2019年對(duì)于雅居樂(lè)而言，注定是不同尋常的一年。今年年初，公司宣布銷售成績(jī)破千億元，卻給自己定下了全年同比僅僅增10%銷售目標(biāo)。近期，因建汽車小鎮(zhèn)、加碼文旅等項(xiàng)目，雅居樂(lè)頻頻站上市場(chǎng)風(fēng)口浪尖。

曾經(jīng)雅居樂(lè)與富力、碧桂園等并稱“華南五虎”，但在2014年、2018年，公司迎來(lái)了兩次命運(yùn)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。2014年，雅居樂(lè)因在云南、廣東惠州等地因項(xiàng)目違建被通報(bào)批評(píng)，董事長(zhǎng)陳卓林也被監(jiān)視居住。2018年，海南省宣布樓市限購(gòu)，公司在海南重倉(cāng)的土地和項(xiàng)目，遭遇限購(gòu)封鎖。

今年4月，雅居樂(lè)中山一項(xiàng)目因環(huán)保問(wèn)題被罰款。所布局的文旅業(yè)務(wù)頻頻折戟，但雅居樂(lè)絲毫未現(xiàn)退意。2019年8月，公司再次升級(jí)文旅戰(zhàn)略，同時(shí)發(fā)布了“樂(lè)活天地”文旅產(chǎn)業(yè)IP。

升級(jí)文旅戰(zhàn)略

聲稱“不會(huì)涉足新能源汽車行業(yè)”的雅居樂(lè)再次成為行業(yè)熱點(diǎn)。8月5日，河南新鄉(xiāng)平原新區(qū)官方披露了《雅居樂(lè)·力世紀(jì)平原新區(qū)新能源汽車基地項(xiàng)目合作協(xié)議》，消息顯示，平原新區(qū)與力世紀(jì)、雅居樂(lè)將在多個(gè)領(lǐng)域進(jìn)行深度合作。

其實(shí)，這一協(xié)議三個(gè)月前便有了萌芽跡象。彼時(shí)雅居樂(lè)間接全資附屬公司投資2.04億港元認(rèn)購(gòu)力世紀(jì)4億股新股。按照合作框架協(xié)議，雙方將在國(guó)內(nèi)生產(chǎn)、研究及開(kāi)發(fā)新能源汽車，并在相關(guān)技術(shù)及產(chǎn)品領(lǐng)域進(jìn)行合作。

按照雅居樂(lè)的說(shuō)法，公司并非要涉足新能源汽車行業(yè)，而是要在此打造契合時(shí)代理念的“小鎮(zhèn)”。雅居樂(lè)一再表態(tài)：“絕對(duì)不會(huì)涉足新能源汽車的生產(chǎn)制造環(huán)節(jié)，雅居樂(lè)看好當(dāng)?shù)匕l(fā)展，打算開(kāi)發(fā)建設(shè)一個(gè)以汽車產(chǎn)業(yè)為主題的產(chǎn)城小鎮(zhèn)�！�

盡管如此，市場(chǎng)對(duì)雅居樂(lè)造車仍然想入非非，因?yàn)檫@家公司從來(lái)“不走尋常路”，在其他華南房企施行重倉(cāng)大灣區(qū)戰(zhàn)略之時(shí)，雅居樂(lè)早早便提出了向非地產(chǎn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的發(fā)展思路。雅居樂(lè)管理層明確提出，房地產(chǎn)銷售將以低雙位數(shù)的速度增長(zhǎng)，公司主要的增長(zhǎng)動(dòng)力將是非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

與之相對(duì)應(yīng)的是，雅居樂(lè)對(duì)非房業(yè)務(wù)的投入相當(dāng)可觀，2018年雅居樂(lè)非房業(yè)務(wù)投資已占到總投資額的三分之一。今年，雅居樂(lè)準(zhǔn)備了100億元用于非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)投資，相當(dāng)于500億元總投資的20%。

從公司最新動(dòng)向來(lái)看，雅居樂(lè)多元化的重點(diǎn)仍然在于文旅。8月3日，雅居樂(lè)推出“樂(lè)活天地”文旅產(chǎn)業(yè)IP，“樂(lè)活天地”包含代表“生態(tài)旅游、休閑體育、健康養(yǎng)老”的“樂(lè)彩、樂(lè)動(dòng)、樂(lè)養(yǎng)”三大系列產(chǎn)品線。

據(jù)介紹，“樂(lè)活天地”三大產(chǎn)品線已經(jīng)在山東威海、廣西北海、天津?qū)氎�、福建漳浦、河南鄭州等地布局有多個(gè)文旅項(xiàng)目。以鄭州羅曼小鎮(zhèn)為例，該項(xiàng)目以浪漫喜慶旅游為核心，布局產(chǎn)業(yè)、娛樂(lè)、商務(wù)、旅游集散、住宅及生活配套五大功能板塊。

大規(guī)模投資短期內(nèi)或難以看到效果。2018年，雅居樂(lè)非地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入占總收入比重僅為6.52%。按照雅居樂(lè)的預(yù)期，非地產(chǎn)業(yè)務(wù)在2019年至2021年，對(duì)集團(tuán)的利潤(rùn)貢獻(xiàn)將分別達(dá)20%、30%、40%。

業(yè)績(jī)跌宕起伏

公開(kāi)資料顯示，雅居樂(lè)創(chuàng)立于1992年，成立后的多年在創(chuàng)始地中山登頂銷冠，但經(jīng)營(yíng)范圍始終限制在華南。2005年雅居樂(lè)在香港上市，上市后不久，雅居樂(lè)開(kāi)始擴(kuò)大版圖，耗巨資拿下海南清水灣土地。

清水灣堪稱“現(xiàn)金奶�！�，助推著雅居樂(lè)發(fā)展壯大。2017年清水灣全年銷售業(yè)績(jī)達(dá)到170億元，也正是在這一年，雅居樂(lè)深深扎進(jìn)旅游地產(chǎn)，不僅重倉(cāng)海南全省，還將觸角伸至云南，以求炮制出更多“清水灣”。

但僅不到半年，雅居樂(lè)便迎來(lái)“當(dāng)頭一擊”，海南省政府于2018年4月出臺(tái)全島限購(gòu)政策，而雅居樂(lè)在海南的土儲(chǔ)占總土儲(chǔ)近三成。2018年，雅居樂(lè)在海南區(qū)域共計(jì)只獲得約100億的銷售額，目標(biāo)達(dá)成率尚未過(guò)半。

而在此之前，雅居樂(lè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)也并非一帆風(fēng)順。2013年至2018年，公司凈利潤(rùn)分別為48.27億元、42.87億元、13.9億元、22.84億元、60.25億元、71.25億元，同比增幅為-3.47%、-11.18%、-67.57%、64.25%、163.84%、18.25%。

今年年初，公司給自己定下了有史以來(lái)幾乎最保守的銷售目標(biāo)：1130億元，同比增長(zhǎng)10%，這一目標(biāo)已完成過(guò)半。最新銷售數(shù)據(jù)顯示，2019年1月至7月，公司實(shí)現(xiàn)銷售金額655億元，位列房地產(chǎn)銷售排行榜第26位。

機(jī)構(gòu)調(diào)高評(píng)級(jí)

盡管文旅地產(chǎn)有著拿地成本低等優(yōu)勢(shì)，但仍然受制于政策及市場(chǎng)的影響，雅居樂(lè)海南區(qū)域遭受的重挫只是其中之一。今年4月，雅居樂(lè)旗下中山市長(zhǎng)江高爾夫球場(chǎng)因環(huán)保違法遭監(jiān)管處罰45萬(wàn)元，并責(zé)令停止違法行為。

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)商業(yè)文化旅游地產(chǎn)委員會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)蔡云認(rèn)為，“未來(lái)房企涉足文旅產(chǎn)業(yè)，面臨的困難將多于以往。監(jiān)管層近年來(lái)不斷發(fā)文，嚴(yán)控主題公園、特色小鎮(zhèn)的房地產(chǎn)化傾向，地方政府會(huì)更多地要求企業(yè)先行做配套，而不是率先開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目。企業(yè)要做好“打持久戰(zhàn)”的心理準(zhǔn)備。

與此同時(shí)，文旅產(chǎn)業(yè)也在考驗(yàn)著上市公司的現(xiàn)金流。2016年以前雅居樂(lè)負(fù)債率多在65%左右波動(dòng)，而近兩年負(fù)債率逐漸攀升至75%左右。負(fù)債規(guī)模也在急劇攀升，財(cái)報(bào)顯示，雅居樂(lè)2019年到期債務(wù)為353億元，其中境外債務(wù)74億元。

今年以來(lái)，雅居樂(lè)頻頻在海外發(fā)債，其中不乏利率高達(dá)8.5%的美元優(yōu)先票據(jù)。盡管如此，雅居樂(lè)依然深信多元化業(yè)務(wù)未來(lái)可期，而這一點(diǎn)也獲得了機(jī)構(gòu)的認(rèn)可。日前，中誠(chéng)信證評(píng)估、聯(lián)合信用評(píng)級(jí)及東方金誠(chéng)國(guó)際信用評(píng)估等，給予雅居樂(lè)AAA信用評(píng)級(jí)。

除此之外，高盛集團(tuán)將雅居樂(lè)評(píng)級(jí)由“中性”調(diào)升至“買入”，招銀國(guó)際、Macquarie（麥格理）等機(jī)構(gòu)也給予雅居樂(lè)正面評(píng)級(jí)。而中金公司近期在研報(bào)中指出，預(yù)計(jì)2019年上半年雅居樂(lè)的核心凈利潤(rùn)將同比增長(zhǎng)0.9%至40億元，與去年同期基本持平。

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