“今年上半年公司銷售額突破400億元，達(dá)歷史新高，全年目標(biāo)完成過(guò)半。公司對(duì)于完成全年800億簽約目標(biāo)非常有信心。首創(chuàng)置業(yè)（02868.HK）告訴《企業(yè)透明度報(bào)告》。

但從今年來(lái)頻繁變賣資產(chǎn)及多方式密集融資來(lái)看，首創(chuàng)置業(yè)未來(lái)資金是否承壓？其高擴(kuò)張模式是否可持續(xù)？對(duì)此，首創(chuàng)置業(yè)表示，目前公司融資成本較低，各項(xiàng)融資渠道暢通，戰(zhàn)略授信額度充足,資金運(yùn)營(yíng)穩(wěn)健安全。

30億賣“子”回籠資金

9月10日，首創(chuàng)置業(yè)發(fā)布公告稱，擬轉(zhuǎn)讓北京天城永元置業(yè)有限公司50%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價(jià)約30.25億元。資料顯示，今年上半年，北京天城永元置業(yè)有限公司營(yíng)業(yè)收入為224.64萬(wàn)元，約占2018年?duì)I收（11.97億元）的0.19%，凈虧損4537萬(wàn)元（2018年凈虧損約1.3億元），所有者權(quán)益約為36.41億元。

實(shí)際上，早在7月3日，首創(chuàng)置業(yè)便掛牌擬轉(zhuǎn)讓北京天城永元置業(yè)有限公司50%股權(quán)。且在同一天時(shí)間，首創(chuàng)置業(yè)又掛牌轉(zhuǎn)讓一處資產(chǎn)——沈陽(yáng)吉天置業(yè)有限公司50%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價(jià)為1.56億元。

而據(jù)《企業(yè)透明度報(bào)告》了解，其實(shí)，自去年4月份開始，首創(chuàng)置業(yè)便開啟了“賣賣賣“的模式。

2018年4月28日，首創(chuàng)置業(yè)以底價(jià)6.67億元轉(zhuǎn)讓子公司北京金融國(guó)際酒店59.5%的股權(quán)；9月5日再以底價(jià)5.98億元轉(zhuǎn)讓北京開元和安投資有限公司51%的股權(quán)。

今年7月31日，首創(chuàng)置業(yè)以3.85億元底價(jià)轉(zhuǎn)讓北京陽(yáng)光苑商業(yè)投資有限公司35%股權(quán)；8月14日，掛牌出讓首創(chuàng)青旅置業(yè)（昆山）有限公司51%股權(quán)。據(jù)《企業(yè)透明度報(bào)告》統(tǒng)計(jì)，截至2019年9月10日，首創(chuàng)置業(yè)今年出手轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)獲得的收益共計(jì)為35.66億元。

針對(duì)頻頻變賣資產(chǎn)，首創(chuàng)置業(yè)告訴《企業(yè)透明度報(bào)告》：“作為一家房地產(chǎn)公司，項(xiàng)目出售屬正常業(yè)務(wù)范疇內(nèi)，不存在彌補(bǔ)資金缺口一說(shuō)�！�

此外，今年在香港業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，首創(chuàng)置業(yè)總裁鐘北辰認(rèn)為，一家房地產(chǎn)公司，主要工作是買土地，建設(shè)好后，賣給合適的買家。在他看來(lái)，一家房地產(chǎn)公司，除了住宅銷售以外，進(jìn)行其他物業(yè)的銷售也是很正常的事情。

“首創(chuàng)頻繁賣樓的原因可能和這兩年快速擴(kuò)張導(dǎo)致的資金緊張有關(guān)，并且去年首創(chuàng)年度業(yè)績(jī)指標(biāo)較‘差’，通過(guò)賣樓回籠的資金可以調(diào)節(jié)業(yè)績(jī)使其計(jì)入2019年公司的年度利潤(rùn)�！币幻辉敢馔嘎缎彰姆康禺a(chǎn)專業(yè)人士向《企業(yè)透明度報(bào)告》表示。

超千億負(fù)債高企、資金承壓

今年上半年，財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，首創(chuàng)置業(yè)資產(chǎn)總額約1953.51億元，同比增長(zhǎng)58.51%；總負(fù)債約1532.36億元，同比增長(zhǎng)約59.3%；資產(chǎn)負(fù)債率約78%，較去年末期提升1個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，首創(chuàng)置業(yè)有息負(fù)債1023.72億元，凈負(fù)債率為154.3%，較2018年末有所下降，但仍處行業(yè)較高水平。

“今年上半年公司總負(fù)債規(guī)模中包括368億元的合同負(fù)債及其他應(yīng)付款，大多數(shù)為項(xiàng)目預(yù)售款項(xiàng)及表外項(xiàng)目投資款項(xiàng)回收，并非實(shí)際的債務(wù)負(fù)擔(dān)，而是公司核心業(yè)務(wù)能力的充分體現(xiàn)。雖有息債務(wù)有所增加，但在手現(xiàn)金374億，較2018 年底大幅增加150億，實(shí)際凈資本負(fù)債率152%，較 2018年底下降16個(gè)百分點(diǎn)�！笔讋�(chuàng)置業(yè)向《企業(yè)透明度報(bào)告》解釋。

實(shí)際上，首創(chuàng)置業(yè)負(fù)債的快速攀升與其近兩年急速擴(kuò)張不無(wú)關(guān)系。

財(cái)報(bào)顯示，今年上半年，首創(chuàng)置業(yè)北京地區(qū)銷售金額約215億元，占比高達(dá)53%，其中，天津、上海、成都、重慶、澳洲分別實(shí)現(xiàn)銷售金額約62.53億元、50.91億元、8.08億元、8.39億元、11.87億元�？梢�，南下十幾年的首創(chuàng)置業(yè)對(duì)北京的依賴程度仍然不減。

而據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年上半年在北京市企業(yè)權(quán)益金額榜上，首創(chuàng)置業(yè)落在十名之外，僅以30.2億元的權(quán)益金額位居第19位，北京“大本營(yíng)”優(yōu)勢(shì)不可持續(xù)，首創(chuàng)置業(yè)開始“加速”京外布局。

今年上半年，首創(chuàng)置業(yè)動(dòng)用一二級(jí)聯(lián)動(dòng)、基金平臺(tái)拿地、合作開發(fā)等模式積極拿地。截至2019年6月30日，首創(chuàng)置業(yè)新獲13個(gè)二級(jí)開發(fā)項(xiàng)目，總投資額約171.3億元，其中三大核心城市圈投資額占比達(dá)81.3%。住宅業(yè)務(wù)首進(jìn)蘇州、佛山、東莞和廈門等城市。土地儲(chǔ)備總建筑面積1308.9萬(wàn)平方米，權(quán)益總建筑面積904.4萬(wàn)平方米。

“對(duì)于財(cái)力不夠，又想短期急速擴(kuò)張的房企來(lái)說(shuō)，只能通過(guò)密集融資來(lái)紓解資金壓力�！比A南謀大型機(jī)構(gòu)券商分析師直言。公開資料顯示，今年上半年首創(chuàng)置業(yè)動(dòng)用銀行貸款、公募債券、私募債、公司債券、債權(quán)融資計(jì)劃等多種方式募集資金。如：8月16日，首創(chuàng)置業(yè)發(fā)布公告稱，建議在北金所非公開掛牌發(fā)行債權(quán)融資計(jì)劃，融資總額不超過(guò)80億元，包括固定期限債權(quán)融資計(jì)劃和無(wú)固定期限債權(quán)融資計(jì)劃兩個(gè)品種。

今年3月，首創(chuàng)置業(yè)稱擬發(fā)行不超過(guò)300億的企業(yè)債券及不超過(guò)100億元的中期票據(jù)，獲得的資金將全部用于投資建設(shè)、補(bǔ)充運(yùn)營(yíng)資金、償還公司債務(wù)等。根據(jù)財(cái)報(bào)，截至2019年6月30日，首創(chuàng)置業(yè)利息費(fèi)用已高達(dá)15.28億元，而同期集團(tuán)凈利潤(rùn)僅有17.59億元，歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)更是僅有11.87億元。

“目前來(lái)看，首創(chuàng)置業(yè)靠密集融資擴(kuò)大規(guī)模的路子是不長(zhǎng)久的。一方面，從近兩年來(lái)首創(chuàng)置業(yè)年度業(yè)績(jī)的各項(xiàng)利潤(rùn)指標(biāo)來(lái)看，首創(chuàng)置業(yè)開始陷入‘增收難增利’的怪圈；另一方面，密集融資補(bǔ)血，會(huì)使首創(chuàng)置業(yè)未來(lái)資金面承壓�！鄙鲜鰳I(yè)內(nèi)人士透露

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