8月份以來，房地產(chǎn)政策層面可謂是熱鬧紛呈，放松政策既有市場預(yù)期中的降準，又有上海、珠海局部放松限購以及天津放松限價等。

在房地產(chǎn)市場現(xiàn)已步入調(diào)整期的大背景下，廈門、福州和合肥政策卻再度收緊，或?qū)⑦M一步加劇市場下行壓力。以下我將逐條點評近期出臺的政策，并給出年內(nèi)政策走勢的預(yù)判：

信貸環(huán)境整體趨向?qū)捤桑娣啃刨J適度收緊并執(zhí)行窗口指導(dǎo)

中央政策：

正如市場預(yù)期中的，上周五央行降準釋放長期資金約9000億元。

點評：未來信貸環(huán)境整體趨向?qū)捤�，但房地產(chǎn)信貸政策將適度收緊，且恐將執(zhí)行窗口指導(dǎo)。一方面，房企融資收緊常態(tài)化，且有愈演愈烈之勢。另一方面，居民房貸業(yè)務(wù)大幅縮量，短期內(nèi)房貸利率易漲難跌。典型如深圳招商銀行，LPR新規(guī)落地后房貸利率不降反升，首套、二套房貸利率分別為5.15%和5.45%，分別較之前提升0.005個百分點和0.06個百分點。因此，我認為降準對房地產(chǎn)市場利好程度有限，即使“金九銀十”傳統(tǒng)銷售旺季，市場也較難出現(xiàn)全面反轉(zhuǎn)行情。

上海、珠海等放松調(diào)控對市場影響有限，天津難解市場下行壓力

地方利好政策1：

上海自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)、珠海香洲區(qū)相繼放松限購政策。

點評：政策利好僅限于放松限購的區(qū)域，對整體市場影響極其有限。典型如上海自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)，短期將釋放部分因限購被壓抑的自住購房需求，但由于臨港片區(qū)地理位置實在偏遠，似有出上海的“錯覺”，很大程度上導(dǎo)致長期以來臨港片區(qū)整體發(fā)展進度明顯不及市場預(yù)期。因此，如何更好地打造人才、產(chǎn)業(yè)之間的閉環(huán)效應(yīng)，以產(chǎn)業(yè)留人、以人助力產(chǎn)業(yè)發(fā)展，仍是臨港片區(qū)下一階段發(fā)展亟需解決的難題。

地方利好政策2：

無錫調(diào)降人才落戶門檻，杭州提升應(yīng)屆高學(xué)歷畢業(yè)生生活補貼標準。

點評：無錫、杭州皆意在營造良好的人才發(fā)展環(huán)境，以期吸引更多高素質(zhì)人才前來就業(yè)、生活，助推產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟更好、更快發(fā)展。

地方利好政策3：

長沙明確購買公寓可落戶。

點評：隨著長沙房地產(chǎn)市場持續(xù)轉(zhuǎn)冷，公寓成交顯著放緩，庫存壓力不斷加劇。長沙明確購買公寓可落戶，可以在一定程度上刺激公寓類產(chǎn)品置業(yè)需求，進而定向解決公寓去庫存難題。

地方利好政策4：

天津放開片區(qū)指導(dǎo)價定價原則，允許開發(fā)企業(yè)自主定價。

點評：鑒于當(dāng)下天津市場下行壓力較大，即使完全放開調(diào)控，我都不認為天津市場便會顯著回暖，房價更難開啟新一輪上漲行情，短期成交量價走勢依舊不容樂觀。

合肥變相抬高地價，福州低貨幣補償區(qū)域壓力盡顯，廈門限簽宜立即停止

地方利空政策1：

合肥建立房價和地價聯(lián)動機制，根據(jù)周邊新房以及二手房銷售均價，擬定宅地起拍價、最高限價。

點評：基于市場整體下行的大環(huán)境，合肥并未順勢調(diào)低地價，反而變相上漲，無疑將增加項目開發(fā)、現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)乃至盈利的難度，進一步加劇房企開發(fā)投資壓力。

地方利空政策2：

福州調(diào)降舊改項目貨幣補償比重。

點評：預(yù)計對福州市場有較大負面影響，特別是倉山、晉安、馬尾這類貨幣補償比例不超過30%的區(qū)域，那些具備強大資金實力的拆遷戶或?qū)氖袌錾舷В袌鱿滦袎毫χ鴮嵅蝗菪∮U。

地方利空政策3：

廈門市房管局約談主要開發(fā)商，那些房價漲幅較大或者對全市備案價格有較大影響的房源將限簽。

點評：我認為限簽政策是不合適的，雖然不見諸紙面，但哪怕是口頭通知也不應(yīng)該，若有應(yīng)立即停止。

銀根放松房地產(chǎn)總會受益，壓力城市在放松政策之外還需呵護和培育

展望未來，我認為中央層面應(yīng)該沒有更多的限制性政策出臺。當(dāng)然，在銀根整體放松的前提下，對房地產(chǎn)還是會做出相應(yīng)的限制。但如論怎樣，市場中的“水”多了，總會有辦法流入房地產(chǎn)市場。因此，銀根放松房地產(chǎn)總會有所受益。

地方“因城施策、一城一策”主基調(diào)未變，考慮到當(dāng)前的市場環(huán)境，大多數(shù)市場壓力較大的城市，可能還是以放松政策為主。但即使如此，市場也不是靠一兩個放松政策，就能拉回到正常的發(fā)展軌道，還需要更長時間地呵護和培育。

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