“每一個(gè)地王背后都有血淚史�！蹦城|房企總裁的這句話(huà)，足以道出許多拿過(guò)地王項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商的心聲。

8月16日晚，一場(chǎng)以“I AM THE ONE”為主題的案名發(fā)布會(huì)在上海舉行，而此次發(fā)布的項(xiàng)目正是萬(wàn)科融信在上海靜安區(qū)中興路的全國(guó)單價(jià)最高地塊。

這也是地塊成交整整3年后，首次正式對(duì)外發(fā)聲。

據(jù)萬(wàn)科上海區(qū)域首席執(zhí)行官?gòu)埡４饲肮_(kāi)透露，中興路項(xiàng)目已經(jīng)被命名為“中興路壹號(hào)”，預(yù)計(jì)單價(jià)為13萬(wàn)元。但由于項(xiàng)目尚未取得預(yù)售證，最終售價(jià)還是以預(yù)售證為準(zhǔn)。

盡管與此前市場(chǎng)預(yù)計(jì)18萬(wàn)每平方米的價(jià)格相差較多，但在上海調(diào)控政策沒(méi)有放松跡象的背景下，這塊地若能盡早入市，對(duì)開(kāi)發(fā)商而言不失為及時(shí)止損的選擇。尤其對(duì)當(dāng)時(shí)規(guī)模還不到千億的融信來(lái)說(shuō)，無(wú)論是資金還是操盤(pán)運(yùn)營(yíng)能力，都頗為艱難。

值得一提的是，雖然蟄伏三年的項(xiàng)目終于迎來(lái)面世曙光，但融信似乎依舊不愿過(guò)多提及這個(gè)2016年轟動(dòng)一時(shí)的百億地塊，在萬(wàn)科掌握操盤(pán)權(quán)后，融信更像一個(gè)安靜的幕后角色。

另一方面，從3年前初登上海市場(chǎng)的兇猛，到如今追求穩(wěn)健發(fā)展，這宗備受矚目的地王項(xiàng)目引發(fā)的多米諾效應(yīng)，也令融信不得不重新思考自身的戰(zhàn)略。

鮮少提及的百億地塊

閩系房企融信的“激進(jìn)”標(biāo)簽，很大程度都源于2016年的這宗靜安百億地塊。

公開(kāi)資料顯示，地塊位于上海市靜安區(qū)，是近十年來(lái)上海的最核心地段之一。地塊體量并不大，凈用地面積約3.1萬(wàn)平方米，容積率3.5，計(jì)容積率建筑面積約11萬(wàn)平方米。其中住宅可售部分的建面為7.7萬(wàn)平方米，自持1.41萬(wàn)平方米，其余將配建物業(yè)管理用房、保障房等。

2016年8月17日，融信力克萬(wàn)科、仁恒等18家房企，以總價(jià)110.1億拿下上海靜安中興社區(qū)宅地，較起始總價(jià)46億元溢價(jià)139%，樓面價(jià)超過(guò)10萬(wàn)/平方米，可售部分實(shí)際樓板價(jià)達(dá)到14.59元/平方米，刷新全國(guó)紀(jì)錄。

這場(chǎng)土拍令融信一戰(zhàn)成名。

2016年初，這家閩系房企登陸香港資本市場(chǎng)，并將總部從福建搬遷至上海。在此之前的2015年，融信的規(guī)模剛破百億，而靜安地塊110億的總價(jià)，幾乎是其2016全年銷(xiāo)售額的一半。

因此，盡管拿地聲勢(shì)很大，但對(duì)融信操盤(pán)和資金能力的質(zhì)疑聲也隨之而來(lái)。尤其在上海這樣相對(duì)成熟的市場(chǎng)，對(duì)房企的產(chǎn)品和運(yùn)營(yíng)能力要求頗高。

作為一家新發(fā)展的外來(lái)房企，融信當(dāng)時(shí)面臨的壓力可想而知。

不過(guò)，面對(duì)外界的種種質(zhì)疑，融信很快就宣布，已經(jīng)與國(guó)內(nèi)排名前十的上市房企商洽合作開(kāi)發(fā)意向。

隨后，合作方被證實(shí)為萬(wàn)科，并由其操盤(pán)。據(jù)萬(wàn)科年報(bào)顯示，在該項(xiàng)目中持有49%的權(quán)益，對(duì)應(yīng)需支付的土地價(jià)款約53.95億元。

搭上了萬(wàn)科這個(gè)合作伙伴后，融信幾乎沒(méi)有再對(duì)靜安地塊主動(dòng)公開(kāi)發(fā)聲。雖然三年中不時(shí)傳出項(xiàng)目入市的消息，但最終都未能實(shí)現(xiàn)。

與此同時(shí)，對(duì)幾乎不拿地王的萬(wàn)科而言，雖然此次收購(gòu)也有自己的算盤(pán)，但2016年下半年起至今，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)限價(jià)、限購(gòu)的政策還是令其猝不及防。

年報(bào)資料顯示，截至到2018年末，該項(xiàng)目的開(kāi)工和竣工面積都呈現(xiàn)為零。直到2019年，萬(wàn)科才在3月發(fā)布的年報(bào)中透露，項(xiàng)目年內(nèi)計(jì)劃開(kāi)工面積60000平方米。

或許，在對(duì)上海限價(jià)政策遙遙無(wú)期的等待中，萬(wàn)科和融信也終于意識(shí)到當(dāng)初的“豪賭”已無(wú)法兌現(xiàn)。

另一方面，在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，13萬(wàn)每平方米的單價(jià)對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，也僅僅可能是一個(gè)盈虧平衡，甚至虧損的結(jié)果。

高價(jià)地塊后三年陣痛

“我們一直想把激進(jìn)這個(gè)帽子摘掉，一個(gè)地王就把我們搞得夠嗆。我們不是激進(jìn)，我們還是很穩(wěn)健的�！�

拿下靜安地塊的整整三年中，融信都在不遺余力地抹去這宗地塊帶來(lái)的標(biāo)簽，事實(shí)上這也僅僅是其過(guò)去幾年年快速擴(kuò)張的縮影。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，2016年-2017年，融信在全國(guó)范圍內(nèi)分別新增21宗和78宗地塊（包括29億收購(gòu)海亮資產(chǎn)包55%股權(quán)中的30余個(gè)項(xiàng)目），對(duì)應(yīng)需支付的權(quán)益地價(jià)為246.2億元和342.4億元。

其中，由于年內(nèi)數(shù)宗高地價(jià)地塊進(jìn)賬，2016年融信的新增土地成本高達(dá)12936元/平方米；與此同時(shí)，年內(nèi)已交付物業(yè)的已確認(rèn)平均售價(jià)為14384/平方米，地售比高達(dá)90%。

大手筆拿地后，融信的負(fù)債率也在2017年達(dá)到高峰。數(shù)據(jù)顯示。2016年-2018年，融信的凈負(fù)債比率分別為98%、159%和105%。

值得一提的是，為補(bǔ)充營(yíng)運(yùn)資金，2017年-2018年，融信還先后兩次采用“先舊后新”方式進(jìn)行配股融資，共計(jì)籌資約22億港元。

然而，在規(guī)模迅速擴(kuò)張同時(shí)，融信的利潤(rùn)表現(xiàn)也受到影響。

數(shù)據(jù)顯示，2015年-2018年，公司的純利率出現(xiàn)下降趨勢(shì)，分別為18.96%、14.97%、8.72%和10.10%，毛利率則由2015年的36.61%降至2018年的23.47%。

2018年是融信由擴(kuò)張轉(zhuǎn)為穩(wěn)健的一年。完成千億規(guī)模后，“降杠桿”成為融信的重心。

從直觀的數(shù)據(jù)反映來(lái)看，2018年內(nèi)，融信僅斥資71.34億元新增24個(gè)項(xiàng)目，新增土地成本5183元/平方米。

另?yè)?jù)歐宗洪在今年年初的業(yè)績(jī)會(huì)上透露，融信這兩年的短債都在200億左右，而2019年底這一數(shù)字將控制在80億左右。

2019年中報(bào)顯示，融信的凈負(fù)債比率降至77%，而毛利率和純利率也略微回升至23.90%和13.18%。

拿地上，融信也更為審慎，表示2019年將以銷(xiāo)售回款30%-50%的資金作為拿地投資的預(yù)算，并開(kāi)始通過(guò)一二級(jí)聯(lián)動(dòng)獲取大量低價(jià)的土地儲(chǔ)備。

“成本降下來(lái)，未來(lái)公司的快速發(fā)展才會(huì)更加安全，所以我們今年不會(huì)有過(guò)大的增長(zhǎng)，基本與行業(yè)持平�！睔W宗洪坦言。

顯然，隨著地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入調(diào)整期，經(jīng)歷過(guò)高價(jià)地質(zhì)疑和挑戰(zhàn)后的融信，必須逐步摘掉激進(jìn)的帽子，才能持續(xù)、更好地向資本市場(chǎng)講故事，以及安全地“活下去”。

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