8月下旬依舊是內(nèi)房股披露2019年中期業(yè)績報(bào)告的高峰期，央企中海地產(chǎn)同樣不例外，8月22日午間與碧桂園等房企幾乎同一時間公布業(yè)績。

從整體經(jīng)營數(shù)據(jù)來看，中海地產(chǎn)作為房地產(chǎn)行業(yè)“優(yōu)等生”依然保持了穩(wěn)健增長。其中2019年上半年收入933.8億港元，同比增長5.39%；股東應(yīng)占溢利249.4億港元，同比上升7.4%；核心凈利潤209.9億港元，同比增長9.5%。

若從凈利潤率的角度觀察，上半年中海地產(chǎn)凈利率達(dá)到26.7%，較2018年底上升0.5個百分點(diǎn)。該盈利增速在同儕之間已屬優(yōu)秀水平，讓中海地產(chǎn)大概率蟬聯(lián)“最賺錢公司”。

但從股價走勢看，資本市場對這份成績單似乎不夠滿意，8月22日中海地產(chǎn)跌2.12%至25.35港元，跌幅超過恒生指數(shù)（0.84%）。資本市場人士對觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體透露，在當(dāng)天下午中海地產(chǎn)業(yè)績會上，不少投資者都表達(dá)了類似凈利潤增長放緩的擔(dān)憂。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體獲悉，中海地產(chǎn)主席兼行政總裁顏建國，執(zhí)行副總裁、運(yùn)營總監(jiān)兼總建筑師羅亮，副總裁郭光輝、財(cái)務(wù)總監(jiān)呂世杰以及包括商業(yè)公司負(fù)責(zé)人在內(nèi)的一眾高管，出席了香港的業(yè)績會。

其中有投資者認(rèn)為，中海地產(chǎn)在盈利增長方面“相對比較乏力一點(diǎn)”，希望管理層向外界傳遞更多信心。

盡管中海地產(chǎn)過去兩年更換了高層，但數(shù)據(jù)顯示，2016-2018年該公司營收增長緩慢，同時核心凈利潤增速分別為13.82%、9.21%、8.30%，至2019年核心凈利潤同比增長9.5%，已持續(xù)告別兩位數(shù)時代。

其中對于今年上半年的增速，顏建國解釋系用港幣計(jì)價拉低所致，若按人民幣算，核心凈利增長大約為15.6%。他同時表示，過去幾年公司銷售增速較慢，因此營收、利潤也受到影響。按照房地產(chǎn)預(yù)售制度及竣工時間推算，營收往往較銷售滯后兩年左右。

上述表態(tài)與半年前幾乎相同。今年3月20日，顏建國在2018年業(yè)績會上對媒體回應(yīng)，中海的營收和利潤都是過去幾年轉(zhuǎn)換來的，而那段時間銷售增長沒那么快，所以規(guī)模增長稍微慢一點(diǎn)。

資本市場人士對觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體透露，顏建國在此次業(yè)績會上釋放的積極信息繼續(xù)是，中海自去年起銷售規(guī)�？焖僭鲩L，借此扭轉(zhuǎn)外界認(rèn)為其盈利增長緩慢的印象。

據(jù)中海地產(chǎn)年報(bào)披露，自2017年6月顏建國出任中海地產(chǎn)主席以來，2018年及2019年上半年該公司銷售金額分別達(dá)3012億港元、1942億港元，同比增速在29%上下，高于他上任之前數(shù)年的水平。顏建國還將上半年銷售增速總結(jié)為“TOP10里名列前茅”。

也正是從這兩年起，中海地產(chǎn)在銷售端的周轉(zhuǎn)速度逐漸提高。

同時從售價的角度看，2015年至2019年中海地產(chǎn)每平方米銷售單價從1.43萬元升至2.1萬元，這或許正是該公司在區(qū)域選擇上逐步收縮至核心城市的體現(xiàn)。

但資本市場人士也意識到中海對盈利的表述發(fā)生的細(xì)微區(qū)別：“中海表示將以利潤持續(xù)穩(wěn)健增長為目標(biāo)，管理層強(qiáng)調(diào)的是利潤總額而非增速�！�

據(jù)他回顧，顏建國認(rèn)為從中長期來看，房地產(chǎn)行業(yè)利潤率肯定會緩慢降低，中海要“未雨綢繆”提高規(guī)模，這樣才能保證利潤總額不變，“他說有信心保持利潤持續(xù)穩(wěn)健增長”；郭光輝則呼吁關(guān)注“復(fù)利”指標(biāo)，認(rèn)為到了一定凈利潤規(guī)模后，始終保持長期穩(wěn)健的增長速度將是中海未來行穩(wěn)致遠(yuǎn)的關(guān)鍵。

在承認(rèn)并面對利潤增速放緩后，中海地產(chǎn)轉(zhuǎn)向了以“又好又快又穩(wěn)”為目標(biāo)的發(fā)展階段，顏建國強(qiáng)調(diào)這是過去兩年公司堅(jiān)持的方向，“好”字在前，“快”字在后。

據(jù)了解，他在現(xiàn)場強(qiáng)調(diào)，中海的銷售規(guī)模增長是建立在低負(fù)債率的基礎(chǔ)之上，通過高周轉(zhuǎn)而非高杠桿實(shí)現(xiàn)。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點(diǎn)指數(shù)整理

數(shù)據(jù)顯示，中海地產(chǎn)上半年在18個內(nèi)地城市及香港新增24宗地，總地價751.8億港元，權(quán)益地價574.1億港元，總樓面面積464萬平方米，單價達(dá)1.1萬元/平方米高于過去兩年30%以上。進(jìn)入7月份，中海在香港、北京等地繼續(xù)拿地，有統(tǒng)計(jì)稱至7月底拿地金額達(dá)841.1億港元。

中海新增的土儲里不乏備受關(guān)注的高總價地塊，比如54億元獲得的深圳光明區(qū)項(xiàng)目，79.4億競得的北京年內(nèi)總價地王等，透露著對補(bǔ)充土儲的迫切。以深圳為例，觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，在6月底拿地之前，中海已面臨無項(xiàng)目開發(fā)的境地，上半年其在深圳竣工面積僅0.9萬平方米，是華南地區(qū)最低的城市。

而截止6月底，中海地產(chǎn)土儲總建筑面積9175萬平方米，較去年底增長30.88%。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，顏建國在業(yè)績會上表示，中海去年新增投資安排1300億港元，上半年完成43%左右，因二季度市場調(diào)整而放慢拿地節(jié)奏，拿地近一半集中在一線城市及香港。

他表示，下半年會一如既往按照自己的風(fēng)格拿地，這樣能保證持續(xù)發(fā)展，至于土地的選擇考驗(yàn)投資精準(zhǔn)度。這與其它房企的做法有所不同，近期包括旭輝、富力、融創(chuàng)等房企均表態(tài)下半年減少拿地。

至于有投資者質(zhì)疑中海拿地單價過高導(dǎo)致盈利承壓一事，顏建國回應(yīng)稱，主要是所拿地塊更靠近核心地段，因此出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上升，通過提高周轉(zhuǎn)速度將資金收回來，且這批土地基本能滿足公司回報(bào)率要求。羅亮則強(qiáng)調(diào)，這些都是優(yōu)質(zhì)土地，“盈利是不會有問題的”。

在保證銷售及土儲增長的同時，財(cái)務(wù)健康穩(wěn)健是中海管理層最為得意的地方，這是競爭力的體現(xiàn)。上半年中海錄得回款增長至1041.2億港元，加權(quán)平均借貸成本4.28%保持行業(yè)內(nèi)一流水平，期末可動用資金1438億港元，而凈借貸比率維持在35%的低水平。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點(diǎn)指數(shù)整理

中海管理層提及了數(shù)項(xiàng)提高回款的做法，包括對回款統(tǒng)一管理，按周期催款，提高一次性付款客戶的比例，如此等等�！肮靖鶕�(jù)負(fù)債率、回款及對市場的判斷，合理鋪排全年的經(jīng)營計(jì)劃�！�

按照計(jì)劃，中海地產(chǎn)2019年實(shí)現(xiàn)銷售額3500億港元，2020年則實(shí)現(xiàn)4000億港元。資本市場對觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體透露，中海今年可售貨值約達(dá)7000億港元，其中下半年可售貨值達(dá)5000億港元，意味著只需要去化30%多就可以達(dá)標(biāo)。

“中海管理層數(shù)次強(qiáng)調(diào)不會惜售、會全力賣房，但在今年達(dá)標(biāo)幾無懸念的情況下仍舊不調(diào)整3500億的目標(biāo)指引，大家都覺得有些保守�！�

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，顏建國對此回應(yīng)是，中海始終追求利潤，規(guī)模和效益要平衡去對待，有時候追求利潤，銷售速度就會慢點(diǎn)。同時公司認(rèn)為雙位數(shù)的增長可持續(xù)相當(dāng)一段時間，因此經(jīng)營比較從容，希望“利潤多一點(diǎn)”。對于目標(biāo)調(diào)整，他始終未予以松口。

而再度被問及銷售目標(biāo)是否調(diào)整后，顏建國繼續(xù)強(qiáng)調(diào)“利潤總額肯定會穩(wěn)定增長”，轉(zhuǎn)而提及中海的派息率在去年的基礎(chǔ)上會進(jìn)一步增加。

上述資本人士分享了自己觀察所得的心得：“顏建國數(shù)次對上半年的業(yè)績說‘不錯’，他認(rèn)為這個成績還是不錯的，管理層比較滿意。

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