香港房地產(chǎn)市場似乎較少喊出“金九銀十”的口號，但對于銷售節(jié)點的把握，兩地卻表現(xiàn)出驚人相似。

據(jù)不完全統(tǒng)計，進入9月份，香港預(yù)計有包括中信泰富、新鴻基地產(chǎn)、高銀等發(fā)展商旗下四個新項目齊推，提供逾2000伙單位，這被當(dāng)?shù)厥袌鼋庾x為“熾熱”的信號。

9月10日，合景泰富與龍湖合作開發(fā)的香港啟德坊二期項目“尚·珒溋”，也借勢向媒體開放。項目總占地約9721平方米，建筑面積約5.3萬平方米，其中二期計劃計劃提供667伙，標(biāo)準(zhǔn)單位包括六種戶型，涵蓋一房至四房，面積介乎332-1072呎；其中三房占比最多，達47.9%。

這是合景泰富在香港布局的第二個項目，該公司于2017年5月聯(lián)合龍湖以總價72.3億港元競得啟德一宗住宅用地。2017年2月，合景泰富還聯(lián)合龍光地產(chǎn)斥資168.55億港元投得香港鴨脷洲宅地。那段時間內(nèi)房企在香港攻城略地，一時風(fēng)光無兩。

如今時隔兩年，合景泰富和合作伙伴迎來了收獲季節(jié)。今年2月消息，項目于1月申請預(yù)售樓花同意書，預(yù)計可于年中推出，提供667伙。但無論是合景泰富還是龍湖，在2019年半年報中鮮有披露該項目相關(guān)銷售情況。

在合景泰富的銷售版圖中，香港尚·珒溋項目占據(jù)了一定地位。它連同杭州臨平項目、蘇州太湖新城項目、無錫天宸悅府、廣州朗云花園等20個項目，是下半年預(yù)計推售的重要資源，合景泰富預(yù)計下半年內(nèi)可售貨值達人民幣1000億元。

因此并不難理解，雙方公司的營銷團隊在推介尚·珒溋?xí)r，頻頻提及項目附近的啟德河景、啟德地鐵站、雙入口設(shè)計、戶型多樣性等亮點的目的。

觀點地產(chǎn)新媒體現(xiàn)場了解，合景泰富集團市務(wù)及營銷總監(jiān)(香港及海外)張詩韻指，冀望臨近中秋節(jié)開放示范單位，主要為展示項目的設(shè)計等；龍湖集團香港項目營銷總監(jiān)黃少鴻則表示，項目短期內(nèi)會上載售樓書，有機會月內(nèi)推售。他們多次表達類似“對項目有信心”的觀點。

對于項目定價，上述團隊卻始終守口如瓶。無論與會媒體如何提問，他們均以“視乎市場情況再決定”應(yīng)付。

TWO

定價策略始終是圍繞在啟德尚·珒溋項目推介會上的高頻詞之一，反映出房價依然是房地產(chǎn)最敏感的元素。過去幾個月香港社會性因素的影響，也加劇了媒體對“是否降價”的關(guān)注。

觀點地產(chǎn)新媒體了解，在現(xiàn)場，有媒體追問項目團隊，“市場情況”是指何種情況？待黃少鴻回答系指“短期內(nèi)其他競爭對手推盤”后，他們索性拋出那個疑問：“最近社會事件是不是對開價有影響？”

對此，黃少鴻一開始有意回避，片刻之后才回復(fù)：“香港始終地少人多，供應(yīng)量比較少�！彼D(zhuǎn)而強調(diào)：“我們對（項目）前景也非常有信心�！�

類似的問題也被拋給了張詩韻，她從買房的低頻高價屬性分析稱，置業(yè)是一種長期考慮，當(dāng)中要考慮到一些經(jīng)濟因素、個人負擔(dān)能力、項目戶型、項目位置等因素，因此不能局限地看今日狀況。

張詩韻同樣試圖傳遞信心：“現(xiàn)時最影響買家判斷的是息口問題，息口現(xiàn)在是在減息周期，可以預(yù)示中長期都是一個低息的環(huán)境，對于買家部署自己的安排有一定幫助�！�

今年下半年，美聯(lián)儲宣布調(diào)低0.25厘，為逾10年來首次減息。當(dāng)時香港美聯(lián)物業(yè)方面表示，雖然預(yù)期香港今次未會跟減，但低息環(huán)境將進一步延長，對樓市起支持作用。

至于目前的香港樓市，尚·珒溋項目團隊仍表達了看好的態(tài)度。張詩韻回應(yīng)稱，香港樓市從1月起連升五個月，最近兩個月只是輕微下跌。她認為市場需要合適的調(diào)整才適合長線發(fā)展，否則很快出現(xiàn)斷層的負擔(dān)能力。

張詩韻進而回應(yīng)，香港1-7月一手房大概是1.8萬宗成交，二手房也有2.6萬宗成交，這和過往沒有相差太遠�，F(xiàn)時投資者較為謹慎，但市場上仍存在用家的需求，所以對于整體市場不會有太憂慮的情緒。

此前8月份合景泰富中期業(yè)績會上，該公司主席孔健岷也表達過類似觀點：香港整體需求比較大，近期樓市雖然價格有所調(diào)整，但推盤還OK，樓市還是不錯的。

在推介會的最后，尚·珒溋項目團隊終于正面回應(yīng)媒體關(guān)于定價的問題：“其實不一定是定價便宜就能促成成交，要視乎當(dāng)時的供應(yīng)量，以及合乎當(dāng)時的市價�！�

THREE

合景泰富、龍湖團隊并不是唯一表達樂觀情緒的群體，其它推盤的發(fā)展商近期亦有相似表態(tài)。

9月4日，高銀金融集團市場策略及銷售總監(jiān)陳秀賢表示，香港社會氣氛問題等屬于短暫性，旗下何文田豪宅項目不久后將推出市場；9月9日，宏安地產(chǎn)執(zhí)行董事鄧灝康同樣表示，香港住宅剛性需求強勁，樓價料平穩(wěn)發(fā)展。

但持謹慎甚至相對悲觀態(tài)度的案例亦不在少數(shù)。8月份，包括長實旗下波老道21號豪宅項目，新鴻基地產(chǎn)旗下港島西半山豪宅陸續(xù)暫緩?fù)票P。在該月內(nèi)的中期業(yè)績會上，某千億房企董事局副主席兼執(zhí)董甚至慶幸地表示，公司旗下的香港項目并未在今年推盤。

仲量聯(lián)行指，全球宏觀經(jīng)濟環(huán)境不明朗，加上香港社會氣氛，影響房地產(chǎn)市場氣氛，下半年推盤速度有所放緩，7月和8月合共只有4個全新樓盤登場。中原地產(chǎn)發(fā)布數(shù)據(jù)稱，8月份香港十大藍籌屋苑的二手買賣合約登記錄得165宗，創(chuàng)2019年以來新低，總值13.57億港元，創(chuàng)2019年次低。

按照市場預(yù)測，下半年香港最多有1.6伙新盤單位推出，料會審慎定價。這種預(yù)測很快在發(fā)展商的推盤策略上顯露部分端倪。

觀點地產(chǎn)新媒體了解到，在合景泰富、龍湖尚·珒溋項目推介的同日，9月10日，新鴻基地產(chǎn)旗下匯璽第5期公布首張價單，定價767萬港元至5041.9萬港元，價單呎價24,985-33,324港元，90天即供最高20%折扣。新鴻基另提供現(xiàn)金回贈或家具優(yōu)惠。

粗略計算，新鴻基匯璽第5期折后單價19,988港元至26,659港元，該價格較2018年8月匯璽第3期重推時2.17-2.88萬港元為低。

對此新鴻基地產(chǎn)副董事總經(jīng)理雷霆回應(yīng)稱，近期樓市稍為放緩，所以將匯璽III預(yù)期價錢調(diào)低，與兩年前匯璽II首批價錢相若。他還重申，項目是合理價錢推盤。

FOUR

一些第三方機構(gòu)對2019年全年樓市的預(yù)測，在嚴謹?shù)耐瑫r仍透露悲觀氣息。

9月10日，戴德梁行發(fā)表對香港住宅及物業(yè)投資市場的相關(guān)報告。觀點地產(chǎn)新媒體了解，該機構(gòu)大中華區(qū)副總裁及大中華區(qū)策略發(fā)展顧問部主管陶汝鴻表示，第三季度香港樓市轉(zhuǎn)差，住宅成交量價齊跌至接近首季的水平，6-8月每月的成交宗數(shù)均少于5000宗，較5月份的8208宗明顯減少，原因主要是“內(nèi)憂外患的影響”。

戴德梁行預(yù)計，在市場氣氛趨向?qū)徤鞯谋尘跋拢?月住宅成交量將維持在大約4500宗的水平，其中二手成交的跌幅會較一手明顯。

陶汝鴻甚至拋出了一個斷定樓市繼續(xù)下行的預(yù)測——

“供應(yīng)量落后于預(yù)期及息口低企，對仍對樓價有支持作用；但外圍因素及社會氣氛影響下，后市樓價有下滑趨勢，若社會情況持續(xù)，料年底前樓價將再跌5-10%，令全年樓價升0-5%�！�

萊坊高級董事及估價及咨詢主管林浩文，同樣向觀點地產(chǎn)新媒體分享了自己的研究成果：“以近日社會情況及市況計，估計未來數(shù)月會向下調(diào)整約5%。但2019全年仍有少許升幅�！�

在市場受限的情況下，發(fā)展商的推盤策略陸續(xù)集中在剛需層面。林浩文表示，估計發(fā)展商未來數(shù)月主要推中小型單位為主，未來幾個月一手表現(xiàn)仍會比較突出，占整體成交3-4成。但2019年全年一二手成交量只有約5.8萬宗，中產(chǎn)會面臨較多不穩(wěn)定因素。

至于豪宅，他認為仍需等一段時間，市場才能逐步消化。他續(xù)指，香港發(fā)展商一般負債很低，不著急推出市場。

觀點地產(chǎn)新媒體了解，除了上文所提長實、新鴻基旗下豪宅，此前合景泰富也宣布旗下鴨脷洲項目推遲至明年入市。該項目是合景泰富與龍光打造的豪宅項目，今年初曾預(yù)計最快于3月申請預(yù)售，預(yù)料提供約300伙。

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