán)益比約79%)；規(guī)劃總建筑面積約為810萬平方米，主要通過招拍掛公開市場獲取，已收購地塊平均成本3900元/平方米。

今年以來，中梁首次進(jìn)入西安、天津、南京、南昌、福州、貴陽、大連等重點(diǎn)城市，持續(xù)提升二線城市市場份額。截至目前，中梁已實(shí)現(xiàn)對全國重要城市群重點(diǎn)二三線城市的基本覆蓋。

從上述的動作來看，中梁當(dāng)前的布局路徑徹底轉(zhuǎn)向重點(diǎn)二線城市及三四線城市。中梁控股首席執(zhí)行官、執(zhí)行董事黃春雷在發(fā)布會上說：“我們主要還是為了有利可圖或者能夠穩(wěn)健地經(jīng)營，如果有合適的機(jī)會，也不排除會進(jìn)一線。但我認(rèn)為一線城市發(fā)展到現(xiàn)在，市場已經(jīng)不是那么有味道了，沒有什么利潤了�！�

中梁控股上市之后，對外的投資策略采取“全結(jié)構(gòu)”布局策略，并在

8月調(diào)整企業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)，設(shè)立北方、山東、江蘇、浙江、總部、南方、西部七大區(qū)域集團(tuán)，并對上述市場持續(xù)深耕。由此可見，對于未來，中梁的重點(diǎn)將是二線與三四線城市。

對于這一布局邏輯，黃春雷解釋中梁控股有其自身對市場的判斷，下半年資金緊的時候，拿地會便宜一點(diǎn)，“穩(wěn)健、適當(dāng)?shù)乇壬习肽昴玫囟嘁稽c(diǎn)”。

從中梁控股股價來看，投資者在二級市場并不認(rèn)可，8月23日之后呈現(xiàn)下跌趨勢，截至8月30日報收4.9港元，較上市最高點(diǎn)6.47港元跌去24.26%，較發(fā)行價5.55港元下跌11.71%。

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