“第一次看到將031（大悅城控股股份代號）和207（大悅城地產(chǎn)股份代號）合在一起講�！鄙衔缡稽c三十分，投資者們從香港港麗酒店向外走去，一邊走一邊聊著大悅城控股與大悅城地產(chǎn)重組以后的變化。

十五分鐘后，同樣是港麗酒店，大悅城地產(chǎn)的業(yè)績發(fā)布會如期召開，但與往年不同的是，今年的管理層陣容變得龐大了。

雖然董事長周政因其他安排未能抵達(dá)業(yè)績會現(xiàn)場，但大悅城控股總經(jīng)理、大悅城地產(chǎn)執(zhí)行董事曹榮根，大悅城控股副總經(jīng)理姚長林、董事會秘書宋冰心、大悅城地產(chǎn)總經(jīng)理周鵬等一眾管理層齊齊現(xiàn)身。

去年年末，中糧地產(chǎn)重組大悅城地產(chǎn)獲得證監(jiān)會無條件通過，今年2月底的資產(chǎn)交割完成，3月的更名與敲鐘上市……對大悅城來說，2019年上半年無疑是個關(guān)鍵的時期。

而8月29日的這場業(yè)績發(fā)布會，無論從管理層陣容還是介紹的內(nèi)容來看，更像是兩個平臺重組以后的一次成績匯報。

重組之后

“這兩個平臺的經(jīng)營業(yè)績，現(xiàn)在是密切相關(guān)聯(lián)的�！痹谥鞒秩撕喍痰拈_場白與介紹語之后，按照慣例，業(yè)績會就進(jìn)入了回顧上半年財務(wù)表現(xiàn)的流程。

據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，上半年，大悅城控股實現(xiàn)營業(yè)收入182.71億元，同比增長102.96%；歸屬于上市公司股東的凈利潤19.32億元，同比增長41.97%；歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤14.65億元，同比增長243.03%。

與A股平臺營收、凈利雙增長的情況相比，大悅城地產(chǎn)的業(yè)績增長幅度似乎稍有不如。

中報顯示，2019年1-6月，大悅城地產(chǎn)連同附屬公司的營業(yè)收入總額約為人民幣67.32億元，同比增長67.2%；而溢利和公司擁有人應(yīng)占溢利都有所下降。

盡管如此，在大悅城的管理層看來，近幾年，大悅城地產(chǎn)的銷售資產(chǎn)在逐步提高，未來通過與大悅城控股之間的互補與調(diào)配，兩個平臺都能夠在多方面得到提高和改善。

大悅城地產(chǎn)財務(wù)總監(jiān)張建國介紹稱，重組完成后，大悅城控股成為中糧集團旗下唯一的地產(chǎn)投資和管理平臺，而大悅城地產(chǎn)則是大悅城控股旗下的商業(yè)地產(chǎn)旗艦，以開發(fā)、經(jīng)營和管理大悅城為品牌的城市綜合體為主要業(yè)務(wù)方向，同時開發(fā)、銷售、投資管理其他物業(yè)項目。

“持有型的商業(yè)是我們207的核心業(yè)務(wù)�！睆埥▏岬�，報告期內(nèi)，大悅城的兩個平臺合計已經(jīng)開業(yè)的商業(yè)物業(yè)13個，其中有6個寫字樓，5個運營項目，4個產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。

“2019年上半年兩個平臺的持有型物業(yè)的規(guī)模合計超過30億元，購物中心等租金的收入共16.01億元，同比增長24%，寫字樓的租金3.34億元，同比增長24%。”

至于銷售型業(yè)務(wù)，上半年，大悅城控股實現(xiàn)簽約金額（含權(quán)益）253.98億元，同比增長62.86%，而大悅城地產(chǎn)的物業(yè)開發(fā)收入及土地開發(fā)收入錄得人民幣40.24億元，同比增長120.3%。

“我們A股的銷售型業(yè)務(wù)表現(xiàn)強勁，這種比較穩(wěn)健的財務(wù)指標(biāo)，未來能夠?qū)?07市場注入比較強勁的可持續(xù)發(fā)展信心。”

在業(yè)績回顧環(huán)節(jié)，管理層通過一系列的數(shù)據(jù)描繪了重組完成后的嶄新模樣。進(jìn)入問答環(huán)節(jié)，有媒體率先發(fā)問道：重組完成這半年，公司的發(fā)展與之前相比有哪些變化？

“兩家公司進(jìn)行整合后，業(yè)務(wù)的限制得到了進(jìn)一步的釋放，另外，我們的藍(lán)圖也發(fā)生了比較大的變化。”姚長林如是說道。

在他看來，整合的優(yōu)勢主要表現(xiàn)在三個具體的方面，第一是品牌的優(yōu)勢得到了進(jìn)一步的展現(xiàn)；第二是融資方面的優(yōu)勢；第三是資源方面的互補。

“目前，大悅城品牌價值達(dá)到136億元�！币﹂L林告訴我們。

“整合后，我們兩大平臺不僅擁有規(guī)模上的優(yōu)勢，同時還得到了業(yè)態(tài)之間、資本市場反應(yīng)出來強烈的協(xié)同和化學(xué)效應(yīng)�！睆埥▏鴦t提到。

三年沖千億

“預(yù)計3-5年集團新增土儲將超過6000萬平方米，持有型項目及銷售型項目都將超過50個，沖擊千億陣營�！边@是4月16日的品牌發(fā)布會上，大悅城控股提出的“小目標(biāo)”。

據(jù)介紹，截至2019年6月，大悅城控股的可售貨值為2600億元，大悅城地產(chǎn)的可售貨值為950億元。到今年年底，兩個上市平臺的可售貨值分別為1624億元、409億元。

拿地方面，姚長林告訴我們：“有了大悅城的品牌影響之后，我們會更好的用大悅城的品牌去市場拿地，而且拿比較大規(guī)模的地和成本比較低的地，今年整個拿地的成本比去年下降了30%多�！�

城市布局方面，大悅城控股業(yè)務(wù)分布在全國30個城市，重點布局一二線城市，戰(zhàn)略性進(jìn)入到一些強三線的城市，計劃未來3年進(jìn)入40-50個城市。

“我們也在積極的關(guān)注一線城市的城市更新業(yè)務(wù)。”提到規(guī)模發(fā)展，管理層多次強調(diào)稱：“規(guī)模我們是兩條腿走，一方面是建寫字樓、購物中心、酒店，另外一方面是銷售業(yè)務(wù)，開發(fā)力度會不斷加大，未來一定會看到有量的變化。”

實際上，除了規(guī)模和土儲，在資本方面，大悅城也有自己的計劃。數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年，大悅城地產(chǎn)平均融資成本水平為4.58%，而大悅城控股的融資成本則為8.85%。

值得一提的是，今年上半年，大悅城地產(chǎn)錄得平均融資成本4.58%，較去年同期4.20%上升9.05%，這一數(shù)值錄得近四年來的最高值：2016-2018年，該公司融資成本分別為4.31%、4.28%、4.39%。

與此同時，報告期內(nèi)，大悅城地產(chǎn)銀行及其他計息借貸約為321.9億元，同比增長14.7%，凈負(fù)債率為50.2%，較去年年末上升4.9個百分點，而大悅城控股的資產(chǎn)負(fù)債率亦較年初上升0.85個百分點至78.61%。

“現(xiàn)在公司做大了，整個負(fù)債的規(guī)模也會增加。另外一方面現(xiàn)在拿地的方式有些變化，有些合作項目里面有借款，也會計息，這部分資金成本就比我們直接從資本市場融資，成本也增加了一點。”張建國表示，下半年會通過各種渠道，把融資成本控制在比較低的水平。

隨后，許漢平補充道，大悅城開始為10月份做準(zhǔn)備，有信心能將融資利息控制在相對的低位。

“所以從我們目前的資源和未來可能獲得的成本，在2021年是能夠達(dá)到目標(biāo)的�！币﹂L林說道。

以下為大悅城地產(chǎn)有限公司2019年中期業(yè)績發(fā)布會現(xiàn)場問答實錄：

現(xiàn)場提問：公司完成重組之后，有沒有一些什么變化？年中大悅城地產(chǎn)的融資成本略有上升的，接下來有什么控制成本的辦法？公司怎么看接下來的融資環(huán)境？物業(yè)開發(fā)收入有波動，去年同比下降了五成，今年是增長了，這個波動是不是短期的？接下來公司有什么樣的發(fā)展線？

姚長林：兩家公司進(jìn)行整合后，業(yè)務(wù)的限制得到了進(jìn)一步的釋放，另外，我們的藍(lán)圖也發(fā)生了比較大的變化，具體包括以下幾個方面。

第一，品牌優(yōu)勢得到了進(jìn)一步的彰顯，去年全球前400的品牌評估，大悅城品牌已經(jīng)達(dá)到了136個億，應(yīng)該說在整個商業(yè)地產(chǎn)公司的綜合實力排名也有了進(jìn)一步的增加。

通過大悅城的品牌，以及加強和地方政府的交流，我們在市場上連續(xù)獲得了體量大、位置優(yōu)、價格低的項目，比如說武漢光谷的大悅城項目，就是典型的案例。包括剛才也說了，今年整個大悅城拿地的成本，比去年相比下降了30%多，每平方米由8000元左右下降到5000元左右，這就是大悅城品牌所起的作用。

第二，融資方面，因為兩個上市公司進(jìn)行整合之后，充分利用了兩個上市平臺優(yōu)勢進(jìn)一步擴大融資的渠道，降低融資的成本，大悅城地產(chǎn)今年1-6月的融資成本4%左右，應(yīng)該說優(yōu)勢得到了充分的發(fā)揮。

最后是資源方面，可以更加進(jìn)行調(diào)劑、適配，充分發(fā)揮。原來的兩個上市公司，除了資金方面互補，在團隊經(jīng)驗、人才方面，也融合得也比較好。

在地方的一些良好的資源，港股平臺也可以用A股平臺的，形成一些互補，另外在一些債務(wù)結(jié)構(gòu)以及信用評級方面，兩個公司都得到了比較大的提高和改善。

張建國：上半年融資成本4.58%，比全年同期相比增加了一點�，F(xiàn)在公司做大了，整個負(fù)債的規(guī)模也會增加。

另外一方面現(xiàn)在拿地的方式有些變化，有些合作項目里面有借款，也會計息，這部分資金成本就比我們直接從資本市場融資，成本也增加了一點。下半年會通過各種渠道，把融資成本控制在比較低的水平。

許漢平：實際上看融資成本是比去年稍微高了一點，但大悅城融資成本還是處于行業(yè)低位的。

下半年的話，內(nèi)地對房地產(chǎn)調(diào)控以及對融資政策收緊，對我們來說要未雨綢繆，尤其是10月份有一個8億美金債券到期，這個我們已經(jīng)早早做準(zhǔn)備，現(xiàn)在的債券融資成本比上一次融資成本要低，我們還是有信心在全年將融資成本控制在相對的低位。

另外在合作項目上，我舉個例子，西安的項目因為跟小股東有合作，有的時候確實會有一些相對高息的融資，因為要和小股東共同承擔(dān)。這是被動的，實際上我們到市場上的融資成本相對會比較低。

宋冰心：截止6月份，大悅城控股住宅貨值2600億元，到年底具備可售條件貨值是1624億元。

在業(yè)務(wù)方面，4月16日，大悅城召開品牌發(fā)布會，當(dāng)時有20多家各個地區(qū)的政府來參加，簽了整體的戰(zhàn)略合作協(xié)議，圍繞著片區(qū)開發(fā)，發(fā)展城市綜合體等業(yè)務(wù)，其中也有具體數(shù)字，這些在公開場合就不公開了。

住宅方面是重點發(fā)展的方向，主要圍繞著長三角、京津冀、粵港澳大灣區(qū)，成都、重慶地區(qū)以及華東地區(qū)。從城市條線來講，存量主要在一線，增量為二線為核心，以及有強產(chǎn)業(yè)支撐的三線，目前在手貨值有2600億元，土儲1200萬平方米。上半年一共是拿出了120億來拿地，下半年還會有安排增加土儲。

在內(nèi)部，大悅城也在提升精細(xì)化管理，加快存貨周轉(zhuǎn)率，對住宅開發(fā)核心的考核指標(biāo)就是回款。從在手資源以及未來獲得資源的土地成本來看，在2021年是能達(dá)到千億。

曹榮根：規(guī)模我們是兩條腿走，一方面是建寫字樓、購物中心、酒店，另外一方面我們銷售業(yè)務(wù)，開發(fā)力度會不斷加大，未來一定會在看到會有量的變化。

第四個是開發(fā)性的收入波動，兩個上市公司整合之后，協(xié)同效應(yīng)在拿地融資方面是很明顯的，所以整個無論是A股平臺，還是港股平臺，開發(fā)性的業(yè)務(wù)所占比例的收入，一定會有很明確、很穩(wěn)健的上升，管理層對此充滿信心。

盡管現(xiàn)在的政策收緊、市場也很激烈，但是重組之后的品牌效應(yīng)是很明顯的�？梢钥吹浇衲晟习肽甏髳偝堑哪玫爻杀荆ツ晖趤碇v是下降了33%，去年拿地均價8000元，但是今年是5800元。

宋冰心：住宅簽約破千億是大悅城控股公司總體的簽約額。

現(xiàn)場提問：未來031和207兩個平臺在大灣區(qū)的戰(zhàn)略以及配合情況？

宋冰心：大悅城現(xiàn)在的土儲3+2戰(zhàn)略，最核心的三塊是長三角、京津冀、粵港澳大灣區(qū)。首先A股平臺本身就在粵港澳地區(qū)深耕多年，有大量的工業(yè)廠房，可以做城市更新。

近幾年，A股平臺也已經(jīng)在粵港澳大灣區(qū)拿了一些地，比如說惠州、東莞、佛山，已經(jīng)有了土儲，這也是大悅城未來重點發(fā)展的方向。

其實中糧集團本身在粵港澳大灣區(qū)也有原來的物流基地，在深圳羅湖區(qū)也持有寫字樓項目，現(xiàn)在都已經(jīng)委托給A股平臺進(jìn)行托管。未來3年之內(nèi)，我們會逐步注入。

從城市更新的角度，一方面充分利用大悅城這個品牌，可以從市場上獲取便宜的土地做成片開發(fā)，另外一方面把A股本身持有以及中糧集團托管也會積極進(jìn)行開發(fā)。

港股平臺怎么參與呢？港股平臺最大的優(yōu)勢是融資，無論是通過股權(quán)還是通過債券，股權(quán)審批更靈活，債券用錢成本更低，而且現(xiàn)在也不存在同業(yè)問題，也可以做住宅。

所以，下一步注入或者是開發(fā)的時候，肯定會從這兩個角度去考慮問題，甚至?xí)䞍?yōu)先考慮擴大港股平臺的規(guī)模。

姚長林：實際上在未來，除了深圳之外，大悅城也有對大灣區(qū)其他城市布局的考慮。

大悅城除了在深圳大本營有著非常豐富的土地儲備資源之外，在廣州、佛山、東莞、惠州、江門都有新的項目。

目前會沿著兩條思路，一個是沿著產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和交通延伸，第二會沿著大灣區(qū)互聯(lián)互通基礎(chǔ)建設(shè)這方面，來拓展我們的新的項目，這樣大悅城在整個大灣區(qū)無論是投資還是未來的發(fā)展，都充滿更好的前景。

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